Fórmula del BCRA

Alquileres: las claves para entender y calcular el nuevo aumento desde julio

Con el nuevo índice de actualización de alquileres ,que entra en vigencia el primero de julio, los aumentos serán de entre 41% y 45%. Un alquiler promedio de dos ambientes en la ciudad de Buenos Aires cuesta actualmente $37.575 y pasará a $52.605.

Uno de los principales cambios que introdujo la ley de alquileres 27.551 sancionada el año pasado por el Senado se verá en práctica por primera vez en los próximos días. Los contratos que hayan sido firmados a partir de julio de 2020 tendrán su primera actualización anual que -dependiendo del día del mes que caiga- aumentará los alquileres entre un 41% y un 45% en julio.

De acuerdo a la nueva normativa, los contratos deben durar 3 años con indexación anual sobre un coeficiente que publica periódicamente el Banco Central de la República Argentina (BCRA) y se llama Índice para Contratos de Locación (ICL). 

El índice de actualización depende un 50% del Índice de Precios Al Consumidor (IPC) y un 50% de la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE), con tres meses de rezago. 

"No hay un valor de aumento por mes, sino por día, porque la comparación es con julio del año pasado, que a su vez es con la inflación y los salarios de abril del año pasado", explicó a El Cronista el economista especialista en vivienda, Federico González Rouco.

De esta manera, una de las claves para el cálculo del aumento es el día en el que inició el contrato en 2020, porque el índice tiene una actualización diaria, los contratos que comenzaron en la primera semana de julio tendrán un aumento del 41,6%, pero aquellos que comenzaron la última aumentarán un 45%. Los aumentos en agosto irán del 46% al 48%

Así, el precio promedio del alquiler mensual de un departamento de dos ambientes que actualmente es de $37.575, de acuerdo a los valores de la plataforma inmobiliaria Zonaprop, pasará a ser de $52.605.Estos $15.000 de aumento de un mes para el otro, si se toma un ingreso promedio bruto de $ 80.000, representan más del 18% del salario.

"La indexación de precios no me parecía necesaria y no le veo sentido de que sea anual. Las personas de un día para el otro quizás pasen de un alquiler de $34.000 a uno de $45.000, ese salto de $11.000 de un día para el otro es por la actualización anual. Si se hubiera hecho trimestral, los aumentos serían de $2.750 cada tres meses. En definitiva es lo mismo pero no te desestructura tanto", señaló González Rouco.


Pero, ¿los alquileres no habían aumentado ya? 

De acuerdo a la misma plataforma inmobiliaria, en los últimos 12 meses los alquileres aumentaron más de un 70% en la ciudad de Buenos Aires y en absolutamente todos los barrios hubo subas anuales superiores al 50%.

La explicación se centra en la diferencia entre el aumento inicial del alquiler y los ajustes que tiene una vez iniciado el contrato.

Por un lado, cuando se inicia un nuevo contrato de alquiler el propietario tiene la libertad de ajustar su precio como lo prefiera. Este es el valor que registró aumentos de un 70%. 

"En definitiva la ley de alquileres lo que hizo fue regular todo menor el valor inicial de los alquileres, que es lo que aumentó mucho. Ese costo de regular tanto los alquileres hizo que la variable de ajuste, la variable que quedó libre, condense toda la discusión y todo el aumento se fue a la suba inicial cuando arranca el alquiler de cero", concluyó González Rouco.

Por el otro lado, una vez iniciado el contrato los alquileres tienen tres aumentos que sí están regulados por el índice del BCRA.


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