Heredar una propiedad no solo implica adquirir la titularidad de un inmueble como consecuencia del fallecimiento de su dueño, sino también atender las obligaciones fiscales correspondientes. En medio del proceso legal conocido como sucesión, surge una duda que es trascendental: ¿hay que pagar impuestos al momento de recibir el bien? Por lo pronto, es menester dejar en claro que, por el simple hecho de heredar una casa o un departamento, no debe abonarse ante la Agencia de Recaudación y Control Aduanero (ARCA) el impuesto a las Ganancias ni ningún tributo nacional semejante. Sin embargo, este principio tiene matices según cada una de las jurisdicciones. En la provincia de Buenos Aires, por ejemplo, rige un tributo específico sobre la herencia. Además, lo que ocurre con posterioridad a la recepción del bien tiene un tratamiento impositivo distinto. A nivel nacional, si un heredero vende el inmueble debería tributar el impuesto a las Ganancias cedular. “Se paga cuando el inmueble fue adquirido por el causante a partir del 1 de enero de 2018. En estos casos, lo relevante no es la fecha de la herencia, sino la fecha en la que el fallecido incorporó el inmueble a su patrimonio", explicó Noelia Girardi, gerente de Impuestos en Lisicki Litvin & Abelovich. La especialista remarcó que el monto a tributar representa el 15 % del resultado de venta (diferencia entre el precio de venta y el costo de adquisición), menos el costo actualizado por inflación del valor de adquisición desde el mes de compra hasta el mes de venta. Cabe aclarar que la Ley de Modernización Laboral prevé la exención del impuesto para el alquiler de propiedades con destino a casa-habitación. Allí se contempla, además, la reducción de alícuotas en Ganancias para sociedades, un aspecto que los gobernadores miran de reojo. No obstante, el contribuyente queda exento de pagar el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), derogado por la Ley N° 27.743 de “Medidas Fiscales Paliativas y Relevantes”. Dicho tributo gravaba la venta, permuta, cambio y dación de pago de un inmueble propio con una retención del 1,5%. Aplicaba a las operaciones realizadas hasta el 31 de diciembre de 2017 y tenía vigencia desde 1991. Por otro lado, el inmueble recibido pasa a integrar el patrimonio del heredero a los efectos del impuesto sobre los Bienes Personales, que se aplica sobre los bienes situados en el país y en el exterior, incluidos en el patrimonio al 31 de diciembre de cada año. “Si no se trata de casa-habitación (vivienda única, familiar y de ocupación permanente del contribuyente), tributa según las valuaciones y mínimos vigentes. En cambio, si es la vivienda única y de ocupación permanente, puede quedar exenta hasta el monto establecido por la ley”, aclaró Girardi. Según ARCA, en 2025 los inmuebles destinados a casa-habitación no estaban alcanzados por el impuesto cuando su valuación resultara igual o inferior a $ 1.346.548.155,99. Si la valuación total del patrimonio supera el monto mínimo establecido a partir del cual se aplica el impuesto, el contribuyente deberá presentar una declaración jurada para determinar el importe a pagar. En el caso específico de la provincia de Buenos Aires, el impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes impacta sobre las herencias que reciban los contribuyentes. “Están alcanzados los enriquecimientos gratuitos de personas físicas o jurídicas domiciliadas en la Provincia de Buenos Aires por el monto total del enriquecimiento y los de las personas físicas o jurídicas domiciliadas fuera de la Provincia de Buenos Aires por el enriquecimiento patrimonial proveniente de una transmisión de bienes existentes en el territorio de la Provincia de Buenos Aires”, señalan desde la Agencia de Recaudación de Buenos Aires (ARBA). Girardi subrayó que dicho gravamen contempla “mínimos no imponibles y alícuotas progresivas, que varían según el valor del inmueble y el vínculo con el fallecido”. Según la Ley Impositiva 2026, el mínimo no imponible, es decir, el umbral de ingresos por debajo del cual no se aplica el impuesto, será de $ 23.343.337 cuando se trate de progenitores, hijos/as y cónyuge. El impuesto a los Sellos se paga en la mayoría de las provincias, aunque en algunas jurisdicciones rigen exenciones. Por ejemplo, en los contratos de alquiler con destino a casa-habitación. Cabe destacar que la transmisión por herencia no paga Sellos. Distinto es el caso de las operaciones de compraventa, donde la escritura que formaliza la transferencia de dominio es un acto oneroso y, por lo tanto, sí está alcanzada por este gravamen. En el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), la Administración Gubernamental de Ingresos Públicos (AGIP) aplica este tributo sobre la transferencia de inmuebles, contratos de alquiler con fines comerciales o turísticos y a todo acto a título oneroso formalizado en su jurisdicción o con efectos en ella. “El pago debe ser declarado por las partes firmantes, escribanos, martilleros o entidades intervinientes como bolsas de comercio, financieras o aseguradoras, que actúan como agentes de recaudación”, precisó el Consejo Profesional de Ciencias Económicas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CPCECABA). En el Presupuesto 2026, aprobado por la Legislatura porteña, se contempla una serie de modificaciones. Por ejemplo, quedarán exentas de pagar el gravamen las operaciones de compraventa de vivienda única, familiar y de ocupación permanente, cuyo valor no supere los $ 226.100.000. También se redujo la alícuota del 3,5% al 2,7% para segundas o más viviendas que estén en ese rango. En la provincia de Buenos Aires, la Ley Impositiva 2026 determinó que estarán exentos los contratos (locación o sublocación) de inmuebles destinados a vivienda única, familiar y de ocupación permanente, cuya valuación fiscal no supere $ 1.731.600. Si se superase dicho monto, se aplicará una alícuota del 0,5%.
