Heredar una propiedad y querer venderla puede abrir un camino de trámites que, a primera vista, parece más largo de lo necesario, pero existe una alternativa que permite simplificar una de las etapas y es el tracto abreviado.
El mecanismo permite que, cumplidos determinados requisitos, los herederos declarados vendan un inmueble que todavía figura registrado a nombre de la persona fallecida sin tener que inscribirlo primero a nombre de todos los herederos. La escritura de compraventa puede inscribirse directamente a nombre del comprador.
La figura está contemplada por el artículo 16 de la Ley 17.801, que establece excepciones al principio de tracto sucesivo para determinados actos vinculados con bienes hereditarios. Entre ellos, permite que los herederos declarados transmitan o cedan bienes hereditarios que siguen inscriptos a nombre del causante.
La ventaja, entonces, no es que desaparezca la sucesión. Lo que se evita es una inscripción registral intermedia.
Qué hay que hacer antes de vender una propiedad heredada
El primer paso es iniciar la sucesión y determinar quiénes son los herederos. Para utilizar el tracto abreviado en una compraventa, la abogada Claudia Piro señala que debe existir la declaratoria de herederos.
“El tracto abreviado es un procedimiento registral mediante el cual los herederos, una vez obtenida la declaratoria y cumplidos los requisitos legales correspondientes, pueden vender un inmueble heredado sin necesidad de inscribirlo previamente a sus nombres en el Registro de la Propiedad Inmueble.”, explicó Piro.
La declaratoria reconoce judicialmente quiénes tienen la condición de herederos, pero no significa que la propiedad tenga que inscribirse previamente a nombre de cada uno para poder venderla.
Una vez obtenida, los herederos pueden buscar un comprador y avanzar con la operación. El escribano será quien prepare la escritura y verifique que estén cumplidos los requisitos necesarios para realizar la transmisión.
La Ley 17.801 establece que, en estos casos, el documento debe expresar los antecedentes del dominio o de los derechos que justifican la transmisión desde el titular que figura inscripto en el Registro.
Cómo funciona el tracto abreviado
El recorrido habitual de una propiedad heredada podría imaginarse así:
Persona fallecida → sucesión → declaratoria de herederos → inscripción del inmueble a nombre de los herederos → venta → inscripción a nombre del comprador.
Con tracto abreviado, se elimina la inscripción intermedia:
Persona fallecida → sucesión → declaratoria de herederos → venta → inscripción directa a nombre del comprador.
Ese es el punto central de la herramienta.
“De esta manera, la escritura de compraventa se inscribe directamente a nombre del comprador, evitando una inscripción registral intermedia, que sería la correspondiente a los herederos”, señaló Piro.
Los herederos no necesitan esperar a que el inmueble sea registrado primero a nombre de ellos para concretar la venta, siempre que se cumplan las condiciones legales y registrales correspondientes.
Qué gastos y tiempo se pueden ahorrar
La principal ventaja es evitar una operación registral intermedia. Al no tener que inscribir primero el inmueble a nombre de los herederos para luego transferirlo al comprador, se reducen determinados trámites y gastos vinculados con esa etapa.
Según Piro, esto puede representar un ahorro frente al camino de hacer primero la inscripción a nombre de los herederos y después la transferencia al comprador.
“Esto les hace ahorrar un gasto importante ya que no deben abonar por la intervención de un escribano para registrar la propiedad a nombre de cada heredero y luego hacer lo mismo para registrarla a nombre de un comprador”, explicó la abogada.
Pero hay una diferencia importante: el tracto abreviado no elimina los costos de la sucesión ni los de la compraventa. Tampoco significa que la operación sea inmediata. La sucesión debe estar en condiciones de permitir la venta y el escribano debe verificar la documentación y la situación jurídica del inmueble.
Los costos concretos dependen además de la jurisdicción y de las características de cada operación.
Qué pasa si todavía no hay comprador
El tracto abreviado cobra sentido cuando existe una operación concreta de compraventa. La declaratoria de herederos no significa que la propiedad se transfiera automáticamente a un tercero ni que los herederos puedan saltear la sucesión.
El camino es otro: se determina quiénes son los herederos, se obtiene la declaratoria, aparece el comprador y se instrumenta la venta con el mecanismo registral correspondiente.
Por eso, para una familia que heredó una casa y ya decidió venderla, el tracto abreviado puede evitar un paso que de otro modo sería necesario: inscribir primero el inmueble a nombre de los herederos.
El paso a paso para vender una propiedad heredada
1. Iniciar la sucesión. Se determina judicialmente quiénes son los herederos.
2. Obtener la declaratoria de herederos. Es uno de los requisitos centrales para avanzar con la venta bajo este esquema.
3. Conseguir la documentación del inmueble. El escribano debe verificar el título, la situación registral y las condiciones necesarias para la operación.
4. Encontrar un comprador. El tracto abreviado se utiliza para instrumentar la transmisión concreta del inmueble.
5. Preparar la escritura. El escribano incorpora los antecedentes que justifican la transmisión desde el titular original.
6. Inscribir la venta. Si se cumplen los requisitos, el inmueble puede quedar registrado directamente a nombre del comprador, sin una inscripción previa a nombre de los herederos.
La diferencia puede parecer solamente registral, pero para quien heredó una propiedad y quiere venderla tiene una consecuencia práctica: no es necesario hacer dos transmisiones registrales cuando la operación puede resolverse con una sola.
