En esta noticia
- ¿Cuánto cuesta comprar un departamento en CABA hoy y por qué el precio del m2 casi no se mueve?
- ¿Cuántos departamentos hay en venta en la Ciudad y cómo elegir sin apurarse?
- ¿Cuánto se puede negociar el precio de un departamento usado en CABA?
- ¿Conviene sacar un crédito hipotecario UVA?
- ¿Conviene comprar para alquilar? Qué barrios de CABA rinden más y cuáles menos
- ¿Cuándo pueden subir los precios de los departamentos?
Con 6.612 escrituras en septiembre, el mejor mes del año en la Ciudad de Buenos Aires, un m2 publicado que promedia u$s 2.493 en octubre y 73.786 departamentos en venta, el mercado inmobiliario porteño combina precios casi quietos, una oferta amplia y margen de negociación para quien quiere comprar.
Según el asesor inmobiliario Daniel Bryn, quien analiza mensualmente los datos del mercado de la Ciudad y provincia de Buenos Aires, sostiene que “para quien compra, este es de esos momentos que después se recuerdan como ‘ahí había que comprar’: precios quietos, mucha oferta para elegir y margen para negociar”.
¿Cuánto cuesta comprar un departamento en CABA hoy y por qué el precio del m2 casi no se mueve?
Según el relevamiento de Bryn sobre precios publicados, el m2 usado se ubica en u$s 2.225 y subió apenas 0,5% interanual. El promedio general llega a u$s 2.493, con una suba interanual de 1,8%, mientras que los departamentos a estrenar (u$s 2.983, +3%) y los de pozo (u$s 3.173, +4,6%) son los que traccionan hacia arriba.
El precio de cierre, estimado en unos u$s 2.470 por m2 escriturado a nivel Ciudad y el valor promedio por escritura fue de u$s 119.755, un 1,4% más que un año atrás, con un volumen total que ronda los u$s 790 millones.
Zonaprop muestra que el m2 promedio acumula una suba de 1,8% en lo que va de 2026 y todavía se encuentra 11,3% por debajo del máximo histórico de la serie, según el dato de septiembre. En cuanto la entrada, un departamento medio de dos ambientes y 50 m2 vale u$s 132.000 y uno de tres ambientes y 70 m2 alcanza los u$s 181.000.
¿Cuántos departamentos hay en venta en la Ciudad y cómo elegir sin apurarse?
Según Bryn, hay 73.786 departamentos en venta en la Ciudad, un 4,1% menos que hace un año, de modo que el stock empieza a achicarse de a poco.
La dispersión entre barrios es grande y, en octubre, el 71% de las zonas relevadas por Zonaprop registró aumentos mensuales y el 29% presentó bajas, un indicador que mejoró respecto de junio. En tanto, apenas el 56% de los barrios había mostrado subas, aunque todavía se mantiene por debajo del 90% de comienzos de 2025. Lugano es el barrio más barato de CABA y registra u$s 1.067 por m2.
¿Cuánto se puede negociar el precio de un departamento usado en CABA?
Según el Índice M2 Real, elaborado por Re/Max, la Universidad del CEMA y Reporte Inmobiliario, el precio efectivo de cierre de los departamentos usados en CABA fue de u$s 2.112 por m2 en julio, con una brecha de -4,81% respecto del valor pedido. En septiembre esa brecha se ubicó en -4,75%.
Si bien los analistas indican que la brecha venía achicándose desde un nivel de 9% en 2020, y que tocó un mínimo de 4,15% en octubre de 2024, en los últimos meses volvió a subir al 5%. Es decir que el vendedor sigue aceptando cerrar por debajo de lo que pide.
¿Conviene sacar un crédito hipotecario UVA?
Bryn analiza que en septiembre se firmaron 1.256 escrituras con hipoteca en la Ciudad, el 19% del total, con un crédito promedio de u$s 106.000.
En el acumulado de enero a septiembre las operaciones con hipoteca suman 7.423, un 31% menos que en 2025, pero desde el piso de mayo (584) se duplicaron “porque la baja de tasas reactivó la demanda”, advierte.
En paralelo, las operaciones sin crédito (ahorro propio, efectivo o transferencia) sumaron 40.772, un 5,3% más que el año pasado, y en septiembre 8 de cada 10 se cerraron sin financiamiento.
Las condiciones de financiación también cambiaron y, ahora, el Banco Ciudad encabeza el listado de tasas de créditos UVA de octubre con una TNA de 6,5% y plazo de hasta 25 años, e ICBC aparece con 6,9% y hasta 20 años, mientras que Hipotecario, Supervielle, Santander, Macro, BBVA y Galicia registran 7,5%.
¿Conviene comprar para alquilar? Qué barrios de CABA rinden más y cuáles menos
Los datos de alquiler de Zonaprop indican que el alquiler medio de un dos ambientes en la Ciudad aumentó 1,2% en octubre y llegó a $ 909.058 mensuales, y fue la menor suba mensual en lo que va del año.
En el mismo mes, la inflación de la Ciudad fue de 1,9% y, según el Instituto de Estadística y Censos porteño, acumula 26,1% en lo que va de 2026, mientras que el alquiler acumulaba 20,8% hasta septiembre.
Según el Index CABA Rentabilidad de Zonaprop, la rentabilidad bruta anual promedio de la Ciudad se mantuvo en 5,7% en septiembre, lo que equivale a unos 17,5 años de alquiler para recuperar el valor de compra, un plazo 12,5% menor al de un año atrás.
Para quien compra para alquilar, Lugano encabeza el ranking con 9,6% anual y Puerto Madero ocupa el otro extremo con 3,2%.
¿Cuándo pueden subir los precios de los departamentos?
La ventaja del comprador no es permanente, ya que en octubre registró la mayor suba mensual del año (0,4%) y la variación interanual se aceleró a 1,8% desde el 1,3% de septiembre, y el stock en venta cae interanualmente.
Las escrituras de septiembre quedaron 5,5% debajo de las de igual mes de 2025 y el acumulado del año es 2,7% menor.
Con las hipotecas recuperándose y la oferta achicándose, la presión sobre los precios podría aumentar si la demanda con crédito sigue creciendo.
En tanto, los analistas coinciden en que es un buen momento para comprar, siempre teniendo en cuenta el barrio, la fuente de financiamiento y el horizonte de la inversión.
