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El Gobierno reglamentó este lunes una de las medidas tributarias más esperadas por propietarios e inquilinos. Los ingresos por alquiler de inmuebles destinados a vivienda permanente no tributarán el impuesto a las Ganancias.
A través del Decreto 406/2026, firmado por Javier Milei, el jefe de Gabinete Manuel Adorni y el ministro de Economía Luis Caputo, dispuso que la exención regirá para los ingresos recibidos desde el 1 de enero de 2026.
La norma publicada este lunes en el Boletín Oficial reglamenta las modificaciones que la Ley 27.802 de Modernización Laboral introdujo en la Ley de Impuesto a las Ganancias.
El artículo 192 de esa ley sustituyó el inciso “n” del artículo 26, estableciendo que las ganancias provenientes del alquiler de inmuebles con destino a casa habitación quedan exentas del gravamen para los períodos fiscales que se inicien a partir del 1° de enero de 2026.
Casa-habitación: la definición clave de la norma
El decreto define con precisión qué se entiende por “casa-habitación”. El concepto abarca el inmueble destinado a vivienda única, familiar y de ocupación permanente del sujeto que lo habita. La definición no es menor: delimita con claridad el alcance de la exención y descarta interpretaciones amplias que pudieran incluir segundas residencias o inmuebles de uso temporario.
La norma distingue además dos situaciones:
- Cuando se trata del valor locativo, la calificación apunta a la vivienda del contribuyente.
- Cuando se trata de la locación o sublocación propiamente dicha, la calificación mira al inmueble del locatario o sublocatario, es decir, a quien alquila.
Esto tiene una consecuencia práctica muy relevante para los propietarios con más de un inmueble alquilado. La exención alcanza a todas las unidades que el propietario destine a casa-habitación, sin importar cuántas sean, siempre que cada una de ellas cumpla el requisito de ser vivienda única, familiar y permanente para quien la ocupa como inquilino.
La exención también cubre conceptos accesorios. Los montos pagados por el uso de muebles, accesorios o servicios que el propietario suministre junto con el inmueble quedan igualmente alcanzados por la dispensa, según lo establece expresamente el artículo 1° del decreto.
Vigencia retroactiva
Un punto que el Ejecutivo se ocupó de aclarar es la aplicación temporal de la medida. La exención rige para las ganancias devengadas desde el 1° de enero de 2026, con independencia de cuándo se haya firmado el contrato de alquiler. Esto significa que los contratos vigentes anteriores a esa fecha también se benefician, lo que amplía considerablemente el universo de propietarios que dejan de tributar por esos ingresos.
El decreto también contempla los inmuebles cedidos en forma gratuita o sin precio determinado. El valor locativo presunto de esos inmuebles queda cubierto por la exención siempre que el cesionario los utilice como casa-habitación en los términos que define la propia norma.
Las sucesiones indivisas
Además de la locación, el texto reglamentario regula otro beneficio incorporado por la Ley 27.802. Las personas humanas y las sucesiones indivisas quedan exentas por la venta de inmuebles situados en la Argentina, tanto residentes en el país como en el exterior.
La exención aplica en la medida en que las operaciones estén comprendidas en el artículo 99 de la Ley de Ganancias y que la enajenación o transferencia ocurra a partir del 1° de enero de 2026.
La norma precisa además qué se entiende por “enajenación” y por “transferencia de derechos sobre inmuebles”:
- Para la primera, remite al artículo 3° de la Ley de Ganancias.
- Para la segunda, incluye la cesión del boleto de compraventa u otro compromiso similar, incluso cuando el vendedor todavía no haya transferido la posesión del bien.
Restricción a las deducciones
El decreto introduce también una restricción. La deducción en Ganancias por pago de alquiler de vivienda no aplica cuando el locador o el condómino sea una persona humana o sucesión indivisa. El fundamento es claro: si el propietario está exento por cobrar el alquiler, el inquilino no puede además deducirlo como gasto. El beneficio opera en un solo sentido para evitar una doble ventaja fiscal.
La medida impacta directamente en el mercado de alquileres residenciales, que atraviesa una etapa de recomposición tras años de regulaciones y distorsiones. Al eliminar la carga impositiva sobre los ingresos por locación destinada a vivienda permanente, el Ejecutivo apunta a incentivar la oferta de inmuebles en alquiler y a mejorar las condiciones para propietarios e inquilinos.
