Real Estate

TGLT le vendió al Itaú una de las últimas joyas inmobiliarias de Retiro

Como anticipó El Cronista, TGLT le vendió al Itaú su parte en un terreno de Catalinas. El precio fue de u$s 17,5 millones y se usó para saldar deuda con el propio banco y con el controlante de la desarrolladora, el fondo PointState. El socio de ese proyecto es el magnate brasileño Edmond Safra

La desarrolladora inmobiliaria TGLT le vendió al banco Itaú su participación en un proyecto inmobiliario de Catalinas. Por su 47,75% en el emprendimiento, una de las últimas joyas inmobiliarias de Retiro, recibió u$s 17,5 millones, que utilizó para cancelar deudas. 

El closing de la operación, que había sido anticipada por El Cronista el 6 de enero, se concretó a última hora del viernes. Con esos fondos, TGLT, una de las mayores desarrolladoras inmobiliarias del país, saldó todos sus pasivos con el propio Itaú y, además, pagó el 90% de la obligación negociable privada que tiene con su mayor accionista, el fondo neoyorquino PointState

"La empresa resolvió su deuda de más corto plazo. De una semana a la otra, se sacó de encima cerca del 45% de sus pasivos", explican fuentes conocedoras de la transacción. "Ahora, quedó con un balance financiero mucho más sano, lo que mejora significativamente su competitividad para pujar por obras, ya que su foco de este año y el próximo será la construcción", agregan.

Fundada en 2005, TGLT cotiza en la Bolsa porteña desde 2010. Entre proyectos desarrollados o en cartera, suma 12 grandes emprendimientos, que consolidan cerca de 400.000 metros cuadrados (m2) en la Argentina y el Uruguay. Los construyó con las marcas Forum, Astor, Venice y Metra. Su accionista controlante es el PointState -a través de su filial Point Argentum- e IRSA también tiene una posición relevante. Ambos inyectaron la mayoría del capital acordado en la primera restructuración de deuda, por u$s 150 millones, que la empresa concluyó a fines de 2019. Ese proceso licuó la participación de su fundador, Federico Weil, quien perdió injerencia en el management a medida que ganó influencia PointState y terminó yéndose de la compañía, a la que le inició un juicio laboral el año pasado.

En 2018, TGLT, que hasta entonces había sido sólo desarrolladora inmobiliaria, hizo una apuesta al comprar la constructora Caputo, que le pertenecía a la familia homónima. Uno de sus miembros, Nicolás, la había puesto en venta a pedido de su hermano del alma, Mauricio Macri, para evitar conflictos de intereses durante su presidencia. Esa compra se hizo en u$s 130 millones. Se financió con la deuda que, luego, debió reestructurar.

El proyecto de Catalinas

En 2017, TGLT fue uno de los adjudicatarios de las subastas de tierras de Catalinas Norte, con las que el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires recaudó cerca de u$s 270 millones, que se destinaron a financiar la construcción del Paseo del Bajo. Licitadas por la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE), son lo que se conoce como Catalinas II. Techint y Consultatio, la desarrolladora de Eduardo Costanini, fueron otros ganadores de esas subastas.

TGLT pagó u$s 40,5 millones por su terreno. Su socio en ese proyecto es una sociedad suiza, BA Development II. Su dueña es EMS Capital, fondo de inversión de Edmond Safra, magnate brasileño homónimo de su tío, el histórico banquero de origen libanés asesinado en Mónaco a fines de los '90. En la Argentina, Safra sobrino tiene vínculos estrechos con Gerardo Werthein. En 2020, compró la participación de los W en Transportadora Gas del Sur (TGS).

Pablo Viñals Blake (abogado de EMS), Ezra y Edmond Safra, con Mauricio Macri y Ramón Lanús, ex titular de la AABE


El terreno de Retiro se canalizó en el Fideicomiso Catalinas I. TGLT, que, por el impacto de la pandemia, debió refinanciar la deuda que ya había reestructurado, quiso utilizar su participación en este proyecto como garantía del nuevo acuerdo con los tenedores de la Clase XVI de sus ON, emitidas por u$s 20,3 millones, a febrero de 2023. El el 31 de diciembre, cuando se cumplieron los 60 días hábiles que tenía para hacerlo, cayó en un "evento de incumplimiento" al no haberlo logrado.

BA Development (EMS) le negó el consentimiento. En cambio, acercó (y auspició) la venta de esa participación al Itaú.

Los próximos pasos

Cerca de TGLT, explican que las fechas -los feriados de fin de año y el inicio de las vacaciones- le jugaron en contra. Por eso, avanzó para recuperar el tiempo perdido en enero y, sobre todo, febrero para salir del limbo en el que había quedado en la relación con sus acreedores. A mediados del mes pasado, la desarrolladora informó que había alcanzado un memorándum de entendimiento con el Itaú. Los últimos papeles terminaron de firmarse estos días, junto con los correspondientes pagos.

"Ahora, los únicos compromisos pendientes que le quedan a la empresa son con los bonistas, que empezarán a pagarse a fines de 2026 y con tasas razonables", señalan las fuentes. Tras la venta de Retiro, los acreedores tendrán como garantía otro proyecto inmobiliario de TGLT, Maltería Hudson (y lo que genere ese emprendimiento). Ya había puesto como prenda otra iniciativa: Metra Puerto Norte, de Rosario.

"La empresa saneó su perfil financiero. Es la primera vez en tres años que podrá mostrar un balance equilibrado, que era el punto más flojo cuando se presentaba a una licitación. Sobre todo, las de obras privadas, que es su expertise", subrayan.

Alejandro Belio, CEO de TGLT

En 2019, TGLT perdió $ 3045 millones. En 2020, por efecto de la primera reestructuración, el rojo se redujo a $ 2753,4 millones. Ese año, sus ingresos cayeron 61%, a $ 4564,5 millones. En nueve meses de 2021 -todavía no anunció sus resultados anuales-, facturó $ 4548,8 millones, un 3,2% más que entre enero y septiembre de 2020. Su pérdida trepó 144%, a $ 2399 millones. Al 30 de septiembre, su patrimonio neto neto ascendió a $ 4363 millones. Había sido de $ 9529,26 millones un año antes. A la misma fecha de 2019, fue negativo en $ 6891,52 millones.

El precio que TGLT acordó con el Itaú, explican las fuentes, tiene una tasa de descuento sobre una valuación de u$s 19 millones, que es lo que se cotizó esa participación considerando la baja de precios inmobiliarios que se registró en los últimos cinco años, desde el pico que tuvieron en ese momento en el mercado local. "Además, cambió el escenario: el contexto actual, de pandemia, obliga a reformular los grandes proyectos corporativos de oficinas, sumado a la falta de demanda que tiene el real estate residencial en el país. Eso obligará a reformularlo", destacan el beneficio de haber salido de un proyecto que había ingresado en zona de incertidumbre. No obstante, en TGLT, confían en tener a cargo su construcción cuando EMS y el Itaú definan qué harán en esas tierras.


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