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Cuando un comprador recorre los portales inmobiliarios o visita una agencia, los valores de los departamentos que ven en pantalla o en los carteles no son los que finalmente se plasman en la escritura. La diferencia entre el precio de oferta y el precio de cierre es una constante del mercado, y conocerla puede marcar la diferencia entre una negociación exitosa y una oportunidad perdida.
Según el índice elaborado en forma conjunta por Reporte Inmobiliario, RE/MAX Argentina y la Universidad del CEMA —que se construye exclusivamente sobre operaciones efectivamente concretadas—, el valor real de cierre para departamentos usados de uno a tres ambientes en la Ciudad de Buenos Aires se ubicó en un promedio de 2.084 dólares por metro cuadrado durante abril de 2026.
El dato es relevante porque no refleja intenciones de venta ni precios de publicación, sino el punto en que compradores y vendedores efectivamente llegan a un acuerdo. Y ese punto, en promedio, se encuentra un 4,96% por debajo de lo que figura en los avisos.
Los precios “de cierre” reales para cada tipo de unidad que detalla el informe son los siguientes:
- Monoambiente: u$s 2.231 por metro cuadrado.
- Dos ambientes: u$s 2.128 por metro cuadrado.
- Tres ambientes: u$s 1.975 por metro cuadrado.
Precio de los departamentos: cuánto se puede negociar
La brecha entre oferta y cierre es uno de los indicadores más seguidos por compradores, vendedores y analistas del sector. En abril de 2026, esa diferencia se ubicó en -4,96%, un nivel que, aunque parece moderado, esconde una historia de vaivenes que vale la pena conocer antes de sentarse a negociar.
“La brecha de negociación se había venido acotando desde un umbral del 9% en 2020 y llegó a un mínimo del 4,15 en octubre del 2024, pero los últimos meses volvió a subir al 5%”, señaló Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario, en diálogo con El Cronista.
El trayecto de esa brecha refleja, en parte, la historia reciente del mercado porteño. En 2020, en plena pandemia y con el mercado paralizado, los propietarios debían resignar hasta un 9% de sus pretensiones iniciales para poder vender. A medida que el mercado se fue reactivando —impulsado por la eliminación del cepo cambiario y la recuperación de las escrituraciones—, la brecha se fue acotando hasta tocar el mínimo histórico de 4,15% en octubre de 2024.
Sin embargo, los últimos meses mostraron un leve repunte de esa diferencia, que volvió a ubicarse en torno al 5%. Esa reversión, aunque ligera, sugiere que los propietarios están siendo algo menos rígidos en sus pretensiones o que los compradores están intentando presionar un poco más los valores.
El consejo de los expertos: cautela antes que agresividad
En un contexto en que los precios se encuentran cerca de pisos históricos, muchos compradores se preguntan si es el momento de hacer ofertas audaces para capturar la mayor baja posible. La respuesta de los especialistas es clara: la cautela vale más que el ahorro marginal.
“La brecha actualmente no es muy alta debido a que los valores de venta se encuentran aún en un piso histórico. Si se hacen ofertas muy agresivas en general no son aceptadas, por lo que recomiendo cautela si la propiedad es buena, para no perder la oportunidad”, explicó Gómez Picasso.
El razonamiento de fondo es que, cuando los vendedores perciben que sus precios ya son competitivos respecto al mercado histórico, tienen menos incentivos para aceptar descuentos significativos. Una oferta demasiado baja no solo puede ser rechazada, sino que puede cerrar la puerta a futuras negociaciones con el mismo propietario.
La recomendación de los especialistas apunta, en cambio, a un enfoque más estratégico: identificar propiedades que llevan tiempo publicadas sin venderse —señal de que el propietario puede estar más dispuesto a negociar— y construir una propuesta razonable, en lugar de apostar a descuentos que el mercado actual difícilmente convalide.
Un mercado inmobiliario estabilizado
Más allá de la negociación individual, el panorama general del mercado muestra un escenario de valores estabilizados. En términos interanuales, el precio real de cierre registró una variación de apenas -0,29% respecto de abril de 2025, una diferencia prácticamente neutra que confirma que los precios efectivos no están ni cayendo ni subiendo de manera significativa.
Si se toma como referencia el pico de la serie reciente —registrado en enero de 2020—, el nivel actual todavía se encuentra un 5,7% por debajo de aquel máximo. Eso significa que, pese a la recuperación parcial observada en algunos períodos, los precios en dólares nominales no lograron recuperar el terreno perdido durante los años de mayor caída.
El análisis por tipología revela además comportamientos diferenciados. Los monoambientes encabezan los valores con 2.231 dólares por metro cuadrado y conservan niveles relativamente estables, mientras que los departamentos de 3 ambientes muestran la corrección más marcada, con 1.975 dólares por metro cuadrado. Los 2 ambientes se ubican en un punto intermedio, con 2.128 dólares por metro cuadrado.
“Por ahora, no se está dando lo que se esperaba: que este año los valores se incrementaran. No hay mucha explicación para este comportamiento ya que todas las variables indicarían que deberían de subir, pero por ahora los valores están planchados”, evaluó Gómez Picasso.
La paradoja que señala Gómez Picasso resume bien el momento del mercado: todos los fundamentos macroeconómicos —mayor acceso al crédito, reactivación económica, estabilización cambiaria— deberían traducirse en una presión alcista sobre los precios. Pero esa presión todavía no se materializa en los datos concretos de cierre. El mercado parece estar procesando las señales con cautela, en un equilibrio que, por el momento, parece favorecer a los compradores.