En esta noticia
- Qué familiares pueden quedarse con el alquiler tras la muerte del inquilino
- El plazo de tres meses que puede determinar si el contrato continúa
- Qué ocurre si varios familiares quieren subrogarse en el alquiler
- ¿Puede el contrato impedir la subrogación tras el fallecimiento?
- Qué pasa con los contratos de alquiler antiguos o de renta antigua
Cuando fallece el titular de un contrato de alquiler, el arrendamiento no siempre desaparece. Determinadas personas pueden ocupar su posición como inquilinas mediante la subrogación del contrato, siempre que cumplan los requisitos establecidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Esto no significa que la vivienda pase a ser propiedad de la familia ni que el alquiler pueda transmitirse libremente a cualquier heredero. Lo que puede continuar, en los casos previstos por la ley, es el contrato de arrendamiento, con sus derechos y obligaciones.
Además, hay una diferencia fundamental según la fecha y el régimen jurídico del contrato. El artículo 16 regula con carácter general la subrogación por fallecimiento, mientras que determinados contratos anteriores a la entrada en vigor de la LAU de 1994 están sometidos a reglas transitorias específicas.
Qué familiares pueden quedarse con el alquiler tras la muerte del inquilino
El artículo 16 de la LAU establece qué personas pueden subrogarse en el contrato cuando fallece el arrendatario. Entre ellas figura, en primer lugar, el cónyuge que conviviera con el inquilino en el momento del fallecimiento.
También puede hacerlo la persona que hubiese convivido con el arrendatario de forma permanente en una relación de afectividad análoga a la matrimonial durante, como regla general, los dos años anteriores al fallecimiento. Si ambos tuvieron descendencia en común, la ley exige simplemente que existiera convivencia.
La norma contempla además a descendientes, ascendientes y hermanos, aunque exige determinadas condiciones. Los hijos que no estuvieran sujetos a patria potestad o tutela deben haber convivido habitualmente con el fallecido durante los dos años anteriores. Ese mismo periodo de convivencia se exige, con carácter general, a ascendientes y hermanos.
La LAU incluye asimismo a determinados parientes hasta el tercer grado colateral que tengan reconocida una discapacidad igual o superior al 65%, siempre que hayan convivido con el arrendatario durante los dos años previos al fallecimiento. Si no existe ninguna persona con derecho a subrogarse, el alquiler se extingue.
El plazo de tres meses que puede determinar si el contrato continúa
Cumplir los requisitos familiares o de convivencia no basta. La ley establece también un plazo concreto para comunicar la subrogación al propietario.
El artículo 16 determina que el arrendamiento se extingue si, durante los tres meses siguientes al fallecimiento, el arrendador no recibe una notificación por escrito en la que se comunique la muerte del inquilino y se identifique a la persona que pretende subrogarse.
La comunicación debe acompañarse del certificado registral de defunción e indicar el parentesco con el fallecido. Cuando corresponda, también deberá aportarse un principio de prueba que permita acreditar que se cumplen los requisitos necesarios para acceder a la subrogación.
Por tanto, continuar viviendo en el inmueble después de la muerte del titular no sustituye por sí solo este procedimiento. El cumplimiento del plazo y de los requisitos documentales resulta determinante para conservar el contrato.
Qué ocurre si varios familiares quieren subrogarse en el alquiler
Puede suceder que más de una persona reúna las condiciones establecidas por la LAU. En ese caso, los interesados pueden alcanzar un acuerdo sobre quién continuará como arrendatario.
Cuando no exista un acuerdo unánime, el artículo 16 establece un orden de preferencia. Como regla general se sigue el orden de personas enumerado por la propia ley, aunque los padres de 70 años o más tienen preferencia frente a los descendientes.
Entre descendientes o ascendientes tiene preferencia el pariente más próximo en grado. Entre hermanos, la ley prioriza al de doble vínculo frente al medio hermano. Para resolver otros supuestos de igualdad, la LAU contempla circunstancias como la discapacidad, las cargas familiares y, finalmente, la edad.
Esto significa que el contrato no puede transmitirse discrecionalmente a cualquier familiar cuando existen varios posibles beneficiarios: deben respetarse las condiciones y prioridades marcadas por la normativa.
¿Puede el contrato impedir la subrogación tras el fallecimiento?
En determinados contratos sí puede existir un pacto que limite la subrogación, pero la posibilidad no es absoluta.
La LAU establece actualmente que, en arrendamientos con una duración inicial superior a cinco años, o siete años cuando el arrendador sea una persona jurídica, las partes pueden pactar determinadas limitaciones al derecho de subrogación una vez transcurridos esos periodos.
Sin embargo, la propia ley impide pactar esa renuncia cuando las personas que podrían ejercer el derecho se encuentren en una situación de especial vulnerabilidad y estén afectados menores de edad, personas con discapacidad o mayores de 65 años.
Por ello, antes de determinar si un familiar puede continuar con un alquiler concreto es necesario revisar no solo la LAU, sino también la fecha del contrato, su duración y las cláusulas pactadas.
Qué pasa con los contratos de alquiler antiguos o de renta antigua
Los llamados contratos de renta antigua requieren una revisión separada. Los arrendamientos celebrados antes de la entrada en vigor de la LAU de 1994 pueden quedar sujetos a las disposiciones transitorias de esa ley y no necesariamente a las mismas reglas aplicables a un contrato actual.
Para determinados contratos de vivienda anteriores, la disposición transitoria segunda restringe las personas que pueden subrogarse y fija reglas específicas sobre la duración del contrato después de esa subrogación. Entre los posibles beneficiarios pueden encontrarse el cónyuge, los hijos y, en determinados casos, los ascendientes, pero las condiciones dependen del supuesto concreto.
La normativa también limita las subrogaciones sucesivas en estos contratos. Por ello, hablar simplemente de un “contrato heredado” puede resultar impreciso: no existe un derecho general a heredar indefinidamente un alquiler, sino diferentes derechos de subrogación sometidos a requisitos legales.