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La Suprema Corte de Justicia de la Nación (SCJN) estableció que los jueces pueden revisar las cláusulas de los contratos de arrendamiento para determinar si existe explotación de una persona por parte de otra.
La resolución quedó establecida en la jurisprudencia 65/2025 (11a.), aprobada por la Primera Sala el 28 de mayo de 2025 y publicada en el Semanario Judicial de la Federación el 6 de junio de ese año.
Su aplicación es obligatoria desde el 9 de junio de 2025, por lo que los órganos jurisdiccionales deben considerar este criterio al resolver los asuntos correspondientes.
¿Cuándo pueden los jueces revisar las cláusulas de un contrato de alquiler?
El criterio permite analizar las condiciones económicas pactadas entre propietarios e inquilinos cuando existe un posible abuso o desproporción en las obligaciones de las partes.
De acuerdo con la SCJN, los órganos jurisdiccionales pueden analizar las condiciones de un contrato de alquiler de vivienda cuando adviertan un exceso o desproporción entre las prestaciones y contraprestaciones económicas que afecte la dignidad de una persona.
El criterio se fundamenta en el artículo 21.3 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, que prohíbe la usura y cualquier forma de explotación.
La Corte explicó que ambas figuras son distintas:
- la usura se configura cuando alguien obtiene un interés excesivo de un préstamo en beneficio propio y de manera abusiva
- la explotación contractual implica un abuso que afecta la dignidad de una de las partes.
¿Qué cláusulas de los contratos de alquiler pueden ser cuestionadas?
La jurisprudencia surgió de un caso en el que una persona fue condenada a pagar rentas vencidas, intereses moratorios y una pena convencional después de la rescisión de un contrato de arrendamiento.
La parte demandada cuestionó las cláusulas que establecían los intereses y la pena convencional porque consideraba que representaban usura y explotación.
A partir de este asunto, la Primera Sala determinó que los jueces pueden examinar las condiciones económicas del contrato para identificar posibles abusos. Entre los aspectos que pueden analizarse se encuentran:
- Intereses moratorios: los cargos adicionales establecidos por el retraso en el pago de la renta pueden revisarse para determinar si son excesivos o usurarios.
- Penas convencionales: las cantidades pactadas como sanción por incumplir el contrato pueden analizarse cuando exista una posible desproporción económica.
- Prestaciones y contraprestaciones: los jueces pueden evaluar si existe correspondencia entre el valor de las obligaciones de cada parte y la función que cumplen dentro del contrato.
- Afectación a la dignidad: para considerar que existe explotación, debe advertirse un abuso o exceso contractual que afecte la dignidad de una de las personas involucradas.
La Suprema Corte también precisó que, cuando no exista una afectación a la dignidad, pero sí se aleguen excesos patrimoniales, las cláusulas podrán revisarse conforme a las reglas generales del derecho civil aplicables para evitar abusos económicos entre las partes.
El criterio no establece que todas las cláusulas de los contratos de alquiler que resulten desfavorables para los inquilinos sean automáticamente inválidas.
Lo que reconoce es la facultad de los jueces para examinar las condiciones pactadas y determinar si existe explotación o abuso patrimonial, según las circunstancias de cada caso.
