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En Puerto Escondido, todavía hay algo de esas vacaciones familiares de hace años: llegar a una bahía con 30 grados, humedad, olor a mar y ese primer golpe de calor que anuncia que, por unos días, la rutina quedó atrás.
El aeropuerto todavía conserva algo de destino pequeño. Aterrizas, recoges la maleta y sales. El edificio, con una enorme puerta de cristal y el letrero de “Aeropuerto Internacional de Puerto Escondido”, parece más una estación de paso que una terminal aérea.
Pero algo está cambiando.
A unos metros de la pista se alcanza a ver la construcción de una segunda terminal. El movimiento es una muestra de la velocidad con la que está creciendo este destino de Oaxaca.
Al salir del aeropuerto, el mar azul aparece entre la vegetación de la bahía. Hay restaurantes, negocios coloridos, letreros de surf y personas caminando con la tabla bajo el brazo. Pero también hay algo que hace unos años era mucho menos visible: departamentos, casas y construcciones destinadas a la renta vacacional, muchas de ellas dirigidas a compradores extranjeros.
Y con el crecimiento también aparecen las pipas de agua.
El sistema de agua potable de Puerto Escondido fue diseñado para una población mucho menor a la que hoy vive y, sobre todo, visita el destino. Locatarios y habitantes han denunciado además problemas de contaminación en la bahía principal relacionados con el crecimiento de las construcciones.
La pregunta empieza a ser inevitable: ¿qué pasaría si Puerto Escondido termina siguiendo el camino de Tulum?
La autopista que cambió el mapa
Para entender por qué el crecimiento se aceleró precisamente ahora hay que mirar 104.2 kilómetros de carretera.
La autopista Barranca Larga-Ventanilla redujo el tiempo de traslado entre Oaxaca y Puerto Escondido de más de seis horas a poco menos de tres. La obra tardó casi 15 años en construirse, fue inaugurada en febrero de 2024 y requirió una inversión superior a MXN$8,200 millones.
“Ha reducido el tiempo de traslado de Oaxaca a Puerto Escondido de 6.5 a 2.5 horas desde su apertura”, explica Leonardo González, economista especializado en mercado inmobiliario y co-founder y CIO de Homepty.
El cambio ya se refleja en la demanda. De acuerdo con datos que maneja González, las reservas turísticas crecieron 27% entre viajeros nacionales y 40.7% entre estadounidenses desde la apertura de la autopista.
“Es un choque exógeno que va a capitalizarse en el precio del suelo antes que la oferta”, señala.
A la carretera se suma la ampliación del aeropuerto, prevista para finales de 2026.
“Puerto pasa de ser un mercado de nicho, con fricción de acceso alta, a uno más bien drive market”, dice González.
Es decir, un destino que dejó de estar limitado por la dificultad para llegar.
El freno que Tulum no tuvo
Puerto Escondido tiene, sin embargo, una diferencia importante frente a Tulum: la tierra.
Gran parte de los terrenos de Puerto Escondido son de propiedad social, particularmente en Bajos de Chila, Palmarito y Agua Dulce.
“Gran parte de la propiedad del suelo en Puerto Escondido es de propiedad social y no se han privatizado”, explica González.
En estas zonas existen operaciones con escrituras de Juquila, vinculadas jurídicamente con la tierra comunal de San Pedro Mixtepec. Para el especialista, esto funciona como una “restricción de oferta de facto”.
El problema no es únicamente que limite la cantidad de suelo disponible. También existe un riesgo para quien compra, porque no siempre es sencillo determinar la condición jurídica del terreno.
Esta fragmentación de la propiedad, junto con el perfil turístico de Puerto muy asociado al surf y a un tipo específico de viajero, ha evitado hasta ahora una expansión como la del corredor Cancún-Playa del Carmen-Tulum.
“Este modelo de plaza limita una expansión acelerada como podría ser ese corredor, que es un modelo metropolitano donde todos los segmentos turísticos operan de manera simultánea”, señala González. “En Puerto Escondido se pide un perfil mucho más específico.”
Agua: el problema que ya llegó a la playa
Si la tenencia de la tierra es uno de los frenos estructurales, el agua es el problema inmediato.
La infraestructura hidráulica y sanitaria fue construida hace 30 o 40 años para una población cercana a los 10,000 habitantes, de acuerdo con una petición ciudadana dirigida a la presidenta Claudia Sheinbaum. Hoy la zona metropolitana ronda los 35,000 habitantes de población fija, sin contar a la población flotante que llega por turismo.
Los problemas ya dejaron de ser una advertencia.
En abril de 2026, el sistema de drenaje pluvial de la Bahía Principal colapsó después de lluvias intensas, provocando escurrimientos de aguas residuales y acumulación de desechos hacia la playa.
En julio, Playa Principal fue clasificada temporalmente como no apta para uso recreativo y posteriormente reclasificada después de un nuevo muestreo. Ese mismo mes, la Comisión Estatal de Agua reconoció que la infraestructura de agua potable y saneamiento está rebasada frente a la demanda actual.
Los habitantes también han denunciado la falta de agua y la dependencia de pipas.
“No tenemos agua para cocinar ni para los niños; las bombas no alcanzan y la calle huele mal”, relató una residente a medios locales en mayo.
Un grupo de habitantes, representado por Litigio Estratégico Indígena A.C., promovió además un amparo contra las descargas de aguas residuales, admitido por un juzgado federal.
El gobierno estatal anunció en julio una inversión de MXN$64 millones para obras de agua potable y saneamiento en Puerto Escondido y Santa María Colotepec. Para el último cuatrimestre de 2026 se prevé también la entrada en operación de diez plantas de tratamiento de aguas residuales en la costa, incluida una en Punta Colorada, con capacidad de 80 litros por segundo.
Para González, resolver el problema hidráulico es también una condición para que continúe la inversión inmobiliaria.
“Es un cuello de botella que es muy importante que se resuelva, sobre todo para poder darle viabilidad a inversiones inmobiliarias que son de largo plazo”, afirma.
¿El nuevo Tulum?
La comparación con Tulum aparece casi de manera natural, pero González considera que Puerto todavía se encuentra en una etapa distinta.
“Puerto no está en una fase de burbuja, pero muestra los precursores estructurales de Tulum en etapa temprana”, dice.
Hay tres diferencias principales: la demanda de Puerto Escondido es mayoritariamente doméstica y de fin de semana, por lo que es menos dependiente del ciclo del dólar; la oferta inmobiliaria está fragmentada y restringida por la tenencia social; y aunque el drenaje y los residuos están rebasados, la situación todavía no alcanza los niveles que enfrentó Tulum.
El destino de Quintana Roo, sin embargo, sirve como advertencia.
“Tulum vivió un sobreencarecimiento de los servicios y un ciclo donde, en redes sociales, se empezó a hacer una campaña de desprestigio de la plaza y literalmente se quedó vacía”, recuerda González. “Cinco años antes lo llamaban el destino por excelencia.”
Para el especialista, uno de los riesgos está en comprar propiedades únicamente bajo la expectativa de que seguirán generando rentas vacacionales.
Ese modelo, dice, termina enfrentando la realidad cuando llega el momento de vender: “se paga con la fase de reventa”.
¿Quién está comprando en Puerto?
El mercado inmobiliario ya tiene un perfil definido.
De acuerdo con datos de portales inmobiliarios que analiza González, las casas que más se venden tienen tres recámaras, dos baños, un cajón de estacionamiento, alrededor de 200 metros cuadrados de construcción y 300 metros cuadrados de terreno.
Los precios se ubican entre MXN$4.5 millones y MXN$5.8 millones, principalmente en Bacocho, Rinconada, Costa Chica, Carrizalillo, Vista Hermosa, Bajos de Chila, Granjas del Pescador y el centro.
Los departamentos más comunes tienen dos recámaras, dos baños y entre 89 y 90 metros cuadrados. Su precio ronda los MXN$3.6 millones, unos MXN$40,600 por metro cuadrado, en zonas como Rinconada Aeropuerto, El Jícaro, Carrizalillo, Punta Colorada y Sector Hidalgo.
“No hay tanta oferta a la venta en el mercado tradicional; mucho del turismo se capta vía hoteles o Airbnb”, explica González.
El mercado tiene, según el especialista, tres capas: el turista de temporada, quienes llegan a resorts y quienes primero llegan por Airbnb y posteriormente compran para invertir o vivir.
Es precisamente esta última capa la que está más relacionada con el aumento de rentas y precios que empieza a sentirse entre los habitantes locales.
Airbnb y una regulación que no termina de llegar
La renta corta es otro de los factores que pueden definir el futuro del destino.
En noviembre de 2024, el Congreso de Oaxaca aprobó reformas a la Ley de Turismo estatal para regular plataformas digitales de hospedaje como Airbnb, Booking, Flipkey y Homestay.
La reforma contempla un registro obligatorio, reglamento, certificado de anfitriones y un máximo de cinco unidades por persona, con el objetivo declarado de evitar la gentrificación y la sobreocupación de zonas turísticas.
El problema está en la implementación.
Hoteleros locales han señalado que las reformas aprobadas desde noviembre no habían sido publicadas meses después, por lo que no habían podido entrar en vigor.
Para González, esa regulación pendiente representa un riesgo para los modelos de inversión basados en renta corta.
“Habrá que revisar a detalle qué tipo de regulación van a implementar, porque Puerto no es una plaza aislada en Oaxaca”, advierte.
El destino, recuerda, compite y se complementa con Puerto Ángel, Huatulco y Oaxaca capital.
Huatulco ofrece, además, otro modelo para mirar. Es uno de los pocos destinos en México cuyo desarrollo turístico fue gestionado directamente por el Estado a través de Fonatur.
Ese modelo comenzó a transferirse desde 2023 del gobierno federal al estado de Oaxaca y al municipio de Santa María Huatulco. Actualmente, Fonatur mantiene procesos de licitación pública para vender predios turísticos en la zona.
Para González, la discusión de fondo es qué tanto Puerto Escondido debería acercarse a ese modelo de Huatulco: una gestión mixta que facilite la inversión privada o un esquema con mayor participación directa del Estado.
Crecer antes de que el mercado decida
Para evitar los problemas que ya enfrentaron destinos como Tulum y Cancún, González señala como prioridad la coordinación entre los distintos niveles de gobierno y la política turística nacional.
También plantea actualizar los planes de desarrollo urbano, que se han quedado atrás frente al ritmo de crecimiento, y priorizar la inversión en agua, drenaje y residuos.
“Para que sea un crecimiento sustentable y no tenga los problemas de las grandes metrópolis: autoconstrucción, crecimiento irregular o ilegal”, apunta.
Puerto Escondido todavía conserva elementos que han frenado una expansión inmobiliaria masiva: una demanda importante de turistas nacionales, una tenencia social de la tierra que restringe parte de la oferta y un perfil turístico diferente al de otros destinos de playa.
Pero el mapa ya cambió.
La autopista acercó Oaxaca; el aeropuerto se prepara para recibir más viajeros; las propiedades aumentan y los extranjeros tienen una presencia cada vez mayor en el mercado.
Mientras tanto, las pipas recorren las calles y el sistema de agua y drenaje intenta ponerse al día.
Puerto Escondido todavía no es Tulum. Pero el destino ya está enfrentando algunas de las preguntas que Tulum tuvo que responder cuando su crecimiento dejó de ser una promesa y empezó a convertirse en un problema de infraestructura, servicios y vivienda.
La diferencia es que Puerto todavía está a tiempo de decidir cómo quiere crecer.
