TGLT negocia venderle al Itaú su parte en una de las últimas joyas inmobiliarias de Retiro

La desarrolladora inmobiliaria TGLT negocia con el banco Itaú la venta de su participación, del 47,75%, en un proyecto de oficinas que la empresa tiene en Retiro. Según fuentes al tanto de la transacción, las gestiones están en un estado muy avanzado y se iniciaron con la bendición de EMS Capital, el fondo del magnate brasileño Edmond Safra, socio de la firma argentina en el emprendimiento, que se hará en una de las últimas joyas de esa cotizada zona de la ciudad.

TGLT es una de las mayores desarrolladoras inmobiliarias de la Argentina. Fundada en 2005, cotiza en la Bolsa porteña desde 2010. Entre proyectos desarrollados o en cartera, suma 12 grandes emprendimientos, que consolidan cerca de 400.000 metros cuadrados (m2), tanto en la Argentina como el Uruguay. Los construyó bajo las marcas Forum (Puerto Madero, Puerto Norte, Alcorta y Puerto del Buceo), Astor (Palermo, Núñez y San Telmo), Venice y Metra. Actualmente, está controlado por el fondo Point Argentum, filial del neoyorquino PointState. IRSA se posicionó como accionista luego de la inyección de capital que requirió la reestructuración de deuda por u$s 150 millones que TGLT concluyó a fines de 2019 y que licuó la participación de su fundador, Federico Weil.

Weil dejó la presidencia de TGLT en 2019. Había salido del management antes, en 2018. Ese año, la desarrolladora compró la constructora Caputo en u$s 130 millones. En esa operación, y en la dirección que la empresa había tomado en general, primaron las decisiones de PointState, que ya era su mayor accionista.

El Fideicomiso Catalinas I se constituyó luego de que TGLT ganara una de las licitaciones por los últimos terrenos disponibles en Retiro, en la zona que se identifica como Catalinas II. Se pagaron más de u$s 40 millones por esas tierras, adjudicados en 2017 por la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE) tras una licitación en la que también resultaron ganadores Techint y Consultatio. Los fondos de las subastas de tierras en Catalinas Norte, en las que se recaudaron cerca de u$s 270 millones, se utilizaron para financiar el Paseo del Bajo.

El socio de TGLT en ese proyecto es una sociedad suiza, BA Development II. Pertenece a EMS Capital, firma de Edmond Safra, magnate brasileño que es homónimo de su tío, el histórico banquero de origen libanés asesinado a fines de los '90 en Mónaco. El sobrino es inversor de Gerardo Werthein en la firma de inversión Replay, que Gerry lanzó en la Bolsa de Nueva York y recaudó cerca de u$s 300 millones. El año pasado, Safra compró la participación de los W en Transportadora Gas del Sur (TGS).

EMS puso u$s 23 millones en un terreno, de 3954 metros cuadrados (m2) en Catalinas Norte. Tuvo el asesoramiento de Marval, O'Farrell & Mairal, el mayor estudio jurídico corporativo del país, a través de sus socios Pablo Viñals Blake y Diego Chighizola. En agosto de 2018, Viñals Blake acompañó a dos Safra -Edmond y Ezra, integrante del board del Banco Safra- a una reunión en la Casas Rosada con Mauricio Macri y Ramón Lanús, el entonces titular de la AABE. 

TGLT todavía tiene varios frentes abiertos. Por un lado, la batalla legal para culminar, según su proyecto original, la torre Astor San Telmo, empantanada en la Justicia porteña tras reclamos de asociaciones vecinalistas. Por otro, los juicios abiertos en Nueva York por holdouts de su reestructuración. Y, dada la adversidad que para sus números representó la pandemia -perdió $ 2753 millones en 2020 y $ 2399 millones en nueve meses de 2021-, avanzó con una reorganización interna, que implicó la venta de activos no estratégicos y la refinanciación de otros pasivos financieros.

El año pasado, TGLT se deshizo de SES. Heredó esta empresa tras la compra de Caputo, adquisición cuyos u$s 130 millones fueron financiados con el grueso de la deuda que reestructuró después. Caputo tenía el 50% de SES, empresa cuyo activo se robustece con el backlog de contratos de obra pública -en especial, con el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires-, tanto para construcción como servicios de mantemiento de proyectos. El presidente de SES es Teodoro Argerich, ex CEO de Caputo que, tras la fusión, pasó a ocupar el mismo cargo en TGLT. Una semana antes de la venta, Argerich se desvinculó de la desarrolladora.

Luego, TGLT le vendió a NorthBaires sus participaciones en los dos proyectos inmobiliarios en los que eran socios: OM Recoleta (en donde estaba el ex cine América) y OM Palermo (donde funcionaba la sede de Pol-Ka).

En ese momento, la empresa, que ya tenía como CEO a Alejandro Belio, quien era director de Desarrollo de Proyectos, justificó las desinversiones para focalizar sus recursos "de forma más eficiente" para su plan de crecimiento y de negocios a largo plazo, en el cual la construcción -segmento al que ingresó con la compra de Caputo- pasó a ser clave. Caputo tiene encargadas las principales torres y proyectos corporativos -plantas industriales, logísticos- privados del país.

A cambio de las ventas a NorthBaires, TGLT recibió departamentos de esos proyectos residenciales. Los destinó como prendas de la refinanciación que acordó, en marzo, de sus compromisos financieros con el Banco Itaú, que en la reestructuración de deuda de 2019 había aportado una línea de crédito por hasta un monto en pesos equivalente a u$s 8,6 millones, y otra por u$s 7 millones.

En octubre, la desarrolladora también informó un acuerdo con bonistas. Se trata de los tenedores de la Clase XVI de sus obligaciones negociables (ON), emitidas por u$s 20,3 millones, a febrero de 2023. 

TGLT extendió el plazo al mismo mes de 2027 y asumió el compromiso de constituir las prendas de ese convenio. El 23 de diciembre, informó la creación de un fideicomiso, que se bautizó MPN. Es la sigla de Metra Puerto Norte, complejo mixto (comercial y residencial) en Rosario al que le falta finalizar su segunda etapa. Constituyó el fideicomiso con el Banco de Servicios y Transacciones (BST). Los acreedores recibirán los ingresos que TGLT reciba de ese proyecto hasta cubrir lo adeudado.

Lo propio ocurrirá con el fideicomiso Catalinas I. Pero TGLT también debía constituirlo como prenda del acuerdo. Sin embargo, el 31 de diciembre, cumplidos los 60 días hábiles para hacerlo, informó al mercado que no lo había logrado, con lo cual ingresó en un "supuesto de incumplimiento" del convenio que había alcanzado con los tenedores de los bonos Clase XVI.

Su socio, BA Development (EMS), no dio el consentimiento. En cambio, auspicia la venta de esa participación en el proyecto al Itaú. Algo que TGLT también informó en su carta a la Bolsa.

Las mismas fuentes explican que el calendario le jugó una mala pasada a la desarrolladora. "Al no haber podido contactar a todos los bonistas por las fechas (muchos habían entrado en un receso por las fiestas), no reunió las conformidades para lograr un stand-still para enmendar el acuerdo. Si no, se habría informado eso", aseguran.

Explican que la operación con el Itaú les sería beneficiosos a los tenedores de estos bonos. "Si se cierra el deal, TGLT saldaría toda su deuda con el Itaú y, además, le quedaría un 10% que se destinaría para cancelar antes de fin de año deuda con los bonistas", dicen.

De esta forma, TGLT descomprimiría su situación financiera y sólo conservaría dos proyectos inmobiliarios en desarrollo: Maltería Hudson y Marina Río Luján.

"La empresa se concentrará este año en la construcción, que es en donde hoy ve más oportunidades por el know-how que tiene de Caputo. Recién en 2023 podría volver al negocio de desarrollo y comercialización de real estate", contextualizan.

Las negociaciones con el Itaú estarían muy avanzadas. El closing sería en lo que resta del verano. Si bien cederá su participación, TGLT no saldrá del todo del proyecto. Quedará como constructor de la torre, que será de 61.000 m2 y 139 metros de altura. 

La construcción debería hacerse en 42 meses a partir del inicio de la obra. Sin embargo, los plazos no empezaron a correr. Cuando licitó los terrenos, la AABE omitió la existencia de líneas de alta tensión en esas tierras. Después de meses de discusiones para que el Estado los remueva, finalmente, los siete privados ganadores de la licitación están realizando -y financiando- el corrimiento de esos cables. Una vez que esté finalizado -se espera, en las próximas semanas- tendrán tres años para comenzar los trabajos.