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En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y en los juzgados civiles del resto del país, la falta de pago de los gastos comunes del edificio puede derivar rápidamente en un proceso de ejecución.
La legislación argentina otorga al crédito por expensas un carácter privilegiado, lo que habilita a los consorcios a promover un juicio ejecutivo contra la unidad funcional.
Este trámite no debate las causas del incumplimiento y permite a los magistrados disponer medidas cautelares sobre el patrimonio del deudor en plazos acotados.
El proceso judicial de ejecución de expensas
Para que la Justicia autorice cualquier traba sobre el dinero de un propietario o inquilino responsable, la ley exige el cumplimiento de pasos procesales rigurosos.
La administración del edificio no posee la potestad de congelar cuentas por cuenta propia; primero debe confeccionar un certificado de deuda emitido por el administrador y respaldado por las liquidaciones del consorcio, documento que opera como título ejecutivo según el Código Civil y Comercial de la Nación.
Presentada la demanda en el fuero civil, el juez libra un mandamiento de intimación de pago.
Si la persona demandada no cancela el saldo adeudado ni opone las excepciones legales admisibles en el término de cinco días hábiles, el tribunal dicta la orden de embargo, notificando la resolución al Banco Central de la República Argentina, a las entidades bancarias correspondientes o al empleador del titular.
En qué casos la Justicia habilita el embargo y qué activos alcanza
La orden de ejecución cautelar se activa únicamente cuando la demanda fue radicada en el juzgado y el magistrado verificó la autenticidad formal del certificado de deuda.
A partir de esa instancia, la medida judicial autoriza el congelamiento preventivo de saldos depositados en cajas de ahorro, cuentas corrientes, plazos fijos y billeteras virtuales del titular hasta cubrir el monto reclamado junto con los intereses y las costas legales fijadas por el tribunal.
Asimismo, la traba de fondos alcanza los ingresos laborales en relación de dependencia bajo el marco del Decreto 484/1987 y la Ley de Contrato de Trabajo.
Si la remuneración neta excede un Salario Mínimo, Vital y Móvil (SMVM), la norma faculta a retener hasta un 10% sobre la franja comprendida entre uno y dos salarios mínimos, pudiendo elevarse el descuento hasta un 20% sobre el excedente cuando el sueldo supere dos SMVM.
En forma complementaria, los jueces suelen disponer la anotación del embargo sobre la propia unidad funcional en el Registro de la Propiedad Inmueble y sobre los vehículos registrados a nombre del demandado, impidiendo su venta o transferencia.
En qué situaciones no se puede embargar y qué fondos quedan protegidos
El ordenamiento jurídico argentino establece protecciones de fondo para garantizar la subsistencia mínima del ciudadano y evitar abusos procedimentales.
El embargo de sueldos o cuentas no podrá concretarse bajo las siguientes circunstancias:
- Reclamos extrajudiciales o llamadas de cobranza: Las cartas documento, avisos de la administración o intimaciones de estudios jurídicos no constituyen un embargo. Ninguna entidad privada ni consorcio puede retener dinero sin una orden judicial previa firmada por un juez.
- Piso inembargable del salario y prestaciones sociales: La porción del sueldo equivalente a un Salario Mínimo, Vital y Móvil está absolutamente protegida por ley y no puede ser tocada por deudas de expensas. Asimismo, las asignaciones familiares, la AUH, las pensiones no contributivas y las indemnizaciones laborales resultan inembargables.
- Bienes indispensables de la vivienda: La ley prohíbe el secuestro o embargo de la ropa, muebles y electrodomésticos de uso cotidiano que forman parte del equipamiento esencial para la habitabilidad del hogar.
- Prescripción de las cuotas vencidas: Según el artículo 2562 del Código Civil y Comercial, las deudas de expensas prescriben a los dos años. Si el consorcio reclama cuotas anteriores a ese período y el demandado plantea la excepción de prescripción, esos montos antiguos no pueden ser objeto de embargo.
- Regularización dentro del plazo de intimación: Si el deudor salda la deuda o suscribe un plan de pagos homologado ante el juzgado dentro de los cinco días de notificado el mandamiento, la orden de embargo queda en suspenso o es levantada de inmediato.
