No residentes con inmuebles en Argentina y un complejo proceso de venta

Un mercado inmobiliario retraído y devaluado. La falta de crédito y el sobre stock de unidades nuevas que empuja hacia abajo los precios de los inmuebles usados. A esto se suma la incertidumbre de cuánto tiempo llevará recuperar los valores del metro cuadrado. Por todo eso, es que cada vez son más los propietarios que deciden desprenderse de aquellos bienes que históricamente han sido considerados como refugio de valor.

La falta de normativa eficiente que regule el adecuado funcionamiento del mercado de alquileres (en el marco de la coyuntura inflacionaria actual) genera que la dinámica de precios licúe en pocos meses el valor establecido al iniciar el contrato. A esta situación se agrega que luego de un año el inquilino deba asumir un incremento en el valor del alquiler cercano al 100% de un mes al otro, y el propietario siente un alivio que a los 30 días comenzará a perder valor nuevamente.

Por todo lo descripto anteriormente la decisión de venta es una opción interesante para quienes tienen inmuebles como inversión o refugio de valor.

Venta de inmuebles de residentes en el exterior

Dentro de este universo de propietarios dispuestos a desprenderse de sus inmuebles se encuentran personas que por los motivos más diversos no residen en el país. Sea quienes hayan dejado de ser residentes luego de realizada la inversión como quienes invirtieron en el país sin residir en ningún momento.

Este selecto grupo de no residentes, considerados "residentes del exterior" por la normativa impositiva local, se encuentra con un impedimento por el cual no puede disponer libremente de la transferencia inmuebles ubicados en el país.

Así como la persona (humana o jurídica) residente en el país puede vender sin más que solicitar el código de oferta de transferencia de inmuebles (COTI) y a lo sumo, un certificado de no retención de ITI (cuya obtención es de manera casi automática según el caso), el sujeto que resida en el exterior debe superar un complejo proceso ante AFIP, quien previamente deberá autorizar la transferencia del dominio del inmueble.

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Certificado de Retención - Sujetos no residentes

La solicitud del "Certificado de Retención-Sujetos no residentes" demanda un proceso exhaustivo que si bien es de cumplimiento, la mayoría de las veces requiere incluso la regularización de la situación fiscal del bien en cuestión por los períodos no prescriptos, es decir del tratamiento otorgado al inmueble en relación al impuesto a las ganancias y al impuesto sobre los bienes personales.

Esto no es una novedad, en absoluto. La resolución de AFIP Nº 2141, normativa que establece el este procedimiento, tiene más de una década y media desde su publicación en el año 2006 y desde entonces genera contratiempos en la concreción de operaciones inmobiliarias cuando el titular del bien inmueble es un sujeto residente del exterior.

Documentación a presentar ante la AFIP

La solicitud se hace por medio de un representante en el país del sujeto del exterior, quien deberá realizar las presentaciones correspondientes acompañadas de la documentación relacionada a la titularidad del inmueble, certificado de valuación, acreditación de personería, detalle de impuestos abonados por los períodos no prescriptos, boleto de compraventa suscripto, copia de impuestos inmobiliarios y facturas de energía eléctrica, servicios telefónicos y gas de los últimos 12 períodos previos a la solicitud, entre los tantos documentos que habrá que enviar a AFIP para su evaluación y ulterior aprobación.

En ciertas ocasiones los profesionales inmobiliarios intervinientes recién toman conocimiento de esta situación frente a una oferta de compra ya consumada, donde el contacto con el escribano a cargo les hace conocer este condicionante del acto escritural. A partir de ahí los plazos ya no son ni los fijados por las partes ni por los apoderados del sujeto del exterior, ni los requeridos por el registro de propiedad inmueble para emitir los certificados registrales correspondientes.

Este es el momento esperado por la administración tributaria para realizar los controles y determinar si los titulares de los inmuebles, a través de sus sustitutos, han cumplido con las obligaciones de pago del impuesto sobre los bienes personales por los períodos no prescriptos. Vale recordar que el sujeto no residente debe designar un sustituto en Argentina (responsable por deuda ajena) quien tendrá la obligación de liquidar e ingresar el impuesto sobre los bienes personales por los bienes que su sustituido tiene en el país.

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Impuesto a las Ganancias: qué pasa si el inmueble estaba "prestado"

Por otro lado, cabe aclarar que la Ley del Impuesto a las Ganancias considera como rentas de la primera categoría al "valor locativo o arrendamiento presunto de inmuebles cedidos gratuitamente o a un precio no determinado".

Esto viene a consideración de una situación que se presenta en la mayoría de los casos. Frente a la consulta del asesor impositivo encargado de la gestión ante AFIP de la solicitud del "Certificado de Retención - Sujetos del exterior" respecto de si el inmueble en cuestión fue objeto de un contrato de locación, el propietario confirma que eso no ha ocurrido y que siempre ha sido utilizado de manera gratuita por amigos o familiares, sin recibir por ello una contraprestación.

Si bien la situación puede ser verídica, la norma contempla y grava ese hecho. Por lo tanto, el fisco en su análisis documental ha de constatar no solo si se procedió con los pagos del impuesto sobre los bienes personales sino también, si el inmueble en cuestión ha sido ocupado y en consecuencia determinar el valor que debería haberse tributado en el impuesto a las ganancias.

Impuesto a las Ganancias en los alquileres

En otros casos se presentan intermitencias en los períodos donde los inmuebles estuvieron efectivamente alquilados, incluso con contratos formalizados, donde los inquilinos no han ingresado las retenciones del impuesto a las ganancias que deberían haber hecho al momento de cancelar el cargo mensual del alquiler. No cabe duda que esto sucede por desconocimiento del inquilino sobre el procedimiento establecido por la normativa fiscal frente al pago de rentas de fuente argentina a beneficiarios del exterior.

A nombre de sociedades locales

Por todos los aspectos que fueron tratados hasta aquí es que cada vez son más los residentes que previo al proceso de baja por obtención de residencia en el exterior, estructuran sus activos inmobiliarios dentro de sociedades locales, que le otorgan mayor autonomía a los bienes aportados tanto en sus aspectos diarios operativos como al momento de la venta.

Si bien estos vehículos tienen un tratamiento impositivo diferente, con alternativas de diferimiento fiscal, como ser el instituto de venta y reemplazo ante la reinversión o menor tasa de bienes personales, también tiene los lógicos costos de mantenimiento.

Bajo este esquema, donde los inmuebles son de un sujeto residente - sociedad local- la decisión de venta no se convierte en el inicio de un largo y complejo camino por transitar.