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El Gobierno amplió hasta el 31 de diciembre de 2030 la protección frente a determinados desahucios de personas en situación de vulnerabilidad que no tienen una alternativa habitacional. La medida está recogida en el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, publicado este miércoles 30 de septiembre en el Boletín Oficial del Estado (BOE), con entrada en vigor el 1 de octubre.
El nuevo régimen no supone que todos los desahucios queden paralizados hasta 2030. El artículo 2 establece un régimen temporal de suspensión para determinados procedimientos y el artículo 5 incorpora una nueva enervación extraordinaria para determinados casos de impago del alquiler.
La norma también contempla la aplicación de estas medidas a procedimientos que ya estén en curso, siempre que el lanzamiento todavía no se haya ejecutado.
¿Qué personas vulnerables podrán evitar el desahucio hasta 2030?
El artículo 2.1 establece que, desde la entrada en vigor del decreto y hasta el 31 de diciembre de 2030, el tribunal suspenderá el procedimiento cuando la parte demandante sea una entidad que cumpla las características previstas por la norma y la persona demandada se encuentre en situación de vulnerabilidad y no tenga una alternativa habitacional. El BOE establece literalmente que, en estos casos, “el tribunal suspenderá por auto el proceso”.
El supuesto se aplica a entidades, con o sin personalidad jurídica, dedicadas a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de tasación de mercado. El artículo precisa que estas operaciones deben estar relacionadas con el objetivo de eludir los mecanismos de función social de la vivienda o maximizar la rentabilidad mediante determinadas prácticas. La norma excluye a los organismos públicos destinados a la promoción y gestión de vivienda social y asequible.
Para acceder a esta protección, la vulnerabilidad debe estar acreditada mediante un informe de los servicios sociales o mediante los criterios establecidos en el artículo 441.7 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y la persona afectada debe carecer de una alternativa habitacional.
La medida también alcanza procedimientos en los que ya exista una sentencia, decreto o auto que haya acordado el lanzamiento, siempre que este “no se hubiera ejecutado efectivamente”.
El régimen también contempla otro supuesto cuando el propietario no pertenece al grupo de entidades previsto en el apartado anterior. En estos casos, y siempre que no resulte aplicable la nueva enervación extraordinaria, la persona afectada debe estar en situación de vulnerabilidad, carecer de alternativa habitacional y no haber recibido de la Administración pública competente una alternativa habitacional digna y adecuada. Si la Administración no dispone de recursos para ofrecerla, “el tribunal suspenderá el proceso hasta que tales medidas sean adoptadas y se garantice una alternativa habitacional adecuada”.
¿Qué pasa con los desahucios por impago del alquiler?
El decreto introduce una segunda vía de protección mediante una enervación extraordinaria de la acción, que modifica el artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. El nuevo apartado establece que, en determinados procesos de desahucio por falta de pago, cuando el inquilino acredite vulnerabilidad económica y la Administración no ofrezca una alternativa habitacional adecuada, esta “estará obligada a enervar la acción mediante el pago al arrendador o la consignación judicial de la totalidad de las cantidades reclamadas”.
Una vez acreditada la vulnerabilidad, la Administración competente dispone de un plazo máximo e improrrogable de dos meses para ofrecer una alternativa habitacional o, en su defecto, efectuar el pago o la consignación de las cantidades adeudadas.
Durante ese periodo, el procedimiento y, si corresponde, el lanzamiento quedan suspendidos. El texto establece expresamente que “durante este plazo quedará suspendido el curso del procedimiento y, en su caso, el lanzamiento”.
Si dentro de esos dos meses se paga o consigna la totalidad de las cantidades debidas, se declara enervada la acción y termina el procedimiento, mientras el contrato de alquiler continúa vigente. Si pasan los dos meses sin alternativa habitacional, pago o consignación, la Administración “quedará subrogada automáticamente en la posición deudora del arrendatario” y no podrá producirse el lanzamiento mientras se mantenga la situación de vulnerabilidad económica en los términos establecidos por la ley.
La norma también establece que la Administración General del Estado compensará a las comunidades autónomas por los gastos derivados de esta obligación, con la excepción de los posibles intereses generados por el retraso en su cumplimiento.
Por tanto, la reforma establece dos mecanismos diferenciados: una suspensión temporal para determinados casos de personas vulnerables sin alternativa habitacional y una enervación extraordinaria para determinados procedimientos de desahucio por impago.
Además, la disposición transitoria segunda establece que el régimen hasta 2030 se aplicará a determinadas ejecuciones y lanzamientos que ya estén en curso cuando entre en vigor la norma, siempre que el lanzamiento todavía no se haya realizado.
El BOE señala que la persona afectada podrá solicitar la aplicación de la medida y que, presentada la solicitud con la documentación correspondiente, se suspenderá provisionalmente el lanzamiento hasta que el tribunal resuelva.
