Desde uno de los desarrollos que Grupo ECIPSA construye en Villa Devoto, Jaime Garbarsky mira hacia el norte de la Ciudad. “El mapa del real estate porteño ya no es el mismo que hace algunos años”, recuerda. Los barrios que durante años concentraron los desarrollos de mayor valor empezaron a ceder lugar a otras zonas. “Hoy, se corrió”, aseguró.
“Cuando uno hace una inversión inmobiliaria tiene que pensar qué va a pasar dentro de 20 o 30 años. Un departamento no se puede mover”, explica Garbarsky, presidente de Grupo ECIPSA y desarrollador desde hace más de cuatro décadas. “Hay que mirar muy bien dónde uno construye”, resumió.
El fenómeno empieza a extenderse también al interior del país. La minería volvió a poner a San Juan y Mendoza entre los mercados que siguen las desarrolladoras por la actividad que se espera alrededor del cobre, el oro y el litio.
ECIPSA, oriunda de San Juan, tiene una fuerte presencia en ese corredor, donde ya entregó 69 emprendimientos y actualmente tiene otros 16 en desarrollo. Garbarsky asegura que esta expansión tendrá efectos mucho más amplios que la demanda de viviendas. “Necesitás transporte, catering, hotelería y una enorme cantidad de servicios”, explicó.
Ese potencial, sin embargo, contrasta con un mercado inmobiliario que todavía no termina de despegar. Los precios siguen deprimidos, el crédito hipotecario continúa siendo escaso y 2026 fue, según Garbarsky, un año complicado para el sector.
-¿Cómo está hoy el mercado inmobiliario?
-Me dedico a esto hace más de 40 años. La Argentina cambió la dirección de la economía y me parece bien. Creo que se está haciendo lo que se tiene que hacer, pero todos los cambios son lentos. Hasta que no haya crédito hipotecario en serio, el sector va a seguir nadando como viene nadando.
El que tiene unos pesos hace algo y el que ahorra invierte en el sector inmobiliario. Creo que los precios todavía están deprimidos. El día que la Argentina arranque, salvo que pase alguna cosa extraña, deberían empezar a recuperarse.
-¿Cómo fue este año para los desarrolladores?
-Fue complicado. Nosotros tenemos un proyecto que es único entonces la complicación es mucho menor. Cuando tenés un edificio y al lado hay otros cinco que compiten con vos, se hace mucho más difícil.
En términos generales, fue un año complicado para el sector.
-¿Dónde está hoy el principal problema?
-En el valor del dólar. La gente, sobre todo en algunos lugares, tiene un precio fijado en la cabeza. Por ejemplo, en Núñez dicen que el metro cuadrado vale u$s 6000. Pero el dólar se quedó prácticamente clavado y el costo de la construcción subió todos los meses entre un 1%, un 2% o un 3%.
Entonces, quizás debería costar un poco más pero la gente no paga más de eso. Y si no paga más y tu costo ya está en u$s 5500, el negocio se hace muy finito.
-¿Qué margen tiene un desarrollador?
-En algunos casos, la rentabilidad no debe llegar ni al 10%.
Los desarrolladores hacemos un esfuerzo enorme. Compramos el terreno y después tenemos que urbanizarlo. Muchas veces hacemos obras que no nos compete como el agua, el gas o la luz. Las terminamos haciendo nosotros y todo eso se incorpora al costo. Y en definitiva, lo termina pagando el consumidor.
-¿El lujo juega otro partido?
-Sí, es otro mercado. Es un comprador que no necesita crédito hipotecario.
Cuando hablamos de que faltan dos o tres millones de viviendas, no estamos hablando de la gente que puede ir con u$s 2 millones a comprarse un departamento. Estamos hablando de gente que necesita comprar una vivienda de u$s 100.000, u$s 200.000 o u$s 300.000. Ese es otro mercado.
-¿Qué falta para que vuelva el crédito hipotecario?
-Crédito hipotecario hay cuando los bancos se pelean por darte crédito. Cuando los bancos se pelean por darte crédito, bajan la tasa. Tenés oficiales de crédito que te llaman todos los días. Eso creo que nunca lo vimos en la Argentina.
Que el Estado deje de tomar la plata de los ahorristas que ponen el dinero en los bancos y que tengamos superávit es una buena señal. Pero esto es lento. Venimos de muchos años en los que eso no sucedía.
-¿Quién está comprando propiedades?
-La clase media que todavía tiene vocación de ahorro y, por supuesto, el ABC1, que tiene dinero ahorrado.
Nosotros, además, financiamos y eso nos da una ventaja. Ahora estamos financiando también después de la entrega.
-¿Por qué cuesta tanto acceder a una vivienda?
-Creo que también cambió el contexto de la gente. Cambiamos lo estable y permanente por otras prioridades. Nuestros abuelos, que llegaron de Europa, no pensaban que había que tomarse dos vacaciones por año. Pensaban que había que darles educación a los hijos, comprar una casa y tener una vida digna.
Hoy hay gente que dice que no tiene una vida digna, pero se va al Caribe en julio y, si puede, a Punta del Este en verano. Es un cambio cultural mundial. Pero una cosa es ese cambio cultural en Suiza, donde tenés una estabilidad prácticamente asegurada de por vida, y otra cosa es querer hacer lo mismo en la Argentina.
-¿Se perdió la cultura del ahorro?
-Mi viejo decía “el que no trota de joven, galopa de viejo”. Si de los 20 a los 35 años uno se ocupa de asegurar su futuro, después llega de otra manera. Hoy muchas veces pasa al revés. Se empieza a disfrutar desde los 17 o 18 años y se llega a los 50 diciendo “al final no tengo nada”.
Creo que ahí hay un trabajo para hacer. Lo tiene que hacer el Gobierno y también lo tenemos que hacer los desarrolladores.
-¿Es más fácil desarrollar afuera?
-Volvemos a lo mismo. Afuera tenés crédito hipotecario y eso facilita muchísimo. La Argentina es prácticamente el único país de Latinoamérica que está sin crédito hipotecario real.
Acá llegamos al punto de que podés comprar zapatillas en cuotas, pero no una casa.
-¿Las elecciones pueden ponerle un freno a la actividad?
-No creo. En la Argentina vivimos permanentemente con elecciones. No podemos pensar que la vida se termina cada vez que hay una elección. El que va a la facultad tiene que seguir estudiando porque el día después tiene que seguir haciendo lo mismo. Y el que está trabajando tiene que seguir trabajando.
La gente tiene que seguir haciendo lo que está haciendo porque, si no lo hace en el momento adecuado, después puede terminar pagando un sobreprecio.
-¿Qué espera del 2027?
-Creo que va a ser un poco mejor que este, pero no va a haber grandes cambios. Si se mantiene la tendencia, creo que va a ser bueno.
-¿Qué puede impulsarlo?
-La Argentina ya no depende solamente del campo. Ahora están el cobre, el oro, el litio, el gas y el petróleo. Eso va a generar dólares y va a generar actividad.
Hay provincias que venían más rezagadas y ahora se van a transformar.
-¿Ahí están apareciendo nuevas oportunidades?
-Sí. Toda esa actividad trae una cantidad de gente que necesita vivienda y empieza a mover la economía.
Y no es solamente vivienda. Necesitás transporte, catering, hotelería y una enorme cantidad de servicios. Tenés gente trabajando en la montaña durante siete días y después bajando. Hay que trasladarla, darle de comer, alojarla. Se genera toda una cadena alrededor.
-¿Qué zonas están mirando?
-Todo el corredor minero. Nosotros somos originalmente de San Juan y mantuvimos nuestra presencia durante todos estos años. También tenemos una presencia muy fuerte en Mendoza. Después están Salta y Tucumán.
Mendoza, por ejemplo, termina siendo también un lugar donde vive mucha gente vinculada con la actividad de San Juan. Todo ese corredor va a tener mucho movimiento.
-¿Y cómo viene el proyecto en Buenos Aires?
-Bien. MilAires tiene cinco edificios. El primero ya lo entregamos y ahora estamos entregando el segundo, que tiene 159 departamentos. Con eso vamos a estar llegando prácticamente a la mitad del proyecto.
En total son 871 unidades sobre un terreno de casi 30.000 metros cuadrados. Hoy tenemos alrededor de 600 personas trabajando en la construcción y seguimos avanzando con las próximas etapas.
-¿Qué busca el comprador en un proyecto así?
-La gente disfruta mucho más de los espacios comunes. Nosotros tenemos 6144 metros cuadrados de amenities. Para ponerlo en dimensión, es prácticamente un edificio entero destinado a amenities.
Tenemos pileta cubierta y descubierta, gimnasio, espacios para los chicos y para mascotas, parrillas y terrazas. Hay un circuito aeróbico de alrededor de 800 metros.
Son cosas que, si no las tenés donde vivís, tenés que ir a buscarlas afuera. Cambió mucho lo que la gente disfruta y lo que busca cuando compra.
-¿Siguen buscando proyectos en la Argentina?
-Siempre. Seguimos mirando oportunidades porque hay lugares que hoy tienen una dinámica completamente distinta de la que tenían hace algunos años.
—¿Y fuera del país?
—En Paraguay ya entregamos el primer edificio y estamos construyendo el segundo. En Israel estamos terminando de sacar las autorizaciones para avanzar con el proyecto que tenemos con un socio local.
En Brasil estamos desarrollando un proyecto con Cyrela. Es un desarrollo con una laguna, golf, hípico y viviendas. Estamos avanzando en distintos mercados.
-¿Qué miran antes de entrar en un nuevo proyecto?
-Cuando uno hace una inversión inmobiliaria tiene que pensar qué va a pasar dentro de 20 o 30 años. Un departamento no se puede mover.
Hay que pensar dónde va a estar el eje, dónde va a querer vivir la gente y cómo se va a desarrollar ese lugar. Una inversión inmobiliaria es una inversión de largo plazo y no podés equivocarte.
