En esta noticia
- Qué establece el nuevo decreto de vivienda sobre los fondos buitre
- Alquileres y desahucios: las medidas de protección para los inquilinos
- Pisos turísticos: nuevos impuestos y recargos en el IBI
- Deducciones fiscales y préstamos para facilitar la compra de vivienda
- Las socimis afrontan un gravamen especial del 25%
El nuevo decreto de vivienda publicado en el BOE establece restricciones a determinadas operaciones inmobiliarias hasta finales de 2028. Aunque la medida se presenta como una forma de combatir la actividad especulativa, no incorpora una definición jurídica específica de los denominados fondos buitre.
El Gobierno ha publicado este miércoles 30 de septiembre el Real Decreto-ley 26/2026, uno de los dos textos de vivienda aprobados el martes. La norma, de 96 páginas, incluye limitaciones a la compra de inmuebles, medidas de protección para inquilinos vulnerables, cambios fiscales y nuevos instrumentos de financiación de vivienda asequible.
El segundo decreto, que según la información facilitada incluye una propuesta de Sumar para prorrogar automáticamente los contratos de alquiler, todavía está pendiente de publicación. Fuentes del Ejecutivo citadas por EFE señalan que está previsto que se publique el jueves y que ambos textos se lleven este viernes al Congreso de los Diputados para su convalidación.
El primer decreto entrará en vigor el jueves 1 de octubre, salvo las disposiciones que establezcan otra fecha. Su continuidad dependerá de la correspondiente convalidación parlamentaria.
Qué establece el nuevo decreto de vivienda sobre los fondos buitre
Una de las principales medidas del nuevo decreto de vivienda afecta a las entidades dedicadas a la adquisición de inmuebles. Hasta el 31 de diciembre de 2028, estas tendrán limitada la compra de viviendas por un precio inferior al 70% de su valor de tasación de mercado.
La disposición se aplica a las entidades, con o sin personalidad jurídica, que incluyan la adquisición de inmuebles en su objeto social. Por tanto, no se restringe exclusivamente a las sociedades conocidas como fondos buitre, una expresión que el artículo no define jurídicamente.
El texto también contempla excepciones. Entre ellas, las adquisiciones destinadas a vivienda habitual a precio asequible o social durante un mínimo de cinco años, determinados alojamientos sociosanitarios y viviendas para colectivos vulnerables. También existen excepciones para determinadas operaciones formalizadas antes de la entrada en vigor y adquisiciones derivadas de procedimientos judiciales de ejecución.
Alquileres y desahucios: las medidas de protección para los inquilinos
El nuevo decreto de vivienda incorpora medidas para proteger a las personas vulnerables que se enfrentan a un desahucio y carecen de alternativa habitacional.
En determinados procedimientos, la norma establece la suspensión de los desahucios hasta el 31 de diciembre de 2030. Su aplicación depende de la situación de vulnerabilidad, de la ausencia de alternativa habitacional y de las condiciones previstas para cada tipo de demandante. No supone una suspensión general de todos los desahucios.
El texto también introduce modificaciones en la regulación de los arrendamientos para reforzar la protección de los inquilinos y diferenciar las distintas modalidades de alquiler.
Así las cosas, los inquilinos con contratos vigentes hasta el 31 de diciembre de 2028 podrán solicitar, bajo determinadas condiciones, una prórroga extraordinaria de hasta dos años adicionales por periodos anuales. Entre los requisitos figura estar al corriente del pago de la renta.
Además, se contemplan cambios en los alquileres de temporada y por habitaciones para evitar que estas modalidades se utilicen de forma que desvirtúen la finalidad residencial de las viviendas.
Pisos turísticos: nuevos impuestos y recargos en el IBI
La regulación de los alojamientos turísticos es otro de los aspectos del nuevo decreto de vivienda.
Entre las medidas fiscales comunicadas se encuentra un régimen específico para determinados alojamientos turísticos de corta duración, con un IVA del 10%.
Por otra parte, la norma permite que los ayuntamientos de municipios situados en zonas de mercado residencial tensionado establezcan recargos en el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) para las viviendas destinadas al alojamiento turístico.
Los recargos podrán alcanzar el 50%, el 100% para titulares de dos o más inmuebles de este tipo y el 150% cuando tengan cuatro o más. Su aplicación no será automática, ya que dependerá de que los ayuntamientos correspondientes aprueben las ordenanzas fiscales necesarias.
Deducciones fiscales y préstamos para facilitar la compra de vivienda
El nuevo decreto también introduce cambios en el IRPF para incentivar determinados alquileres y penalizar fiscalmente algunas subidas de renta.
La norma establece diferentes porcentajes de reducción fiscal sobre los rendimientos del alquiler en función de las condiciones del contrato, la evolución del precio y las características de la vivienda y del arrendatario.
En determinados supuestos, la reducción puede alcanzar el 100%. En otros, cuando se producen incrementos de renta, los porcentajes se reducen progresivamente y pueden llegar al 15%. Estas reducciones se aplican sobre el rendimiento neto positivo del alquiler, no sobre la totalidad de los ingresos brutos del propietario.
En materia de financiación, el texto contempla nuevos instrumentos destinados a ampliar la oferta de vivienda asequible y facilitar el acceso a la vivienda.
Entre las medidas figura el programa TU CASA, que prevé préstamos para financiar hasta el 20% del valor de adquisición, con un máximo de 50.000 euros, un interés del 0% y condiciones específicas de devolución.
Las socimis afrontan un gravamen especial del 25%
El decreto modifica también el régimen fiscal de las sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (socimis).
La norma establece un gravamen especial del 25% sobre determinados beneficios no distribuidos procedentes del arrendamiento o la cesión de uso de inmuebles residenciales. Esta medida incluye los alojamientos turísticos y los alquileres de corta duración.
Sin embargo, el gravamen contempla reducciones para las sociedades que destinen una proporción elevada de sus viviendas al alquiler asequible.
La reducción podrá alcanzar el 50% cuando se cumplan los porcentajes exigidos de vivienda asequible y llegar al 100% si, además, se cumplen los requisitos de reinversión. La norma establece un régimen transitorio con porcentajes específicos para 2026 y 2027.
