Palabra de CEO

"El precio de los departamentos caerá otro 20%": el pronóstico de Adrián Mercado y sus consejos para invertir en otros segmentos clave

El experto en el mercado inmobiliario Adrián Mercado recomienda esperar para las grandes inversiones industriales pero asegura que es el momento justo para aprovechar los precios bajos en segmentos clave.

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A pesar de que los precios de las propiedades ya están 30% por debajo de los valores prepandemia, Adrián Mercado, el presidente del grupo que lleva su nombre prevé que todavía bajarán un 20% más.

Para este experto en el mercado inmobiliario y las subastas industriales es un buen momento para aprovechar esos precios bajos. Pero advierte que en un año electoral es mejor esperar para las grandes inversiones.

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Mientras se especula con cambios en la Ley de alquileres, que mantienen paralizado el mercado y que para Adrián Mercado no generarán gran impacto con la "inflación galopante" actual; este número uno del Real Estate recomienda poner el ojo en oficinas en barrios tradicionalmente residenciales, propiedades industriales y el alquiler temporario.  

¿Qué segmento del mercado inmobiliario está viendo que se mueva?

El segmento de parques industriales realmente explotó. La venta de tierras para armar una nave. También se abrieron parques en todas las zonas. El tema ahí es que la tierra se está vendiendo en pesos y se financia en cuotas. El galpón que se va a poner sobre esa tierra, también es posible pagarlo en cuotas a un año y medio. Con intereses, sí, pero que están a la altura de las circunstancias. Entonces el industrial, que está ganando en pesos y que en lugar de comprar dólares y guardarlos está viendo cómo salir del predio donde está que puede ser en un barrio y hasta por seguridad no está bueno que se quede, está mudándose a parques industriales. Los propios intendentes están seduciéndolos para instalarse.

También estamos creciendo en naves que están en zonas netamente industriales, donde ya no se va a cambiar la zonificación. Hay empresas que necesitan mucho más metros y se mudan a naves más grandes. Para ellos es una forma de capitalizarse en estos momentos en los que pueden comprar en pesos. Y el día de mañana ese galpón además tiene una rentabilidad hermosa, para tener una jubilación tranquila.

¿Es una inversión que se hace para dolarizarse?

También. El industrial que compra tierras y un galpón en pesos, el día de mañana pide u$s 500.000 y lo vende. 

Oportunidad por precio de oficinas


¿Las oficinas son una opción o el trabajo remoto las bloqueó como inversión?

Los alquileres de oficinas también están creciendo, porque las empresas vuelven a trabajar a los edificios. Muchas oficinas que estaban opacadas o cerradas, se están alquilando. Y ahí hay una tendencia interesante porque hay zonas nuevas. Puerto Madero se mueve bastante pero hay barrios, como Caballito, que también está creciendo con oficinas. Ahí antes no había este tipo de propiedades y de a poco ya hay desarrolladores que están apostando. Arman oficinas en barrios que son logísticamente cómodos, con subtes. Palermo está también creciendo en el segmento de oficinas. La zona norte vuelve a tomar fuerza. Así que para sorpresa de muchos que creían que llevaría mucho más tiempo que las oficinas vuelvan a tomar vida, de acá a dos o tres años, creo que las oficinas van a volver a tomar fuerza.

¿Los precios acompañan?

Todavía están un 30 o 40% abajo. Es un buen momento para el que quiera mudarse o aprovechar para irse a más metros o en una mejor ubicación. Es el momento exacto. En tres años van a volver a ir viéndose los valores prepandemia. Hay demanda y oferta. Los locales fueron los que más rápido volvieron a la normalidad. Las oficinas vienen atrás pero firmes.

"En oficinas, es un buen momento para el que quiera mudarse o aprovechar para irse a más metros o en una mejor ubicación".

Precios de departamentos en caída

¿Y el segmento residencial?

Eso es lo que más cuesta. Todavía se tiene que acomodar más.

¿Se refiere a que pueden bajar todavía más los precios?

Si, todavía tienen que caer un poco más porque a medida que los dólares informales van subiendo, las propiedades tienen que tender a bajar.

¿Cuánto más pueden bajar?

Contra la prepandemia, ahora estamos en un 30 o 40% abajo. Incluso con posibilidades de que los precios sigan bajando un poco más. Hay propiedades que están esperando hace más de un año o dos, y no se venden por querer permanecer con algún precio defendible en línea con lo que históricamente podía valer esa propiedad. Pero pasará hasta que el propietario tome conciencia y la propia necesidad lo obligue a tomar una decisión, tienen que bajar los precios. Con este contexto, hasta un 20% más irán bajando. Además, el que tiene billetes los hace valer y eso presiona los valores.

Para alguien que tenga u$s 100.000 por ejemplo, ¿qué inversión recomienda?

Hay que ver qué rentabilidad pretende. La idea es que al menos deje un 7% anual en dólares que es lo que históricamente dejaba un local. Está difícil pero hay lugares en los que esa rentabilidad está. Realmente con ese capital se puede comprar máximo un monoambiente, no mucho más, y eso no deja más de 2% ó 3% de rentabilidad. Se puede comprar cocheras por u$s 20.000 o u$s 30.000 y la rentabilidad puede ser cercana a 4% o 4,5%, pero no más que eso.

Cautela en la compra-venta inmobiliaria por un año electoral


¿Es mejor esperar para comprar?

Esperar no estaría mal, para que ver qué pasará en los próximos meses en este año electoral y tomar una decisión más prudentes con un panorama más claro.

Cambios en la Ley de alquileres

¿Será relevante que cambie la ley de alquileres?

Con una inflación de 80%, o más, es imposible que se pongan de acuerdo inquilinos y propietarios con cualquier ley. Lo que podría hacerse es que el salario acompañe la suba del alquiler y el resto que lo supere, ver cómo lo puede acompañar el Gobierno con algún tipo de subsidio para equilibrar y que nadie salga perjudicado. Pero el Estado está también cada vez más pobre y se hace muy difícil ese tipo de apoyo.

¿El alquiler temporario es un boom para aprovechar?

Es una muy buena opción. Hay mucha demanda y es conveniente pasarse a un alquiler temporario si se tiene un departamento destinado al alquiler tradicional. Hay una ley que acompaña al alquiler temporario y se puede hacer bajo ese paraguas legalmente aunque también hay mucha gente que lo hace individualmente. Yo aconsejo que quien decide destinar su propiedad al alquiler temporario vaya siempre por ese camino legal, no un contrato muy por arriba y después, ante algún inconveniente que también los hay, no tienen de dónde agarrarse.

"Con una inflación de 80%, o más, es imposible que se pongan de acuerdo inquilinos y propietarios con cualquier ley", dice Adrián Mercado.

¿Cómo vienen las subastas industriales en estos meses de dificultades económicas?

El industrial está contento en el sentido de que tiene trabajo, que sus máquinas están produciendo. Puede haber un sector que está desanimado porque algún producto importado que se les está complicando entrar si no encuentra algún vericueto que como típico argentino siempre termina encontrando. Pero no tuvo que parar la producción sino que encontrar alguna alternativa para ir mechando y encontrarle la vuelta. Probablemente tuvo que pagar más caro ese producto que antes venía a dólar oficial o tenga que poner sus propios billetes para poder comprarlo. Generalmente el industrial tiene esos billetes aunque a nadie le gusta ponerlos y muchos pretenden que el Estado financie estos desbarajustes, que en parte pudo haber creado el propio Estado. Pero que también se entienden porque hay circunstancias que hacen que se tengan que tomar medidas antipáticas.

Sin embargo los industriales se quejan más que nunca por las trabas que existen.

Si, pero hay trabajo, no falta, hay gente buscando y gente ofreciendo. El gran problema es que se le está queriendo pagar poco a la gente. Cuando pregunto a los empresarios, dicen que no consiguen gente para trabajar o que van pero no les parece suficiente lo que se les va a pagar, o vienen tres meses y se van. La verdad es que tiene lógica lo que hace la gente. Cualquiera diría que no a trabajar 15 horas para llegar a sumar $100.000 por mes. Como empresario, no se puede pensar en cuánto menos puedo pagar para ganar más yo. La realidad es que si se paga bien, los empleados se quedan y trabajan como corresponde. Después de la pandemia hubo mucho abuso de los industriales queriendo pagar a la gente muy por debajo de su valor real con una inflación galopante. Y sin sostener a los empleados que hace años los acompañan. Eso es lo falta, encontrar el equilibrio para que todos ganen, no unos pocos.

El consumo también cae

Pero hay. En general veo que el industrial pyme está confiado porque hay trabajo y consumo, que si hay menos es por los elevados precios que cada vez castigan más. Y muchos precios suben por si acaso, por si hay una devaluación. Cuando se instalan estas cosas, lo primero que hace la gente es cubrirse y es una espiral difícil de parar. Hay mucha especulación y es cierto que la historia lamentablemente genera esos pensamientos por las situaciones difíciles que pasamos.

¿Cómo impacta ese contexto en su negocio?

Nos acompaña en las subastas porque favorece a los industriales. Por las trabas para importar, hoy tener máquinas nuevas está limitado, entonces aprovechan a comprar equipos usados, que es lo que nosotros vendemos. Y a buen precio para equipos que todavía están relativamente en buen uso. Para el que va a vender, tener la importación frenada, los beneficia en precios. Nos pide que defendamos el valor del producto. De los dos lados es un muy buen momento.

¿Hay más subastas?

Tenemos más pero porque estamos creciendo a nivel nacional y la gente confía ya en el modelo de subastas privadas, que antes lo escuchaba pero no se animaba a entrar. Hacer subastas on line genera una llegada de gente del interior que antes no entraba porque tenía que viajar. Nos compra gente de Ushuaia hasta Salta.

¿Por qué eligen subastas y no ventas directas?

Si son pocos artículos, los dueños los venden directamente, ni siquiera a nosotros nos justifica la inversión para organizar la subasta. Ya cuando hay 10 o 15 equipos conviene porque se aseguran el dinero todo junto al cabo de 15 días de terminada la subasta. No reniegan con estar mostrando uno por uno los equipos. Evitan facturar una a una cada venta. Es mucho tiempo que se pierde. Nosotros en una tarde, en media hora, le resolvemos el problema y se lo vendemos. E incluso pueden decir que no, si los precios que se consiguieron no los conforman. Previamente, igual, convenimos valores que queremos conseguir. Y encima es todo un proceso muy transparente que no necesita auditorias de las compañías.

¿Cómo le fue como compañía el año pasado y como arrancó este?

El año pasado ganamos un poco menos porque el año anterior había sido realmente extraordinario. Y este empezó igual, quizás con menos margen pero con ganancias. Más allá de ganarle a la inflación, nuestro objetivo es vender siempre un poco más. Que el dinero entre por mejorar servicios y no por aumentar precios.

El segmento de venta de empresas llave en mano, ¿despega este año?

Tenemos muchas empresas que cerraron buenos balances y quieren vender. Sectores como la metalmecánica, autopartistas. Para vender una industria, tiene que hacerlo en el momento en que está facturando. Hoy tiene como demostrarlo con los últimos tres balances positivos. Igualmente, no es fácil venderlas. A veces las quiere comprar la competencia, que puede ser una multinacional que los quiere sacar del mercado. Lo que si se puede hacer, y en eso los asesoramos, es vender las instalaciones y luego alquilar o venderle el inmueble. Eso sería lo más práctico y concreto. Ahí se pierde lo que es la facturación de la empresa pero si no estabas preparado para vender entero, es lo que pasa.

El año pasado hubo entre 20 y 30 empresas que llamaron para vender porque quieren salir del mercado. 

Para pensar que conviene en este momento habría que saber quien va a gobernar en el próximo mandato, lo cual hoy es difícil, saber si va a ser pro industria. A la vez, es momento para tomar una decisión drástica.

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¿Este año de elecciones hay más cautela?

Si, la mayoría de la gente prefiere esperar, sobre todo si se trata de comprar algo muy grande, industrial. Yo, de hecho, esperaría. Pero si hoy necesito máquinas porque mi empresa crece en producción, la compro ya; porque esa máquina produciendo en seis meses se paga con la producción misma. Otra cosa es una planta porque la inversión es mucho más grande y el futuro puede depender de las políticas que tome el próximo gobierno. Acá lamentablemente hay que pensar en el corto plazo, para ver si en cuatro años no te cambian completamente las reglas de juego. Y hoy recuperar la inversión en una planta se hace a ocho o 10 años. Quién puede pensar en ese tiempo con tantos cambios.

¿Le gustaría entrar en la política?

Si, me encantaría pensarlo pero una vez que esté hecho, en una situación económica donde ya esté tranquilo, mis empleados y mi familia. Como un retiro. Siempre en un lugar donde la ideología se respete. Si tengo que negociar mi ideología y manera de pensar, no.

¿Tener su nombre en la empresa, le genera más responsabilidad?

La responsabilidad de estar presente. Para mi es un orgullo. No pienso que nunca puede ser contraproducente para la familia porque soy responsable. Antes de cualquier gasto personal, de viajar al exterior, dejo la plata para pagar todos los sueldos, cubro todo. Si vienen meses malos y hay que sacar plata de los ahorros, se hace.

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¿Está llegando plata al mercado por los mayores controles que hay sobre cuentas en el exterior?

Yo no lo veo. Creo que puede estar entrado a campos de soja o a negocios financieros incluso, pero en el mercado inmobiliario no la veo. Puede haber algún caso pero no mueve la aguja. En empresas tampoco llega y eso que nosotros estamos muy conectados y tenemos en venta empresas exportadoras, frigoríficos, avícolas, viñedos, hotelería, de todo. Si hubiera ese capital deseando invertir, llegaría seguro alguna consulta. Pero no lo veo.

¿Las empresas compran más oficinas por no poder girar utilidades?

Hay algún movimiento pero tampoco mueve el amperímetro.

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