Sólo para ricos: récord de compras de propiedades en efectivo deja a Nueva York al borde de la crisis habitacional

Más de dos tercios de las ventas de viviendas en Nueva York el pasado trimestre fueron compras en efectivo, un récord, ya que las altas tasas de las hipotecas han disuadido a todos los compradores excepto a los más ricos.

Como las tasas hipotecarias rondan el 6%, casi el 70% de las viviendas de Nueva York compradas en el último trimestre de 2023 se adquirieron sin hipoteca, según Pamela Liebman, CEO del broker inmobiliario Corcoran. Las compras en efectivo se dispararon desde apenas el 55% de las transacciones en el mismo período de 2022.

"Las altas tasas hipotecarias están creando un vacío real para las personas que no tienen las finanzas sólidas que se requieren para comprar en efectivo", dijo en una entrevista con el Financial Times. "Están llevando a personas que podrían ser propietarios a alquilar en Nueva York", agregó.

La economía china se desacelera mientras la población se contrae por segundo año

Un informe de Corcoran encontró un aumento del 4% en los nuevos contratos de alquiler en Manhattan y Brooklyn en enero de 2024 en comparación con el año anterior, mientras que los alquileres subieron a un máximo histórico de u$s 3950 en promedio.

"La gente no está dispuesta a asumir cierto nivel de deuda en hipotecas", dijo Liebman. El elevado costo de los préstamos para los compradores de vivienda había creado un "vacío en el medio" del mercado inmobiliario, dijo, a medida que los ricos se hacen más ricos, mientras que los compradores que no podían pagar en efectivo quedaban marginados ya que los alquileres en la ciudad seguían subiendo.

"En parte es psicológico, porque todo el mundo piensa que las tasas van a bajar. Así que prefieren pagar en efectivo ahora y refinanciar más tarde", dijo.

El precio promedio de venta de un departamento en Manhattan fue de u$s 1,15 millones en el cuarto trimestre, según la agencia inmobiliaria Douglas Elliman. Esta cifra supone un aumento del 5% respecto al mismo periodo del año anterior y se acerca al precio promedio récord de u$s 1,25 millones alcanzado en el segundo trimestre de 2022, justo cuando la Reserva Federal empezaba a subir las tasas de interés.

Como resultado, las operaciones de compra en la ciudad se ha ralentizado. Liebman contrastó el mercado con ciudades más accesibles como Charlotte (Carolina del Norte) donde dijo que las casas se vendían en días, a menudo en una guerra de ofertas. Pero en Nueva York, algunas de las mejores propiedades que salen al mercado llevan meses paradas. Según Liebman, el año pasado se realizaron menos de 4 millones de transacciones inmobiliarias en EE.UU. (frente al pico de 6 millones durante la pandemia) lo que "no es bueno".

Thomas Ryan, economista del sector inmobiliario de Capital Economics, afirmó que, a pesar de un ligero repunte de las transacciones en enero, el mercado inmobiliario en EE.UU. seguía "prácticamente congelado", con transacciones considerablemente inferiores al promedio de 5,1 millones registrado en la década de 2010.

Porsche, Armani y Bentley: así es el boom de las torres de lujo en Miami

Las compras en efectivo ya habían aumentado en algunos mercados competitivos de EE.UU. antes de que empezaran a subir las tasas de interés, dijo Erin Sykes, agente inmobiliaria en Nueva York y Miami y economista de Nest Seekers.

"Muchos ya compraban en efectivo porque necesitaban ganar las guerras de ofertas y no se podía ganar con la contingencia del crédito", dijo Sykes. "Así que compraban en efectivo y obtenían el préstamo después".

Pero las compras en efectivo en este entorno de tasas hipotecarias más altas fueron más oportunistas, dijo. "Las personas lo suficientemente agresivas como para hacer una transacción ahora son las que tienen liquidez o se mueven a contracorriente del mercado. No tienen miedo porque ven la oportunidad de hacer negocios y entrar a un precio más bajo".

Bitcoin y real estate: cómo funciona el mercado inmobiliario que opera con criptomonedas

Los desafíos a los que se enfrentan los compradores en Nueva York se han visto exacerbados por una escasez crónica de viviendas que los desarrolladores achacan, de forma diversa, a normativas que han limitado la capacidad de los propietarios para aumentar los alquileres, así como al fin de un incentivo fiscal de décadas de antigüedad que apuntalaba muchos edificios nuevos. Los permisos para nuevos proyectos de construcción residencial también se hundieron el año pasado, según Partnership for New York City, con una caída de 55% en el último trimestre de 2023 respecto al mismo trimestre de 2022.

Entre otras soluciones, el alcalde Eric Adams ha apoyado la idea de convertir los obsoletos edificios de oficinas en torres residenciales. Pero, según arquitectos y desarrolladores, se trata de una apuesta técnicamente complicada y costosa que puede generar un número limitado de nuevos departamentos.

La escasez de oferta inmobiliaria en Nueva York ha reducido la tasa de espacios vacantes de casi 4,5% en 2021 al 1,4%, según el Interventor de Nueva York.

"La accesibilidad en Nueva York es dura en estos momentos", dijo Liebman. "Está sacando a mucha gente del mercado".