Números de real estate

Inmobiliarias admiten que los precios de las propiedades ya bajan 35% en dos años

Así lo revela un informe realizado por las principales inmobiliarias de la Ciudad de Buenos Aires. A la hora de concretar las operaciones los valores también cierran en baja. ¿Cuál es el barrio que más desaceleró su precio desde 2019?

El mercado inmobiliario atraviesa una fuerte crisis. El año empezó con números en rojo con operaciones a cuenta gota y un stock disponible que se acrecienta mes a mes. Eso se traduce en una caída de los precios de publicación que ya alcanza un 35% desde 2019.

"Los valores de publicación de los inmuebles mostraron una caída interanual del 12,5% y a nivel agregado la baja acumulada desde los máximos observados en febrero de 2019 una caída del 34%", resaltan  los datos de Reporte Inmobiliario. Para, el Registro de Operaciones Inmobiliarias (ROI) esa baja es del 25%.

Hoy el mercado parece estar sincerando los valores. "En diciembre la brecha promedio de los últimos tres meses entre los valores de publicación de los avisos nuevos en oferta y el disponible en stock agregado de avisos ascendió a 7,2% marcando un incremento de 0,9 puntos con relación al mes anterior", resalta Fabian Achával, dueño de la inmobiliaria homónima y parte del ROI.

Según el último informe, la dispersión entre los valores de publicación y los precios de cierre por la ausencia total de valores de referencia en el mercado se mantienen muy altos. Esa dispersión se mantiene también con porcentajes muy altos en las negociaciones.

Es que según los inmobiliarios, hoy las operaciones se cierran con una baja en los valores del 25% promedio con respecto al valor de publicación. Es decir que la desaceleración de los precios en algunos casos acumula más de un 50% de baja desde su valor inicial.

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El Radar Inmobiliario destaca que el descenso se sustenta en cuatro factores: el primero, es el récord en la sobreoferta de inmuebles que hoy alcanza sus máximos históricos con 119.364 departamentos a la venta, un 20% más que un año atrás y con un incremento que acumula 45 meses de alza interanual.

A esto se suma el costo de la construcción en dólares que continuó en enero debajo de la media histórica con un precio de u$s 597 por metro cuadrado (m2).

Como tercer punto, los inmobiliarios remarcan la caída del salario en dólares, que aún se ubica en valores que limitan la capacidad de compra teniendo en cuenta que las propiedades se abonan en moneda estadounidense.

El último de los factores que destaca el informe tiene que ver con la baja rentabilidad que deja hoy un alquiler. Situación que se verá agravada como consecuencia del revaluó fiscal inmobiliario que le generará un gasto mayor a los propietarios.

"La conjunción de la inestabilidad macroeconómica, de la ley de alquileres vigente y, más recientemente, del proyecto de revalúo inmobiliario hizo prácticamente desaparecer al inversor como comprador de propiedades, debido a la baja rentabilidad y el riesgo de los alquileres", sostiene Achával.

Los precios ¿seguirán en baja?

"Vemos un 2022 de reacomodamientos", cuenta Achával. Si bien los datos de enero muestran una caída en cuanto a operaciones con tan solo 1385 escrituras en enero, un 14,5% menos que en igual mes del año pasado, prevén que el número de operaciones "mejorará en 2022".

"En cuanto a los precios estimamos que los valores de publicación se seguirán acomodando lentamente, mientras que van desacelerando su caída, al mismo tiempo, los precios de cierre de las operaciones parecen empezar a buscar un piso. En ambos casos es poco probable que logren recuperarse", concluye Achával.

Bajas barrio por barrio

Según el informe, Villa Crespo lidera el ranking de descenso de precios en los últimos dos años acumulando una baja del 42% con un precio por m2 de u$s 1410.

En un segundo lugar se encuentra San Nicolás, que tuvo un descenso de los valores del 39% con un precio por m2 de u$s 1365. 

Ya completando el top tres está San Telmo, que desaceleró un 38,5% los valores desde el 2019. El precio del m2 actual es de u$s 1285, cuando hace dos años era de u$s 2090.

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