Criteria vuelve a Colonial como accionista principal, con una inyección de 622 millones de euros

Criteria, el brazo inversor de la Fundación Bancaria La Caixa, retorna a Inmobiliaria Colonial. Ayer jueves, anuncio una inyección de capital de 622 millones de euros, dinero que lo convierte en el primer inversor con el 17% del capital. El acuerdo también establece que Criteria recibirá acciones adiciones en forma del pago de dividendo que se aprobará en la junta del 12 de junio, lo que cerrará el círculo para alcanzar el control del 17% de la masa accionarial de Inmobiliaria Colonial.

Tras el anuncio, los títulos de la socimi (sociedad cotizada de inversión en el mercado inmobiliario), se dispararon hasta un 4,15% cerca del cierre de la jornada cuando se conocieron las primeras informaciones sobre la operación. El impacto de la noticia es posible cuantificarlo ya que se produjo en medio de una sesión bajista, que terminó cerrando con una retracción del Ibex 35 de 0,56%.

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Hoy, los inversores además de ver luces y sombras en la operación, tampoco se descarta que estén tomando ganancias. Porque la acción, cerró la sesión con una caída de hasta un 3,36%, colando el precio del papel a 6,18 euros.

Criteria ya fue uno de los principales accionistas de Colonial en el pasado, llegando a controlar el 12,4% de su capital en julio de 2010. Sin embargo, en febrero de 2014 dejó de formar parte de su accionariado. Con todo, el pasado mes de marzo Criteria volvió a entrar en el capital de la inmobiliaria presidida por Juan José Bruguera, tras aflorar una participación superior al 3%, aprovechando la zona de mínimos en la que se encontraba su cotización, que por aquel entonces se comercializaba 5,05 euros por unidad.

De acuerdo a la comunicación de Colonial a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), Criteria, que contará con dos consejeros en el consejo de administración de la inmobiliaria, alcanzará el porcentaje accionarial anunciado a través de dos carriles. Por una parte, la inversora del banco catalán aportará a la inversión dinero en efectivo; y, por otra, en inmuebles.

Criteria Caixa realizará una aportación dineraria de 350 millones de euros y, además, aportará otros 278 millones en activos, divididos en 8 inmuebles provenientes de la cartera de su filial InmoCaixa. Se trata de tres oficinas en Madrid y Barcelona, y cinco edificios residenciales en régimen de alquiler repartidos entre Madrid, Zaragoza y Málaga, que implican más de 600 viviendas, según reveló Criteria a través de un comunicado.

Por su parte, la cartera inmobiliaria de Colonial está valorada en unos 11.000 millones de euros al cierre de 2023.

Alpha X

El retorno de Criteria a Colonial no fue el único anuncio del jueves. También ese día, Colonial informó el impulso de un nuevo programa de inversiones bajo la denominación de Alpha X. Este programa abarca el lanzamiento de cuatro proyectos con inversiones de 385 millones de euros. "Estos cuatro proyectos entroncan con la filosofía de creación de valor de Colonial mediante el reposicionamiento de activos, la transformación de los mismos y en el contexto de acompañar la transformación urbana. De las cuatro iniciativas que hablamos, hay dos en España (Madrid y Barcelona) y dos en París", contó Viñolas.

Hay más. Al tiempo que impulsa esos cuatro proyectos, Colonial también pondrá en marcha una estrategia de creación de valor en activos aportados por InmoCaixa. De esta manera, la compañía espera que las iniciativas impulsadas en el marco de Alpha X se entreguen entre 2024 y 2027.

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Reparto de acciones

En medio de la sacudida en el grupo de control de Colonial que implica la entrada de Criteria, la inmobiliaria se comprometió a emitir 87,7 millones de nuevas acciones, a un precio de 7,1 euros por título, precio que surge de aproximadamente 2,5 euros de valor nominal y otros 4,7 de prima de emisión.

Lo cierto es que Criteria pasará a convertirse en el socio de mayor peso en Colonial, mientras el fondo soberano catarí, Qatar Investment Authority (QIA), que actualmente cuenta con el 19% de la propiedad, tras la entrada de Criteria, quedaría a tan sólo un escalón por debajo, ya que su participación caería hasta el 16% de los títulos.

Como tercer accionista aparece el mexicano Carlos Fernández con el 14,8%, seguido por la familia Puig dueña de un 7,3% y otra familia, en este caso, la colombiana Santo Domingo que, a través de la firma Águila, controla el 5,3% del accionariado.

El listado continúa con la Corporación Financiera Alba, con un 5%, Dic Holding y Crédit Agricole, ambos con 4,2% de los títulos y, cierra el grupo de los "nueve grandes", BlackRock con 3 puntos porcentuales. Todos ellos, al igual que QUI verán reducida su participación con el ingreso de la firma catalana.

Reducción de pasivos

Asimismo, la operación permitirá a Colonial avanzar en su estrategia de reducción de deuda e inversión para seguir creciendo y aprovechar el ciclo de recuperación inmobiliaria en Europa. La socimi calcula que la alianza le permitirá una reducción del endeudamiento próxima al 5%. "Colonial es una compañía orientada a la creación de valor a largo plazo para sus accionistas y Criteria coincide con esto", afirmó el consejero delegado de Colonial, Pere Viñolas.

Por otra parte, el retorno de Criteria a Colonial, le permitirá a la inmobiliaria reducir la ratio de deuda en relación al valor de los activos del 39,9% al 36,2%. Así, de acuerdo a una nota de prensa de Colonial, la socimi reconoció que "también dispondrá de mayor flexibilidad financiera para captar oportunidades de nuevas de adquisiciones y aprovechar la recuperación del ciclo inmobiliario en Europa".

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Qué dicen los analistas

Para los expertos de Renta 4 "a priori la operación es positiva por varias razones. En primer lugar, la ampliación se realiza con una prima del 11% sobre el precio de cierre a 16 de mayo de 2024 -cerca de un incremento del 20% sobre el precio medio de las últimas dos semanas-, y muy en línea con nuestro precio objetivo de 7 euros por acción".

Además, siguen, permite una reducción del ratio EPRA LTV (superficies desocupadas multiplicadas por la renta de mercado/superficies en explotación a renta de mercado) hasta el 42,7% desde el 47,3%, lo que "otorga mayor flexibilidad financiera".

Tampoco se les escapa a los analistas de la banca de inversión el interés de Criteria por el negocio de Colonial "porque recordemos que Criteria afloró el pasado marzo una posición del 3,09% en el capital de Colonial".

Como factores negativos, destacan que "la operación se realiza con un descuento" frente al ratio EPRA NTA del 28%, que a cierre de 2023 era de 9,95 euros por acción, "mientras que Criteria aportaría los activos de InmoCaixa a valor de mercado".

En este sentido, calculan que la ampliación tendría un impacto dilutivo de aproximadamente un 4% sobre el Valor Neto de los Activos (NAV) de Colonial, "desde 9,95 euros a 9,55 euros por acción". También consideran que los activos que Criteria aporta a la cartera de Colonial, además de aportarse a valor de mercado, son por lo general, de menor calidad que el conjunto de la cartera de Colonial.

Para Banco Sabadell, la operación implica que Criteria financia la operación mediante aportación de efectivo en un 56% e inmuebles a reformar en un 44%.

"En positivo, destacamos la rebaja del endeudamiento de Colonial, aunque en negativo la operación incluye activos a reformar valorados a igualdad de mercado respecto a la cartera 'supre-prime' de Colonial, lo que le resta atractivo", argumentan.

A su turno, los analistas de Bankinter destacan que la operación supone buenas noticias para Colonial, aunque también dicen que "el precio de emisión (7,1 euros por acción) implica un descuento próximo al 30% sobre el NAV (9,95 euros/acción) y tendrá, por tanto, impacto dilutivo del 4% en valoración de activos (hasta 9,55 euros/acción)".

No obstante, añaden que el precio de 7,1 euros "implica una prima del 15% sobre su cotización antes de conocerse la noticia".

También valoran que "la operación permitirá a Colonial reducir la ratio de apalancamiento LTV" en un 4% y "financiar nuevos proyectos", así como "aprovechar posibles oportunidades de compra".

Su conclusión es que "esta operación valida nuestra tesis de inversión y precio objetivo (7,2 euros/acción), mejorando además el perfil de deuda de la compañía".

Por último, los analistas de Barclays sostienen que "la ampliación de capital de 622 millones de euros consiste en la aportación en especie de 272 millones de euros en ocho activos por parte de CriteriaCaixa, además de 350 millones de euros en efectivo".

Además, afirman, que "si bien entendemos el fundamento de la transacción en el corto plazo era necesario abordar el 47,3% en el ratio EPRA LTV), no vemos un fundamento positivo en el medio plazo".

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Previsión de colonial

Por el lado de la inmobiliaria, para Colonial se verá incrementado su valor de capitalización bursátil en más de 600 millones y mantiene la previsión para 2024 de que el beneficio por acción se sitúe entre 30 y 32 céntimos, a pesar de la dilución accionarial.

"Colonial es hoy más fuerte en sus fundamentales. Creamos valor para nuestros accionistas, reduciendo además nuestro apalancamiento, a la vez que fortalecemos nuestra estructura de capital y flexibilidad financiera", concluyó Viñolas.