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Las donaciones de inmuebles en vida han crecido en España durante los últimos años hasta superar las 54.000 en 2024, lo que ha marcado un aumento del 68% desde 2017. Esta alternativa se ha popularizado por la dificultad del acceso a la vivienda que enfrentan miles de jóvenes, aunque la carga fiscal adicional puede suponer un miedo a la hora de otorgar o recibir la herencia.
Donar una vivienda a un hijo no es una operación sencilla desde el punto de vista fiscal y es fundamental conocer bien las ventajas y desventajas tributarias que puede implicar esta transacción.
Una de las transacciones más relevantes es aquella que tiene como protagonistas a los mayores de 65 años. Cuando se dona la vivienda habitual a partir de esa edad, el donante puede quedar exento de pagar IRPF, ya que Hacienda no considera que exista ganancia patrimonial.
De esto ha hablado David Jiménez, abogado y experto en herencias, en su paso por el podcast de la notaria María Cristina Clemente. Según el experto, existen varios factores a tener en cuenta, incluso más de los que la mayoría imagina: “Existen varias variables, existe la variable fiscal y la variable civil, que son las consecuencias que tiene que tú le entregues tu propiedad a otra persona”.
Cómo donar tu vivienda sin pagar impuestos adicionales
Desde un enfoque fiscal, uno de los errores más frecuentes consiste en suponer que no se incurre en gasto alguno por la donación. “Como en diversas comunidades autónomas se encuentra bonificado, induce a las personas a pensar que el impuesto de donaciones entre padres e hijos podría estar bonificado hasta un 99% o que no tienen que abonar monto alguno”, advierte.
No obstante, según Jiménez, la situación es más intrincada: “Es fundamental considerar que existen tres niveles de administración: local, autonómica y estatal. En este contexto, es necesario analizar los impuestos que inciden en la donación o en la herencia”.
Para aclarar de manera más precisa lo que se debe tributar, Jiménez resalta tres de los impuestos involucrados: “El Impuesto de Sucesiones y Donaciones, que en la donación es obligación del receptor y en la herencia corresponde al heredero; la plusvalía municipal, que se aplica en donaciones de bienes inmuebles urbanos, y el IRPF, que impacta al donante”.
Opciones para evitar el IRPF en la donación de viviendas
De acuerdo con Jiménez, el IRPF constituye un tributo que generalmente pasa inadvertido en este tipo de transacciones: “Todo el mundo lo asume como algo natural, lo que implica que si usted dona una propiedad a su hijo, deberá tributar en la declaración de la renta correspondiente, dado que, a pesar de su generosidad, la administración fiscal lo considera como si hubiera realizado una venta del inmueble, generando así una ganancia patrimonial.”
Jiménez ilustra este concepto con un ejemplo práctico: “Si adquiero una propiedad por un valor de 100 y se la obsequio a mi hijo por 200, he generado una ganancia de 100 y debo tributar por el IRPF”. No obstante, aclara que existen situaciones en las cuales dicha tributación puede ser eludida, como en los casos donde se evidencia una pérdida patrimonial, si la vivienda se dona por un importe inferior al que costó, o si se trata de la residencia habitual de una persona mayor de 65 años, en cuyo caso se encuentra exenta.
