Con 31 meses en caída, qué precios tienen las propiedades barrio por barrio

El superstock de propiedades, la pandemia, la Ley de Alquileres y la crisis económica fueron sin lugar a dudas un cóctel explosivo para el mercado inmobiliario. Es que los precios de los inmuebles ya acumulan 31 meses en baja, así todo el número de propiedades que se venden por mes está muy por debajo del promedio histórico.

Según datos relevados por Zonaprop, el precio del metro cuadrado (m2) de un departamento en la Ciudad de Buenos Aires ya se ubica en u$s 2380, desde marzo desciende más de un 0,6% cada mes. 

En lo que va del 2021, los precios de venta acumulan una caída de un 6,4% y, desde el punto máximo en marzo del año 2019, alcanzan una depreciación de un 15%, en aquel periodo de tiempo el metro cuadrado llegó a los u$s 2800.

En promedio una unidad de dos ambientes y 50 m2 con un balcón de 5 m2 cuesta, según el informe relevado u$s 123.846 y un tres ambientes de 70m2 y un balcón de 7 m2 asciende a los u$s 176.477.

Pero a pesar de la desaceleración de los valores, se registran menos de 3000 operaciones de compra-venta por mes. Según el último informe del colegio de escribanos porteños en septiembre, se realizaron 2813 registros, muy por debajo de los 5000 promedio que se realizaban hace cuatro años.

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Pero, ¿cuánto más van a bajar las propiedades? Según Zonaprop el 34% del total de los departamentos en venta fueron retasados a la baja en los últimos 6 meses. 

Además, la tendencia de aumento del volumen de inmuebles retasados se encuentra en crecimiento desde el año 2018 hasta el día de hoy. Actualmente, estos avisos reflejan un descuento promedio efectuado de un 8,3% durante el último semestre.

Mientras que en abril del 2018 el 90% de los barrios registraba un incremento de precios en los inmuebles, en la actualidad ocurre lo opuesto: el 81% de los barrios demuestra una caída de precio mensual. 

Las unidades usadas chicas son las que evidencian un mayor descenso en 2021. Esto se debe al super-stock de propiedades de esta tipología.

Precios por barrios

Puerto Madero es el barrio con el metro cuadrado más elevado (u$s 5545), le siguen Palermo (u$s 3071) y Belgrano (u$s 2951). 

En la zona media se encuentran: Saavedra (u$s 2451), Almagro (u$s 2264), Barracas (u$s 2156 ) y  Boedo (u$s 2123 ) 

 Por último, el barrio más económico para comprar es Lugano con un precio de u$s 1143 por m2, seguido por Nueva Pompeya (u$s 1608 ) y La Boca (u$s 1664).

Mientras los precios de las unidades en venta se deprecian, la rentabilidad anual crece de forma progresiva y se ubica en 3,03% anual. La recuperación de este indicador se debe a la baja de los precios de venta, que a su vez empuja la relación entre alquiler y el precio hacia arriba. 

Ahora bien, la cantidad de años requeridos para recuperar la inversión desciende, según Zonaprop y se necesitan 33 años de alquiler para amortizar la compra de un departamento en la Ciudad de Buenos Aires. La cifra se encuentra un 24% debajo de la cantidad de años precisados en octubre del 2020.

La otra cara, los alquileres

Los alquileres aumentan un 3% por encima del mes previo y acumulan una suba del 43,1% en lo que va del 2021. 

En los últimos doce meses el precio medio de los avisos de alquiler sube un 51,8% por encima de la inflación (51,1%) y del índice de Contratos de Locación con el que se ajustan los contratos firmados hace un año (49,5%).

Por barrios, Puerto Madero es el más costoso para alquilar con un precio de $ 90.759 por mes para un dos ambientes, luego le sigue Nuñez $ 51.011  y Palermo $ 50.345. 

En la zona media del podio se encuentran: Recoleta ($ 46.057), Caballito ($ 43.339) y Parque Patricios ($ 42.210), Mataderos ($ 41.107) y Balvanera ($ 39.263).

Los barrios con alquileres más económicos son: Lugano ($ 29.484), La Boca ($ 34.362 ) y Floresta ($ 35.897).