En esta noticia
En España, el precio del alquiler se actualiza una vez al año en la fecha en que se cumple cada año de contrato, siempre que esté explicitado en el documento. Esto debe figurar expresamente en el contrato de alquiler, dado que en caso de que esta condición no se cumpla, el propietario no podrá subir la renta.
Por otro lado, el índice que indica cómo se actualiza el precio del alquiler dependerá de la fecha en la que se haya firmado el contrato, según lo establecido por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, conocida comúnmente como la Ley de Vivienda.
La ley fue publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el 25 de mayo de 2023 y entró en vigor oficialmente el 26 de mayo de 2023, fecha a partir de la cual se dividió el mercado regulatorio de los alquileres.
Además, este 2 de octubre el Congreso derogó los Reales Decretos-Ley 26/2026 y 27/2026, aprobados a finales de septiembre con nuevas medidas en materia de vivienda y arrendamientos. De todas formas, la actualización de la renta continúa rigiéndose por la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Vivienda, según el índice correspondiente.
Qué índice corresponde según la fecha del contrato de alquiler
Los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 continuarán rigiéndose por el régimen de actualización que les resulte aplicable. En aquellos que hayan pactado expresamente el IPC como índice de referencia, la renta seguirá actualizándose conforme a este indicador.
Por el contrario, los contratos firmados con posterioridad al 26 de mayo de 2023 se revisan en base al Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), según indica el Instituto Nacional de Estadística.
Actualmente, el último IRAV publicado por el INE corresponde a agosto de 2026 y se sitúa en el 2,47%. El organismo publica este indicador de forma mensual y tiene previsto difundir el dato correspondiente a septiembre el próximo 14 de octubre.
Cómo se actualiza el alquiler con el IRAV
Para actualizar el alquiler utilizando el IRAV, se debe aplicar sobre la renta vigente el porcentaje del índice que corresponda en la fecha de actualización del contrato.
De esta forma, en primer lugar es necesario identificar el IRAV del mes que corresponda, y posteriormente se debe multiplicar la renta mensual por ese porcentaje en decimales. Luego, es necesario sumar ese resultado al alquiler actual para obtener la nueva cuota. Para automatizar el proceso, puede utilizarse la calculadora del Ministerio de Vivienda.
Por ejemplo, si a una renta mensual de 1000 euros le correspondiera aplicar el último IRAV publicado, que es del 2,47%, el incremento sería de 24,70 euros y la nueva mensualidad ascendería a 1024,70 euros.
Cuándo puede un propietario subir el precio del alquiler
Existen cuatro condiciones obligatorias para que se aumente el precio del alquiler. En primer lugar, el contrato debe incluir una cláusula escrita que indique específicamente que la renta se actualizará anualmente. Si el contrato no lo expresa, la renta es fija y no puede aumentar.
Además, otra condición es que solamente se puede aplicar en la fecha en que se cumple la anualidad del contrato. Por ejemplo, si un contrato fue firmado un 15 de mayo, el aumento puede aplicarse a partir del 15 de mayo del año siguiente. Esto significa que el precio del alquiler no puede aumentar de precio a mitad de año.
El propietario debe notificar la actualización de la renta por escrito al inquilino. En caso de que el aviso se demore más del plazo estipulado, la subida se retrasará al mes siguiente.
Por último, la subida solamente puede estar regida por el índice que corresponda según la fecha del contrato. En caso de que haya sido firmado antes del 26 de mayo de 2023, se actualizará por IPC, mientras que en caso de que haya sido firmado de forma posterior al 26 de mayo de 2023, tras la sanción de la Ley de Vivienda, se actualizará a partir del IRAV.
No obstante, existe una excepción en la que el propietario podrá subir el alquiler fuera de la actualización anual.
Cuándo puede un propietario subir el alquiler fuera de la actualización anual
En caso de que se realicen obras de mejora en la vivienda, y no reparaciones obligatorias de mantenimiento, el propietario podrá subir el alquiler de forma excepcional a la actualización anual correspondiente.
Sin embargo, esta subida podrá aplicarse, una vez transcurridos cinco años de contrato, o siete años cuando el arrendador sea una persona jurídica. El incremento se calcula en función del capital invertido en las mejoras y no podrá superar el 20% de la renta vigente.
Además, según el artículo 19 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el arrendador y el inquilino pueden acordar realizar obras de mejora y un incremento de la renta incluso antes de los cinco o siete años, siempre que exista un acuerdo entre las partes.
