Ley de Alquileres: por las trabas en el Senado, inmobiliarias ya advierten una crisis sin precedentes

Las modificaciones en la Ley de Alquileres que ya lograron media sanción en Cámara de Diputados llegaron al Senado. En comisión, se abrió un periodo de debate que podría extenderse hasta después de las elecciones presidenciales. Para las cámaras que agrupan a las inmobiliarias, la noticia genera una crisis sin precedentes con nuevas subas de precios y una baja histórica en el stock disponible para alquilar.

Este martes los senadores se reunieron en un plenario de comisiones para discutir cómo seguir con el tratamiento de la ley. Pero el oficialismo no está de acuerdo con algunos puntos que establece la reforma por lo que se decidió repetir un proceso de debate que ya se hizo el año pasado cuando durante dos meses los representantes y cámaras de propietarios, inquilinos e inmobiliarios se reunieron con comisiones de legisladores para debatir sus posturas.

"El escenario es complejo. Es muy difícil que se logre un tratamiento antes de las elecciones presidenciales. Pedimos celeridad porque el mercado está en estado crítico. Por ahora no tuvimos respuestas positivas. Hoy no se están firmando contratos de alquiler", explicó Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA).

Según datos de la CIA esta semana vencen cerca de 60.000 contratos en todo el país y por lo menos 12.000 en Capital Federal. "Prácticamente ningún caso va a renovar a tres años con este escenario. Lo que vemos es que están creciendo las prórrogas y los contratos paralelos", explicó Bennazar.

La actual ley, que se aprobó en 2020 en medio de la pandemia, prevé contratos a tres años y actualizaciones anuales que se establecen a través de un índice del Banco Central que toma la inflación y la suba de los salarios.

"Nosotros pedíamos mantener la ley pero solo modificar dos artículos. De esta forma evitamos tanto debate y logramos mayor rapidez en su aprobación. Los puntos que pedimos que cambien son: contratos a dos años y actualizaciones cuatrimestrales pero con el mismo índice del BCRA", explicó Bennazar.

Las inmobiliarias piden que se vuelva a los contratos a dos años y que se establezcan actualizaciones cuatrimestrales

Que pasa en el Senado

"Los signos eran positivos. El hecho de que rápidamente el Senado lo trate en comisión parecía una buena señal. Sin embargo, la decisión de entrar otra vez en debate, algo que ya se hizo hace un año, demuestra que no hay intenciones de aprobar la reforma", sostuvo, Federico González Rouco, economista especializado en temas de vivienda y autor del libro Dueños o Inquilinos.

Para el especialista, esto se traduce en una fuerte crisis para el mercado de alquileres. "Nadie quiere firmar un nuevo contrato en este escenario. Van a aumentar aún más las prórrogas y vamos a sufrir una fuerte caída de la oferta", dijo González Rouco. 

Actualmente, según la CIA, hay menos de 1000 inmuebles en alquiler en la Ciudad de Buenos Aires. Lo que preocupa es que más del 70% de esa oferta está dolarizada.

Además, crece el mercado blue. Según datos del Colegio Profesional Inmobiliario de CABA (CPI), en un mes se perdió por lo menos el 25% de la cartera de clientes que decidieron firmar contratos por fuera de las inmobiliarias.

"Desde la aparición de la actual ley son muchas las propiedades que salieron del mercado habitual, más allá de la falta de previsibilidad y el disgusto de manejar actualizaciones anuales, lo que más retrajo a los propietarios son las condiciones de cómo varía la relación con el inquilino, sus obligaciones y lo complejo de poder garantizar el cumplimiento de un contrato", describió, Gastón Mazzei, gerente general de Mazzei Propiedades

Claro que, ante una caída de la oferta y una demanda sostenida, los precios se dispararon. Desde que rige la ley, hace tres años, los alquileres, aumentaron más de un 630%. "Por primera vez los valores de los alquileres están muy por encima de la inflación y esto empeorará de cara al tercer trimestre", sentenció Bennazar.

Qué cambios se plantean

La oposición logró darle media sanción, el miércoles pasado, en la Cámara de Diputados, con 125 votos afirmativos contra 112 negativos, al proyecto de reforma de la Ley de Alquileres. Entre sus puntos más destacados estipula volver a los contratos de dos años de duración con actualizaciones cada cuatro meses con el actual índice que elabora el BCRA.

El Senado retrasa el tratamiento de la Ley de Alquileres y el mercado entra en una crisis sin precedentes

El cambio fundamental está vinculado a la cláusula de ajuste, que hoy es inviable en un contexto de alta inflación. "Se podrán realizar por intervalos no inferiores a los cuatro meses. Las partes deberán convenir el mecanismo de actualización del precio del alquiler al inicio de la relación locativa, pudiendo aplicar a tales efectos el índice de precios al consumidor (IPC), el índice de precios mayoristas (IPM) y/o el índice de salarios (IS), elaborados por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC) o una combinación de dichos índices, según las partes acuerden".

Además se vuelve a la ley anterior con el periodo de los contratos con un mínimo de dos años" con la posibilidad de renunciar a ese plazo, "en caso de preaviso, bajo ciertas condiciones por parte de inquilinos o propietarios".

Aunque el proyecto de ley establece que el plazo mínimo de dos años no será válido para ciertos tipos de alquiler, "como locación a contratos diplomáticos y, en particular, alquiler de unidades amuebladas para fines de turismo, descanso o similares".

Además, el propietario deberá hacerse cargo de las reparaciones urgentes del inmueble "en no más de 24 horas desde la notificación del inquilino y en no más de 10 días corridos en caso de reparaciones no urgentes".

Como incentivos para la reactivación del mercado de alquileres, el proyecto propone exenciones al monotributo para aquellos propietarios que "no realicen más de tres actividades simultáneas o no posean más de tres unidades de explotación". Y otro estímulo: la exención del pago del impuesto a los Bienes Personales sobre los bienes ofrecidos en locación "para casa-habitación, con contratos debidamente registrados".