¿Es buen negocio comprar una cochera para poner en alquiler? Rentabilidad y precios

El alquiler de una cochera  en Capital Federal cuesta el doble que antes de la pandemia. Hoy, el promedio es de $ 6000 por mes, un 100% más que en 2019.

Como inversión, las cocheras son siempre una oportunidad para pequeños ahorristas porque el valor de entrada es mucho más bajo que el de un departamento y no necesitan mantenimiento. Sin embargo, hoy se necesitan casi 33 sueldos completos para comprar una unidad cuando antes de la pandemia eran suficientes 24.

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Según un informe del Instituto de Economía de UADE, desde 2019 la rentabilidad en dólares de las cocheras en la Ciudad de Buenos Aires se ha mantenido cercana al 2%. 

Cuánto cuesta una cochera

Si bien el precio de las cocheras se redujo un 30% desde 2019 en dólares, la evolución del tipo de cambio generó que hoy se necesiten 32,7 salarios para comprar una unidad (a datos de marzo) cuando en junio de 2019 se necesitaban 23.9.

Medido en pesos, el alquiler desde julio de 2019 aumentó un 100%, mientras que la inflación acumulada se aproximaría al 165%. 

Si se analiza el valor en dólares, el alquiler se redujo un 59% desde julio de 2019, al pasar de u$s 846,2 anuales en ese mes, a los u$s 347 en marzo de 2022.  

¿Conviene invertir en cocheras?

Según el informe de la UADE, históricamente, la compra de cocheras ha sido una posible inversión inmobiliaria para pequeños ahorristas que no tienen suficiente capital para comprar un departamento. 

Para pensar en si es conveniente esa inversión es importante tener en cuenta:

• La rentabilidad depende mucho de la ubicación y de los gastos de mantenimiento
• La revalorización depende del precio al que se compró el inmueble y el recorrido que sigan los precios en el futuro.

Entre las ventajas de las cocheras (a diferencia de lo que ocurre con los departamentos), se encuentra que su oferta es limitada en el corto plazo. También son más rápidas de alquilar que un departamento, su precio de entrada es mucho más bajo y no necesitan mantenimiento, no tienen desgaste, y tienen mayor liquidez. El desalojo también es mucho más simple.

De hecho, algunos datos del mercado actual reflejan un contexto difícil para la adquisición de una vivienda. El crédito inmobiliario es muy escaso y el salario promedio de los compradores finales es cercano a los u$s 600 mensuales. 

Según datos del Informe del Mercado Inmobiliario e Índice de Salario Real de febrero de 2022 del Instituto de Economía de UADE, en promedio se necesitaron 5,38 salarios para adquirir un metro cuadrado de vivienda nueva y 4,57 salarios para una vivienda usada, en los barrios relevados históricamente por UADE (Recoleta, Palermo, Belgrano y Núñez).

Para las cocheras, hoy el valor mediano de un espacio en la Ciudad de Buenos Aires es de u$s 18.000. En los últimos treinta meses, este valor disminuyó 28,8%. 

A los valores de marzo 2022 (dato más actual), se necesitan 32,7 salarios para comprar una cochera, cuando en junio de 2019 se necesitaban 23.9.

Rentabilidad que deja una cochera

La rentabilidad bruta de las cocheras desde julio de 2019 promedia al 2%.

Según concluye el informe de la UADE, al menos si se toma como referencia un periodo desde 2019 hasta ahora, no parece haber sido una gran inversión la adquisición de una cochera ya que su precio se redujo casi un 30% aproximadamente y la rentabilidad en dólares se ha mantenido cerca del 2%.