El 11 de junio de 2020 el Senado sancionó la reforma del Código Civil y Comercial conocida como Ley Lipovetzky. La norma, que según su principal impulsor el exdiputado Daniel Lipovetzky buscaba mejorar las condiciones de acceso a la vivienda, había recibido numerosas críticas antes de que el Congreso la aprobara. Los detractores decían que al imponer un ajuste anual a los contratos mediante un índice oficial y extender la duración del período de locación de dos a tres años, se lograría el efecto inverso al deseado.

Finalmente, la ley entró en vigor a partir del 1 de julio de ese año. Desde entonces, la oferta de inmuebles en alquiler bajó y en abril de este año se encontraba en niveles mínimos desde que existen registros. Los que se pactan los contratos crecieran, en promedio, un 14 por ciento por encima de la inflación. Y quienes alquilaron el 1 de julio de 2020, hoy pagan un 123 por ciento más que al inicio del contrato. A contramano de lo que se pretendía, nunca en los últimos años alquilar fue tan difícil ni los precios estuvieron más lejos del alcance de los inquilinos.

"El gran tema de la ley actual es la vigencia del contrato de tres años. Antes parecía que las partes estaban cómodas con dos. Pero, además de eso, la actualización anual en un contexto de alta inflación como el actual se hace inviable. Los que más sufren en este contexto son los inquilinos, porque los propietarios para cubrirse suben el monto inicial del alquiler", explica Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, y cuenta que tuvo varios clientes que decidieron retirar propiedades del mercado frente a estos cambios.

Menos mercado

En el sector señalan que la normativa que entró en vigor hace poco más de dos años llevó a muchos propietarios a retirar su inmueble de alquiler porque veían que se le sacaba previsibilidad al mercado. Muchos decidieron ponerlo en venta o colocarlo en alquiler temporario, con posibilidad de recibir renta en dólares. Y quienes deciden dejarlo en alquiler aumentan los valores para no perder contra la inflación.

"No estoy hablando del propietario que tiene muchas unidades y especula a ver si el mercado mejora, sino del que tiene un departamento y ve que no le cierra el rendimiento. Hasta no hace mucho la renta era del 3 por ciento y ahora apenas llega al 1 por ciento. Y si el peso se sigue devaluando y los alquileres no acompañan, va a caer todavía más", agrega Altgelt

La oferta de departamentos en alquiler en la ciudad de Buenos Aires disminuyó un 16,9 por ciento desde junio de 2020, según datos del sitio Zonaprop. En tanto, los precios de los inmuebles se vieron afectados a su vez por estos cambios. La demanda se incrementó un 43,7 por ciento en comparación con el mes anterior a la sanción de la ley, con lo que los valores incrementaron un 183,8 por ciento desde entonces.

Una encuesta realizada por el sitio de búsqueda de propiedades señala que el 85 por ciento de los argentinos está de acuerdo con suspender la ley. Por su parte, el 53 por ciento de los inmobiliarios considera necesario volver a tener el marco regulatorio anterior y un 40 por ciento sostiene que tiene que modificarse la vigente.

"La ley actual es malísima, perjudicó a todas las partes. Le quitó certidumbre al propietario y al inquilino. El viernes teníamos un panorama y el lunes nos levantamos con uno mucho más incierto. Y como se retiraron muchos inmuebles del mercado, los precios subieron y terminaron perjudicando más a quien supuestamente venían a ayudar. Hoy hay menos y más caro", se queja Ariel Champanier, CEO de Re/Max Premium.

En opinión de Ignacio O'Keefe, director de Inmobiliaria O'Keefe, la inflación hace que hoy los alquileres no sean negocio para ninguna de las dos partes. Por eso la mejor medida que se podría tomar para normalizar el mercado sería controlar el índice de precios. A eso habría que sumarle una actualización trimestral que siga el aumento de los salarios o índices similares que cubran a ambas partes".

¿Cambia la ley?

Desde diciembre del año pasado fueron varios los legisladores que indicaron que buscaban derogar la reforma de 2020 y volver a la ley anterior. En junio, en las comisiones de Legislación General y Presupuesto de la Cámara de Diputados se firmaron dos dictámenes, pero la discusión aún no llegó al recinto.

El de mayoría, impulsado por el oficialismo, busca mantener los contratos a tres años y la actualización anual por un índice oficial, compuesto por un promedio entre inflación y la variación salarial publicado por el Ripte del Ministerio de Trabajo. Además propone que los monotributistas propietarios no deban pasar al régimen impositivo general si tienen alguna propiedad en alquiler, además de contemplar que no paguen bienes personales si las unidades son destinadas a alquiler con un tope de $ 30 millones.

En tanto, el dictamen de minoría prevé un contrato de dos años, un ajuste acordado libremente entre las partes basado en el Índice de Precios al Consumidor, el Índice de Precios Mayoristas o el Índice de Salarios (IS), o una combinación de dichos índices, con actualización en período que puede ir de tres meses a un año. Además, para incentivar la bancarización, se eximiría del impuesto al cheque en caja de ahorro o cuentas corrientes bancarias utilizadas en forma exclusiva para cobrar los alquileres de vivienda, cuyos contratos se encuentren registrados.

"Una nueva ley debería mediar para que ambas partes salgan beneficiadas. Que los plazos locativos no sean tan largos como para que los aumentos no se hagan de forma anual sino de manera semestral como se estilaba hasta 2020", opina Néstor Ruiz, director del Grupo Dinal Desarrollos Inmobiliarios.

Mientras tanto, frente a la sobrerregulación de la ley actual empezaron a aparecer "mercados paralelos", al margen de la normativa. En off, muchos dicen que se montó un mercado de alquileres blue, en el que las partes acuerdan contratos con cláusulas distintas de las establecidas por ley. En algunos casos, con alquileres "temporarios" que se renuevan más del máximo de seis meses. En otros, con contratos similares a los que se firmaban hasta junio de 2020.

Al margen de la ley

"Hay un montón de arreglos privados en los que el propietario incluso cobra en dólares. Pero esos acuerdos no pasan por inmobiliarias, sino que se hacen directamente entre el locador y el locatario", aporta Champanier.

Estos contratos suelen arreglarse según lo que permitía la ley anterior. Dos años de alquiler con incremento semestral pactado entre las partes. Algunos incluyen una cláusula que establece que, en caso de que la inflación supere el 30 por ciento en seis meses, se negociará un aumento por fuera del índice que establece el Banco Central. El problema, es que al estar al margen de la normativa, pueden ser un problema a futuro en caso de una judicialización.

Otra práctica usual en los últimos meses es la de prorrogar los contratos vigentes. De esta manera se entra en un gris legal, ya que la ley no establece un período mínimo para la prórroga. En este tipo de convenios se mantienen incrementos semestrales y con un porcentaje similar a la inflación.

La modificación de la ley debería ir más por el lado de los incentivos que por el de la regulación, coinciden los especialistas consultados. La realidad es que hoy son muy pocos los contratos que se registran en la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP), porque, dicen, a nadie le conviene. Por eso, la mayoría sigue evitando las transferencias bancarias. Nadie quiere blanquear ese ingreso.

Ahora, la segmentación de tarifas de luz y gas sumó un potencial nuevo conflicto. "En teoría, el inquilino podrá registrarse para conservar el subsidio, pero si eso implica mostrar el contrato de alquiler, ¿los propietarios estarán de acuerdo?", se pregunta Altgelt.

Lo ideal, añade, sería ofrecer una exención o, al menos, una reducción en el pago de ganancias para quien tiene una propiedad alquilada para vivienda. Se podrían sumar exenciones de ingresos brutos y algunos otros incentivos fiscales. Eso alentaría a sumar más inmuebles al mercado.

"Hoy no hay ningún incentivo para el propietario y eso termina perjudicando más que nada al inquilino. Y es algo que va más allá del aumento en el precio", agrega.

La experiencia oriental

Hace unos años Uruguay atravesaba un problema similar al de la Argentina actual. Había pocas unidades en alquiler y no llegaban a cubrir la demanda. Por ese motivo, los precios se habían disparado, especialmente en Montevideo.

La solución que encontró el país vecino fue la de incentivar el desarrollo inmobiliario de departamentos destinados a locación. Gracias a la exención de impuestos y condiciones favorables para los inversores, el mercado de la capital uruguaya comenzó a modificarse.

"La ley de vivienda promovida se sancionó en 2013 y los primeros edificios se terminaron en 2015. El principal beneficio para el propietario es la exención del impuesto al patrimonio y del impuesto a las rentas de las personas físicas (IRPF), que es el 10,5 por ciento del valor del alquiler, durante 10 años. La mayoría de los inversores se vuelcan a eso y los desarrollos se dan en barrios similares a Caballito o Flores en Buenos Aires", explica Fabián Kopel, CEO del estudio uruguayo Kopel Sánchez Arquitectos, que ya construyó varios edificios destinados a alquiler.

Sin embargo, el problema argentino, agrega Kopel, es la poca seguridad jurídica y la baja renta que hoy vuelve poco atractivo volcar unidades al mercado. Además, el sistema de garantías local vuelve engorroso cobrar a un inquilino en mora y los desalojos por incumplimiento de contrato pueden demorar años.

"Uruguay tiene un sistema de garantías fortísimo. Te asegurás que vas a cobrar el alquiler con un seguro de caución. Se garantiza que el propietario va a cobrar. Y la ley ofrece respaldo para sacar al mal pagador después de un determinado período", agrega.

Los resultados de esta estrategia están a la vista. El aumento de la oferta hizo que hubiera precios razonables en zonas como Pocitos, uno de los barrios más codiciados de la ciudad, donde antes era imposible alquilar. La renta se mantiene entre un 5 y un 6 por ciento anual y la vacancia es prácticamente cero.

"El sistema funciona porque está pensado de manera integral. Estas unidades tienen sentido porque exoneran fiscalmente a los que las compran y porque el impuesto lo pagan todos. No tener en blanco un alquiler es impensable porque si vos no declarás que la unidad está alquilada o el pago de IRPF, perdés los derechos para hacer un desalojo, un juicio. Y no hay seguro que acepte cubrir la caución. Es una situación en la que todos ganan", concluye. 

El texto original de esta nota fue publicado en el número 344 de la revista Apertura