Alquileres: cómo saber si estás pagando de más por tu departamento

Tras la desregulación de la Ley de Alquileres, los contratos volvieron a regirse principalmente por el principio de libertad contractual establecido en el Código Civil y Comercial. En la práctica, esto significa que las partes pueden acordar la duración del contrato, la frecuencia de actualización y el índice que se utilizará para ajustar el valor del alquiler.

Este esquema otorgó mayor flexibilidad al mercado, pero también amplió el margen para que existan diferencias significativas entre propiedades similares. Así, mientras algunos inquilinos consiguieron cerrar contratos en valores convenientes, otros podrían estar pagando por encima de lo que realmente justifica el mercado.

En ese contexto, en diálogo con El Cronista, Juan Manuel Tapiola, CEO de Spazios, explica una fórmula sencilla para que cualquier inquilino pueda evaluar si el alquiler que paga es razonable en relación con el valor de la propiedad que alquila.

Cómo saber si el precio de tu alquiler está por encima del mercado

El método que propone Tapiola consiste en calcular qué porcentaje del valor de la propiedad representa el alquiler que se paga durante un año. “Agarrá el valor del alquiler y eso lo multiplicás por 12. Ese resultado lo dividís por el valor de la propiedad que estás alquilando”, resume el ejecutivo.

El resultado permite obtener la rentabilidad bruta anual que recibe el propietario por ese inmueble. Para expresarla en porcentaje, sólo hay que multiplicar el resultado por 100.

Por ejemplo, si un departamento se alquila por u$s 500 mensuales, el gasto anual asciende a u$s 6.000. Si esa propiedad tiene un valor de mercado de u$s 120.000, la cuenta da 0,05. Multiplicado por 100, equivale a una rentabilidad anual del 5%.

Según Tapiola, ese nivel constituye una referencia razonable para el mercado. “5% es el valor estándar del alquiler”, sostiene.

A partir de ese parámetro, el especialista sostiene que un rendimiento anual inferior indica que el alquiler se encuentra en niveles razonables. En cambio, cuando la relación trepa al 6%, 7% u 8%, considera que el inquilino podría estar pagando de más y que existe margen para renegociar el valor con el propietario.

Cómo saber cuánto vale la propiedad que alquilás

El primer paso es conocer el valor de mercado del inmueble. La forma más sencilla es comparar propiedades similares en la misma zona y calcular un promedio. Para hacerlo conviene analizar departamentos con características equivalentes en cantidad de ambientes, metros cuadrados, antigüedad, estado de conservación y amenities.

Los portales inmobiliarios también permiten obtener una aproximación a partir de los valores de publicación de inmuebles comparables. Sin embargo, es importante considerar que el precio de cierre de una operación puede diferir del valor publicado.

“No hay que quedarse con el primer departamento que aparece ni con el precio que nos dice una inmobiliaria. Hay que construir una referencia propia del mercado”, explica Tapiola.

Otra alternativa es recurrir a una tasación profesional. En este caso, el análisis contempla factores como la ubicación, la calidad constructiva, el entorno, la oferta disponible y la demanda existente en el mercado.

Cuándo se justifica pagar un alquiler más alto

Que un alquiler arroje una rentabilidad superior al 5% no necesariamente implica que esté mal valuado. Existen situaciones en las que el mercado convalida precios más elevados.

Entre ellos aparecen las propiedades ubicadas en zonas con poca oferta, los departamentos a estrenar, aquellos con buena luminosidad, orientación favorable, vistas abiertas, pisos altos, una distribución eficiente, mayor superficie, balcón, cochera y amenities. También influye mucho la antigüedad y el estado de conservación del edificio y sus instalaciones.

Sin embargo, el desarrollador advierte que es importante diferenciar los atributos que efectivamente agregan valor de aquellos que responden más a una estrategia comercial. “No siempre tiene sentido pagar más por amenities que después prácticamente no se utilizan”, señala.

En ese sentido, recomienda que cada inquilino evalúe qué características resultan realmente relevantes para su calidad de vida y determine cuánto está dispuesto a pagar por ellas.

Qué hacer si descubrís que estás pagando de más

Si el resultado muestra una rentabilidad significativamente superior a los niveles habituales del mercado, el primer paso es reunir evidencia.

Comparar alquileres similares en la misma zona, analizar publicaciones recientes y obtener una estimación actualizada del valor del inmueble puede fortalecer la posición del inquilino al momento de negociar.

Con esa información, es posible plantear una revisión del precio al propietario cuando llegue la próxima actualización contractual o incluso antes, si ambas partes están dispuestas a renegociar las condiciones.

“Muchas veces, al propietario también le interesa conservar un buen inquilino, y así evitar períodos de vacancia, gastos de inmobiliaria, reparaciones y el riesgo de tener que buscar una persona nueva. Una negociación razonable puede beneficiar a las dos partes”, aclara Tapiola.

Si el propietario no acepta modificar el precio, el inquilino puede evaluar si le conviene continuar con el contrato o buscar otra propiedad cuando llegue el momento de renovarlo.

En ese escenario, el especialista recomienda comparar el ahorro potencial que implicaría mudarse durante los próximos doce meses con los costos asociados al cambio, como el flete, el depósito, los gastos de ingreso y cualquier otro gasto necesario para concretar la operación.

Sin embargo, existe una tercera opción: dar el paso hacia la vivienda propia. Hoy existen distintas alternativas de financiamiento, desde créditos hipotecarios hasta esquemas de financiación ofrecidos por desarrolladores y planes de ahorro inmobiliario.

“El alquiler no tiene por qué ser una condición permanente. Con planificación, esfuerzo y una estrategia adecuada, se puede empezar a construir el camino hacia la vivienda propia”, concluye.

Cómo calcular un aumento de alquiler

Además de evaluar si el precio del alquiler está dentro de los valores de mercado, es importante controlar que los aumentos se calculen de acuerdo con lo que establece el contrato.

Actualmente, los mecanismos más utilizados para actualizar alquileres son el Índice para Contratos de Locación (ICL), elaborado por el Banco Central, y el Índice de Precios al Consumidor (IPC), que publica el INDEC. Sin embargo, las partes pueden acordar otros sistemas siempre que estén expresamente contemplados en el contrato.

Para verificar si un aumento es correcto, hay tres aspectos clave que revisar: el índice acordado, la frecuencia de actualización y la fecha desde la que se calcula el ajuste.

En los contratos más recientes, los ajustes suelen realizarse cada tres o cuatro meses, aunque también existen actualizaciones mensuales, semestrales o anuales.

Si el monto reclamado por el propietario no coincide con el cálculo propio del inquilino, conviene solicitar el detalle de cómo se obtuvo el nuevo valor y contrastarlo con las cláusulas firmadas. Los errores en la aplicación de índices o en la determinación de los períodos de actualización son más frecuentes de lo que parece.