Sin solucionarse el problema más importante que sufren los alquileres en la Argentina, que es la inflación, recientemente fue aprobada la ley 27.737, que modifica la cuestionada ley que hasta ahora los regulaba.

La nueva norma establece que, en los contratos de locación de inmuebles con destino a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único, en moneda nacional, debiendo regir por períodos mensuales.

Sobre el valor del alquiler, que surge de los contratos, podrán realizarse ajustes con la periodicidad que acuerden las partes y por intervalos no inferiores a seis meses. De esta forma podrán implementarse hasta dos actualizaciones anuales, en lugar de una anual como regía actualmente.

Los ajustes deberán efectuarse utilizando el coeficiente, denominado "Casa Propia" que fue desarrollado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat.

Consiste en un coeficiente conformado por la menor variación que surja de comparar el promedio del 0,9 de la variación del Coeficiente de Variación Salarial (CVS), publicado por el INDEC y la variación del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), publicado por el Banco Central de la República Argentina. La norma coloca una excepción de actualización, sobre la prohibición que está prevista en la ley de convertibilidad (23.928), que aún sigue vigente.

Desde ahora toda publicidad, que se realice en cualquier medio o plataforma, que incluya precio de locaciones de inmuebles con destino habitacional debe realizarse exclusivamente en moneda nacional. No podrá haber publicidades en otra moneda que no sea pesos.

La vigencia de la nueva ley comienza con los contratos firmados a partir del 18 de octubre, sin afectar a los que ya vienen rigiendo antes de esa fecha. El plazo mínimo del alquiler del inmueble, cualquiera sea su destino, es de tres años. El inquilino sólo podrá adelantar hasta un mes de alquiler al locador.

Sin embargo, no se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos que se encuentren destinados a:

a) Sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular.

b) Habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares.

 Tampoco para cualquier otro fin temporario en interés del locatario (alquileres temporarios). Si el plazo del contrato o de los contratos consecutivos supera los tres meses, se presume, salvo prueba en contrario, que no fue hecho con esos fines.

Sobre el valor del alquiler, que surge de los contratos, podrán realizarse ajustes con la periodicidad que acuerden las partes y por intervalos no inferiores a seis meses. 

Antes de la modificación el artículo 1199 de Código Civil y Comercial, sobre alquileres temporarios que quedan afuera del cumplimiento de la ley, establecía lo siguiente:

"Habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines"

Ahora con la nueva ley, el texto establece lo siguiente:

"Habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares, y para cualquier otro fin temporario en interés del locatario. Si el plazo del contrato o de los contratos consecutivos supera los tres meses, se presume, salvo prueba en contrario, que no fue hecho con esos fines". Con la modificación se admite la prueba en contrario".

c) Guarda de cosas.

d) Las locaciones de puestos en mercados o ferias.

Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.

Los Beneficios fiscales

Para los propietarios de los inmuebles, se crean beneficios impositivos, que consisten en los puntos siguientes

1) Para Monotributistas

En el caso de la actividad de locación de inmuebles, mediante contratos debidamente registrados, se considera como una sola unidad de explotación independientemente de la cantidad de propiedades afectadas a la misma. De esta manera, se cuenta como una sola unidad de explotación para no ser excluido del régimen simplificado.

Los ingresos provenientes exclusivamente de la locación de hasta 2 inmuebles estarán exentos del pago del monotributo.

2) Bienes personales

Estarán exentos de este impuesto los inmuebles destinados a locación para casa-habitación, con contratos debidamente registrados, cuando el valor de cada uno de ellos sea igual o inferior a $ 30.000.000.

3) Débitos y créditos bancarios

Estarán exentos de este impuesto los créditos y débitos en caja de ahorro o cuentas corrientes bancarias utilizadas en forma exclusiva para las operaciones inherentes a la actividad de locación de inmuebles con destino casa-habitación, cuyos contratos se encuentren debidamente registrados, de la manera que se establece en la reglamentación.

4) Impuesto a las Ganancias

Se podrá deducir el 10% del monto total anual de alquileres de inmuebles destinado a casa-habitación. Ambas partes, locatario y locador, podrán hacer uso de esta deducción adicionalmente con otras que existen.

Se invita a las provincias y a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a aprobar beneficios tributarios en sus jurisdicciones en los contratos de locación con destino casa-habitación, celebrados y registrados como se encuentra establecido en la ley, así como también sus prórrogas, cesiones y transferencias. Entre los impuestos provinciales que deberían eximirse se encuentran ingresos brutos y sellos.

Otras modificaciones

El dueño debe conservar el inmueble en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa que no es imputable al locatario.

Si el inquilino no tuvo respuesta, podrá realizar por su cuenta la reparación, con cargo al locador, una vez transcurridas al menos 24 horas del aviso.

Si las reparaciones no son urgentes, el locatario podrá intimar al locador para que las realice, dentro de un plazo que no podrá ser inferior a 10 días corridos. La notificación remitida al domicilio denunciado por el locador en el contrato se tendrá por válida, aun si existiera negativa de recepción.

El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario, en los siguientes casos:

a) Si han transcurrido 6 meses de contrato, se tiene que informar en forma fehaciente la decisión al locador con al menos un mes de anticipación. Si hace uso de esta opción, dentro del primer año, tiene que abonarse al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble. Si el plazo en que se inició el contrato es mayor debe abonarse un mes. En esos casos, para su cálculo, tiene que considerarse el valor equivalente al mes locativo del momento en que se entrega el inmueble.

En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, cuando la notificación al locador se hace después de haberse cumplido seis meses y con una anticipación de tres meses o más, no corresponde el pago de indemnización alguna por dicho concepto.