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El Gobierno reglamentó uno de los fragmentos más importantes de la Ley de Modernización Laboral: las exenciones en el impuesto a las Ganancias en la locación y venta de propiedades. La medida rige para aquellas rentas devengadas a partir de enero de 2026.
Un aspecto no menor es que el Decreto 406/2026, publicado el lunes en el Boletín Oficial, incorporó limitaciones que no estaban contempladas en la norma sancionada por el Congreso. Por lo tanto, ¿es inconstitucional?
“La reglamentación es el instrumento mediante el cual el Gobierno precisa cómo debe aplicarse una ley, pero en este caso fue más allá de la mera aclaración: incorporó condiciones que el legislador no había establecido”, sostuvo Alberto Mastandrea, socio de Impuestos & Legales de BDO Argentina.
Desde su punto de vista, hay un recorte de carácter subjetivo para el alquiler de inmuebles con destino a casa-habitación. A pesar de que la Ley de Modernización Laboral (27.802) no distinguía la condición del propietario, la reglamentación reservó la exención para las personas humanas y las sucesiones indivisas. En cambio, las sociedades y empresas que poseen inmuebles y los alquilan para vivienda quedaron excluidas.
En esa misma línea, Diego Fraga, socio de Expansion Business Argentina y especialista en derecho tributario, consideró que el problema es que “el decreto aprovechó la reglamentación para introducir, casi como si el Congreso lo hubiese previsto de esa manera, una limitación subjetiva que la ley no contiene”.
El experto recordó que la reforma laboral eximió las ganancias derivadas del alquiler de inmuebles con destino a casa-habitación. “No dijo que el locador tuviera que ser persona humana o sucesión indivisa. El foco de la norma legal está puesto en el destino del inmueble —vivienda—, no en la naturaleza jurídica del propietario”, planteó.
En efecto, la norma del Ejecutivo indica que la exención en Ganancias alcanza a las unidades que “la persona humana o sucesión indivisa, en su carácter de locador o sublocador, tenga alquiladas para vivienda, siempre que el inquilino las use efectivamente como su casa-habitación”.
Allí, según los especialistas, el recorte no se plantea como una exclusión para las sociedades, sino que se introduce de manera indirecta dentro de una “norma aclaratoria”.
“Se trata de un universo considerable —fideicomisos, sociedades de familia que administran propiedades, empresas titulares de unidades destinadas a renta— que, conforme al texto legal tal como fue aprobado, también resultaba alcanzado por la dispensa. El decreto lo dejó fuera”, sostuvo Mastandrea.
El Cronista consultó a Presidencia y al Ministerio de Economía respecto de los cambios incorporados en el Decreto 406/2026, aunque al momento de la publicación de este artículo no obtuvo respuesta.
Limitación subjetiva
Cabe aclarar que, conforme al artículo 99 de la Constitución, el Presidente podrá expedir “las instrucciones y reglamentos que sean necesarios para la ejecución de las leyes de la Nación, cuidando de no alterar su espíritu con excepciones reglamentarias”.
Un abogado constitucionalista de amplia trayectoria recordó que la Corte Suprema de Justicia avaló en diversos fallos —como en Cascos Blancos c/AFIP— el principio de legalidad tributaria. El máximo tribunal indicó que no pueden establecerse “por vía interpretativa restricciones a los alcances de una exención que no surgen de los términos de la ley ni pueden considerarse implícitas en ella”.
De acuerdo con las diferentes posturas, el Gobierno se habría excedido en su potestad reglamentaria y limitó la exención más allá de lo estipulado por la ley.
“El reglamento puede precisar la ejecución de la ley, pero no puede recortar una exención establecida por el Congreso agregando condiciones no previstas, mucho menos restringiendo los sujetos beneficiados”, sostuvo Fraga.
Por otro lado, Daniel Ricardo García, socio de LexTax Advisory, comentó que si el decreto emitido por el Poder Ejecutivo restringe el espíritu de la exención, este podrá ser invalidado en una instancia judicial. “Los actos administrativos (con algún defecto o irregularidad) se reputan válidos hasta que un juez diga lo contrario”, consignó.
No obstante, si el Ejecutivo mantuviera su interpretación restrictiva, la definición también podría llegar por una nueva reforma del Congreso.
De lo contrario, en caso de que el Gobierno no corrija la limitación y la Agencia de Recaudación y Control Aduanero (ARCA) aplique el decreto, quienes quieran apartarse de esa restricción deberán discutirlo ante la Justicia.
El problema es que, en la práctica, también puede ocurrir que las sociedades y los fideicomisos no apliquen la exención para evitar conflictos con ARCA. Si bien la Ley de Modernización Laboral les da un argumento razonable —en definitiva, la norma está vigente—, uno de los efectos de estas reglamentaciones restrictivas es que condicionan la conducta de los contribuyentes y limitan el alcance del beneficio.
