Comenzó tímidamente a fines de los '90 y hoy nada parece detenerlo. El éxodo de grandes compañías desde el corazón de la city porteña hacia el norte de la ciudad y del Gran Buenos Aires suma cada vez más seguidores, sin discriminar por industria ni sector. El alza en los costos por metro cuadrado de oficinas, la escasez de espacios amplios y funcionales, más las complicaciones del tráfico en la ciudad son algunas de las razones que explican el fenómeno.

Pero no son las únicas: a esto se suma la disponibilidad de parcelas para construir en el norte, emprendimientos inmobiliarios premium con precios más competitivos y la tendencia corporativa a buscar calidad de vida en la tríada “cercanía, accesos y paisaje verde , un elemento clave que termina de definir el rumbo. De esta manera, zonas como el corredor de la Autopista Panamericana, el eje Libertador, en Vicente López y, en menor medida, Palermo y San Isidro ya se convirtieron en polos corporativos.

Las empresas que engrosaron en los últimos dos años la migración al norte, junto a los desarrolladores inmobiliarios y especialistas en Real Estate, explican las claves de esta tendencia, sin olvidar mencionar las ventajas y desventajas de las nuevas locaciones. El conjunto de máximas para lograr un proceso de relocalización ordenado y exitoso.

Relación precio/calidad

En el norte, el costo de alquiler en edificios premium, con iguales prestaciones que los de las zonas más cotizadas del centro, es menor. “En el corredor de Panamericana, el alquiler por metro cuadrado se ubica entre u$s 19 y u$s 22 por mes. En el eje de Libertador, entre General Paz y el cruce con el Tren de la Costa, oscila entre u$s 23 y u$s 26, los mismos valores que se manejan en el microcentro en edificios de menor categoría , detalla el director del estudio de Real Estate Cushman & Wakefield en Buenos Aires, Herman Faigenbaum.

Según el director del estudio Binswanger Giménez Zapiola, Domingo Speranza, que trabaja en consultoría de proyectos de relocalización de empresas, un alquiler premium en la zona céntrica de Catalinas, cuesta alrededor de u$s 35 mensuales por metro cuadrado. La disponibilidad y precio de las cocheras también es un factor de peso. “En el centro, hay una cada 100 u 80 metros cuadrados alquilados. En San Isidro, una cada 25 , agrega Speranza.

Una cuestión de espacio

La integración de los espacios de trabajo, las oficinas abiertas con luz natural, las áreas amplias de reunión y recreación encabezan la lista de demandas corporativas. Sin embargo, son objetivos difíciles de satisfacer en la jungla de la ciudad, cuando se trata de empresas con una plantilla de personal abultada.

Es el caso del gigante Unilever, que buscaba desde 2006 una “casa propia para sus más de 900 empleados, distribuidos en tres sedes diferentes. En octubre del año pasado, dejó el edificio de la calle Bouchard para instalarse en siete pisos del complejo ubicado en kilómetro 16 de la Autopista Panamericana. “El edificio cuenta con instalaciones de última generación, más de 35 salas de reuniones, un espacio de recreación con Wii, metegol, ping pong, ajedrez, juegos de mesa, un comedor, consultorios médicos, una proveeduría y una sala de lactancia , detalla Santiago Bianco, gerente de Relaciones Industriales de Unilever y project leader de la mudanza. Eso sí, se mudaron de zona, pero mantuvieron la misma calle: Bouchard.

Infraestructura y accesos

Las complicaciones típicas de una metrópoli como Buenos Aires tienen un efecto centrípeto. Llevaron a Xerox desde las oficinas en el barrio porteño de San Cristóbal, a su nueva sede en Martínez, en el partido de San Isidro, en julio de 2008. “Buscamos un lugar que no tuviera los congestionamientos, manifestaciones y demás inconvenientes que presenta la ciudad de Buenos Aires. En esta zona, encontramos proyectos en curso y muchas empresas que ya estaban establecidas , recuerda la directora de Asuntos Legales de Xerox, Mirta Marchena, quien lideró el proceso de relocalización.

La compañía precursora de la tendencia es Bayer. Dejó el corazón de la city en 1994 para instalar su sede administrativa en un edificio propio, en Munro. “Pasamos de una infraestructura vieja, a una zona con mejores accesos y espacio suficiente para construir un edificio inteligente, con beneficios que eran imposibles en el centro , afirma el gerente de Relaciones Institucionales de Bayer para el cono sur, Luciano Viglione. Entre ellos, destaca el parque, un quincho para eventos, canchas de tenis, papi fútbol, básquet y vóley, un comedor, salas de reuniones, gimnasio y estacionamiento propio.

Atento a la tendencia, el desarrollador inmobiliario IRSA incorporó un edificio de oficinas al shopping Dot Buenos Aires, inaugurado en 2009. “La ubicación es estratégica: la intersección de Avenida General Paz y la Autopista Panamericana es la puerta de entrada y salida de la ciudad. Por eso, se aprovechó la sinergia entre el edificio de oficinas y el centro comercial , indicó una fuente de IRSA, que pidió mantener el anonimato.

Relocalización

Otro factor que impulsa el éxodo en dirección Tigre es la búsqueda de locaciones acordes a la identidad de la empresa y a su core business. El caso más claro es el de MTV Networks, que abandonó la zona de Retiro para instalarse en Palermo Soho. “Nos gustó mucho el lugar, porque tiene que ver con nuestro perfil y negocio: es la sede de productoras, agencias y compañías de medios. La gente que nos visita acá dice ¡Ésto es MTV! Nada que ver al estilo corporativo de las oficinas anteriores , dice Alexia Dahuach, vicepresidenta de Operaciones y Administración de MTV, mientras recorre las sofisticadas y coloridas instalaciones en Godoy Cruz, inauguradas en marzo de 2009.

Atracción de talentos

El magnetismo del norte no sólo atrae a compañías provenientes de la Capital Federal. Clorox, que por años operó desde su sede de Aldo Bonzi, en el partido de La Matanza, también cedió ante este gran imán, para mejorar su posicionamiento en el mercado de talentos. “Nuestro país es una gran base de reclutamiento. Parte de la estructura internacional de Clorox está basada en la Argentina y estamos en pleno crecimiento de la operación local. Las restricciones en el acceso y en el transporte público hacían necesario contar con un auto para trabajar en Clorox y eso limitaba la capacidad de reclutar. Además, influyó la tendencia general de las grandes empresas a establecerse en estos nuevos polos , indica el director de Marketing, Gonzalo Villar. La multinacional estrenó así su nueva oficina en el complejo Urbana Centro Empresarial, en Vicente López, el pasado 22 de junio.

Su vecino más cercano es Pepsico Snacks, que inauguró allí su sede corporativa y comercial, en octubre de 2009. Entre las amenities del complejo, se destacan el auditorio con capacidad para 300 personas, cocina para catering, gimnasio, más de 1.000 cocheras subterráneas propias, una plaza central con locales comerciales y cajero automático. A esto se suma un sistema de charter que conecta el complejo con Panamericana y más de 20.000 m2 de áreas parquizadas, tal como informan desde el desarrollador Rukan y el fondo inmobiliario Pegasus.

Entre las prioridades, destaca el deseo de dejar atrás el tránsito y las manifestaciones.

Metros en expansión

Según el último informe del estudio de Real Estate Cushman & Wakefield, en 2009, se incorporaron más de 80.000 m2 de oficinas Clase A al mercado. Para 2010, se prevé que este stock continúe incrementándose, con un ingreso de 130.000 m2 adicionales, aproximadamente.

El corredor norte de Libertador se encuentra en crecimiento. Aportará más de 110.000 m2 de oficinas Clase A, que se sumarán los actuales 22.000 m2 en construcción. Mientras tanto, el corredor de Panamericana ya sumó alrededor de 140.000 m2, en 2009. No se prevé un ingreso importante de m2 en el corto plazo.