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Las autoridades de la Ciudad de Nueva York confirmaron la implementación de una medida muy esperada por miles de residentes.
El alcalde Zohran Mamdani anunció que, a partir del 1° de octubre de 2026, no podrán aplicarse aumentos en los departamentos alcanzados por el régimen de renta estabilizada.
La medida impulsada por la administración municipal establece un congelamiento de los alquileres para los contratos de uno y dos años comprendidos por la normativa, que se extenderá hasta el 30 de septiembre de 2027.
¿Qué es un departamento con renta estabilizada?
Cuando un departamento está sujeto al régimen de renta estabilizada, las condiciones del alquiler y de la renovación del contrato están reguladas por el gobierno local. El objetivo es proteger a los inquilinos frente a aumentos excesivos y garantizar determinadas condiciones de permanencia.
Cada año, la Junta de Pautas de Alquileres de Nueva York fija los porcentajes máximos de aumento que pueden aplicarse a las renovaciones de contratos.
En estas viviendas, los inquilinos tienen derecho a renovar el arrendamiento por períodos de uno o dos años, siempre que se cumplan las condiciones previstas por la normativa.
¿Por qué se congelan los alquileres en Nueva York a partir de octubre 2026?
La Junta de Pautas de Alquileres de Nueva York aprobó el 25 de junio la Orden N°58, que establece un 0% de aumento para los contratos alcanzados por la disposición.
La medida se aplica a los departamentos con renta estabilizada cuyos contratos de uno o dos años comiencen entre el 1° de octubre de 2026 y el 30 de septiembre de 2027.
La normativa contempla tanto las renovaciones de contratos como las unidades vacantes que sean ocupadas durante ese período. Además, incluye determinados lofts que originalmente tuvieron uso comercial o industrial y luego fueron convertidos en viviendas, siempre que estén comprendidos dentro del Artículo 7-C de la Ley de Viviendas Múltiples.
El alquiler de una vivienda solo podrá ajustarse una vez al año.
La medida de Mamdani choca con una disputa judicial
El congelamiento de alquileres impulsado por el alcalde de Nueva York enfrenta una demanda presentada por un grupo de propietarios que busca dejar sin efecto la Orden N°58.
Según los demandantes, la administración de Zohran Mamdani habría ejercido una influencia indebida sobre la Junta para avanzar con la medida. Como parte de su argumento, señalan que el alcalde designó a seis de sus integrantes, incluida la presidenta del organismo, Chantella Mitchell.
La acusación también toma como referencia la promesa de campaña de Mamdani de congelar los alquileres. La Ciudad, sin embargo, rechazó esos planteos y sostiene que la Junta de Pautas de Alquileres actuó de manera independiente al momento de aprobar la disposición.
Los indicadores que impulsaron la medida de Mamdani: ¿Qué datos se analizaron?
La Junta tomó la decisión después de analizar información sobre la capacidad de pago de los inquilinos, el costo de vida y los gastos operativos de los edificios y además, realizó siete reuniones públicas y cuatro audiencias, además de recibir testimonios y presentaciones de inquilinos, propietarios, organizaciones, funcionarios y especialistas.
Entre los datos analizados por la Junta se tuvieron en cuenta tanto la situación económica de los propietarios como la de los inquilinos.
Por un lado, se observó que los edificios con viviendas estabilizadas habían registrado una mejora en sus ingresos, aunque también aumentaron los costos de mantenimiento, los seguros y los servicios.
Al mismo tiempo, los informes mostraron una fuerte presión sobre los hogares, ya que más de la mitad de los inquilinos destinaba al menos el 30% de sus ingresos al alquiler, mientras que casi tres de cada diez utilizaban la mitad o más de lo que ganaban para pagar la vivienda.
Por último, también se tuvo en cuenta la baja disponibilidad de departamentos, con una tasa de vacancia cercana al 1,4%, un indicador que refleja la dificultad para encontrar viviendas disponibles en la ciudad.
