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Los inquilinos que firman un contrato de alquiler en España tienen una serie de gastos que no pueden ser trasladados por la inmobiliaria. La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, modificó la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y estableció que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corresponden al arrendador.
En ese sentido, el artículo 20 de la LAU explica en qué condiciones pueden cobrarse al arrendatario determinados gastos generales de la vivienda. Para que estos puedan correr a cargo del inquilino, el acuerdo debe constar por escrito y especificar el importe anual de dichos gastos en la fecha de celebración del contrato.
La inmobiliaria no puede cobrar al inquilino los gastos de gestión
El artículo 20.1 de la LAU establece que “los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador”. Esta modificación eliminó la posibilidad de trasladar estos costes al inquilino y amplió la obligación a todos los arrendadores.
En ese sentido, los gastos derivados de la intervención de una agencia inmobiliaria en la operación y los correspondientes a la formalización del contrato deben ser asumidos por el propietario.
Qué gastos sí pueden pactarse con el inquilino
El artículo 20 permite que las partes acuerden que el arrendatario pague determinados gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, así como sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no puedan individualizarse y que correspondan a la vivienda o a sus accesorios.
Este acuerdo solo es válido si consta por escrito y determina el importe anual de esos gastos a la fecha del contrato. En los edificios sometidos a propiedad horizontal, los gastos corresponden a la vivienda según su cuota de participación. En los que no están sometidos a este régimen, se calculan según la superficie de la finca.
La LAU también expresa que el pacto relativo a los tributos no afecta a la Administración. Esto significa que, aunque propietario e inquilino acuerden contractualmente quién asume un determinado tributo, ese acuerdo no modifica las obligaciones que cada uno pueda tener frente a la Administración.
Los suministros con contador los paga el arrendatario
La ley distingue estos gastos de los servicios de la vivienda que pueden individualizarse mediante aparatos contadores. En estos casos, el coste corresponde al arrendatario.
Además, durante los primeros cinco años del contrato, o durante los siete primeros si el arrendador es una persona jurídica, los gastos generales que correspondan al apartado 1, salvo los tributos, solo pueden incrementarse anualmente y nunca por encima del doble del porcentaje en que pueda aumentar la renta conforme al artículo 18.1 de la LAU.
De esta forma, el artículo 20 diferencia entre los gastos que pueden pactarse con el inquilino bajo determinadas condiciones y aquellos que corresponden directamente al propietario. Entre estos últimos se encuentran los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato, que desde la modificación introducida por la Ley 12/2023 deben ser asumidos por el arrendador.