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Propiedades: la engañosa razón por la que cayó la cantidad de años para vender toda la oferta en CABA

Hoy se necesitan cuatro años para absorber el total de oferta, un número menor que 12 meses atrás. Pero no es porque hayan bajado los precios, la situación económica haya mejorado, ni porque el mercado inmobiliario esté repuntando. Cuáles son las causas de este 'espejismo estadístico'

Hoy, para vender todas las más de 131.000 propiedades que se ofrecen en la Ciudad de Buenos Aires, hacen falta cuatro años, menos que los cinco años y medio necesarios en marzo de 2022. 

La causa no es que hayan caído los precios, el mercado se hubiese reactivado o mejorara la situación económica de los compradores. La cantidad de inmuebles a la venta en CABA cayó 18,5% interanual porque existe una depuración por la cual las inmobiliarias  le sacan el cartel a toda unidad que no esté a valor de mercado. 

Según datos del Radar Inmobiliario (ROI) la cantidad total de inmuebles en venta, en la Ciudad de Buenos Aires, viene en caída, después de haber alcanzado su mayor pico en 2021. A pesar de que la oferta se redujo, las operaciones de compra-venta que registra el Colegio de Escribanos porteños no se reactiva. Esto responde a que las inmobiliarias buscan tener carteras más acotadas pero efectivas.

"Las inmobiliarias están reduciendo la cantidad de avisos frente a una demanda mucho más acotada, con menos de 3000 operaciones por mes. Está claro que un inmueble con un precio alto de publicación no recibe consultas. Ante los altos costos de marketing, las inmobiliarias trabajan con una cartera más reducida y racional", explicó Fabián Achaval, dueño de la inmobiliaria homónima y uno de los autores del Radar Inmobiliario (ROI), el relevamiento que reúne la información de las principales inmobiliarias porteñas.

Según los últimos datos de escrituras, en marzo, se vendieron 2874 propiedades, un 21,7% por encima de igual mes del año anterior, pero muy por debajo de 2018 o 2019 cuando aún había créditos hipotecarios. En el primer trimestre del año, se acumularon más de 6400 operaciones. "Esta suma es semejante a los niveles de las peores crisis del país", agregó Achaval. 

Es decir, la reducción del stock de la oferta no responde a mayor venta de propiedades. "No vemos una reactivación del sector, sino un cambio de estrategia por parte de los vendedores. Esto se da sobre todo en los nuevos emprendimientos. Antes, se solían publicar todas las unidades en venta. Hoy sólo se hace con algunas, una forma de abaratar costos", explicó el empresario inmobiliario.

Las operaciones de compra-venta en Ciudad estan por debajo a las 3000 por mes

Estos últimos meses, "se está depurando a partir de un sinceramiento más numeroso en los valores de oferta inicial. Algunas propiedades se venden al estar adecuadamente tasadas y se suma a que las inmobiliarias comenzaron a bajar avisos o desestimar muchos inmuebles cuyos propietarios se muestran inflexibles a ajustar las tasaciones", indicó, por su parte, José Rozados, director de Reporte Inmobiliario.

El stock de inmuebles a la venta se redujo notablemente en los últimos 12 meses. En marzo de 2022, según el Radar Inmobiliario, existían en oferta 162.000 unidades a la venta, con un promedio de absorción total de más de cinco años y medio. Hoy, es un 18,5% menos, con 131.000 propiedades totales.

Qué pasa con los precios

La segunda explicación que parece responder a porque, a pesar de que cae el stock, no hay un incremento considerable de ventas de inmuebles, tiene que ver con los precios. Según los datos relevados por el Radar Inmobiliario, en marzo de 2023, los departamentos usados continuaron bajando sus valores con una caída del 6,8% interanual; en el caso de las unidades a estrenar, la baja fue cercana al 4% en 12 meses.

Pero aún hay gran parte de la oferta que tiene valores por encima del promedio. "El 72% de los inmuebles hoy está fuera de precios. Eso hace que muchas inmobiliarias vayan purgando la oferta", reconoció Achaval.

Hoy hay más de 130.000 propiedades en venta; 90.000 son departamentos.

Para Marta Liotto, presidente del Colegio de Corredores de la Ciudad de Buenos Aires, (Cucicba), "los valores de las propiedades llegaron al piso definitivo y, por lo tanto, ya no seguirán bajando". 

Las unidades que hoy entran al mercado de la venta lo hacen con valores más sincerados, apuntó. "Por esta razón, nos encontramos en un momento verdaderamente ideal para la compra de inmuebles, ya que existen innumerables oportunidades excelentes en el mercado", finalizó.

 "Los valores de publicación evidenciaban en abril una tendencia a la estabilidad. No obstante, habrá que ver qué pasa hacia adelante después de la fuerte devaluación (del blue) de ese mes, ya que los valores siempre tienen cierto delay con relación al momento en el cual se dan los aumentos fuertes de la cotización del dólar", explicó Rozados. Para el especialista, no sería extraño que en mayo los valores de los inmuebles vuelvan a acomodarse a la baja.

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