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Las herencias suelen ser un ámbito delicado en cualquier familia y en España pueden ser motivo de conflicto entre los herederos al tener que definir el destino de los bienes heredados.
En este marco es que vender una vivienda heredada puede ser una tarea sencilla si todos están de acuerdo. Pero si existe un conflicto de intereses entre las partes, la herencia se puede convertir en un trámite engorroso y extenso con la necesidad de acciones legales en última instancia.
¿Qué pasa si uno de los herederos no quiere vender la propiedad heredada?
Aunque parezca que los casos en donde un hermano quiere vender la herencia y otro no son una encrucijada imposible de resolver, existen varias alternativas para solucionar estos desacuerdos.
Sin embargo, lo cierto es que la solución más conveniente, financieramente hablando, es llegar a un acuerdo entre los herederos para vender en condiciones de mercado.
Sin embargo, si un heredero se niega a vender la casa, se puede realizar una extinción de condominio, vender el proindiviso o interponer una demanda judicial de división de la cosa común.
Las opciones para resolver un conflicto inmobiliario entre herederos
En caso de no poder llegar a un acuerdo entre las partes, existen tres alternativas concretas que permiten solventar el conflicto. Estas son:
Extinción de condominio
A través de la extinción del condominio de mutuo acuerdo, el heredero que no está interesado en vender se queda con la vivienda y compensa económicamente a los otros copropietarios por la parte que les corresponde.
Fiscalmente, no se trata como una compraventa, aunque sí puede tener coste en el IRPF para quien cede su parte.
El Tribunal Supremo, en su sentencia 1269/2022, de 10 de octubre, estableció que la compensación que recibe el heredero que no se queda la vivienda supone una ganancia patrimonial cuando el valor del inmueble ha aumentado entre el momento en que se heredó y el de la adjudicación.
Venta de proindiviso
Si la extinción de condominio no funciona, los herederos que desean vender pueden transmitir su porcentaje de la propiedad a una empresa. Esto se conoce como venta del proindiviso y es un procedimiento completamente legal que está amparado por el Código Civil.
Sin embargo, esta opción tiene varias desventajas, ya que las empresas que compran estos proindivisos suelen pagar precios más bajos por ellos. Además, existe el factor personal de que los otros herederos pueden molestarse por tener que compartir la propiedad con un desconocido.
División de la cosa común
El propietario interesado en vender puede acudir a un mediador para intentar un acto de conciliación. Pero en caso de que esto tampoco funcione, la última alternativa será recurrir a la Justicia interponiendo una demanda de división de la cosa común.
Este procedimiento implica, en la mayoría de los casos, que el juez ordene la venta de la propiedad en subasta pública y divida entre los copropietarios las ganancias.
Esta última es la opción menos recomendable, ya que genera costes judiciales elevados, puede alargarse en el tiempo y la venta en subasta suele cerrarse por debajo del valor de mercado.
Por eso, en una materia con implicaciones legales y fiscales que varían según cada caso y comunidad autónoma, lo más prudente es asesorarse con un profesional antes de tomar una decisión.