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Entre alquiler, expensas, servicios, alimentos, transporte y salud, el costo de vivir solo en la ciudad se disparó y hoy exige un presupuesto mensual cada vez más difícil de afrontar para quienes buscan independizarse.
Según un informe de Focus Market, una persona joven necesita hoy al menos $ 2.085.853 por mes para cubrir los gastos básicos de independencia en un entorno urbano. Dentro de ese monto, la vivienda se lleva una de las porciones más relevantes del presupuesto.
Un departamento de dos ambientes en un barrio medio ronda los $ 550.000 mensuales de alquiler. A ese valor se le suman expensas cercanas a $ 212.000 y servicios por más de $ 100.000. De esta forma, solo el costo de vivienda puede superar los $ 900.000 por mes.
Frente a un presupuesto, existe una regla que se repite en el mercado inmobiliario y puede ayudar a ordenar las cuentas antes de mudarse: la regla del 30%. El fórmula busca establecer qué parte del sueldo debería destinarse al alquiler para evitar que la vivienda absorba ingresos necesarios para otros gastos esenciales.
Qué es la regla del 30% en el mercado inmobiliario
La regla del 30% indica que el alquiler no debería representar más de ese porcentaje de los ingresos mensuales de una persona o familia.
Por ejemplo, si una persona cobra $ 1.500.000 por mes, el alquiler recomendado no debería superar los $ 450.000. Si el ingreso es de $ 2.000.000, el límite sugerido asciende a $ 600.000.
La referencia se utiliza para evaluar si un alquiler es sostenible en el tiempo y si deja margen suficiente para afrontar el resto de los gastos mensuales, ahorrar y tener dinero disponible ante imprevistos.
La martillera pública y corredora inmobiliaria Martina Taha, de Taha Propiedades, explicó, en diálogo con El Cronista, que este límite es importante para evitar un desbalance financiero. El problema es que, en la práctica, el costo de la vivienda muchas veces supera ampliamente ese porcentaje.
Con un salario promedio cercano a los $ 1.600.000, destinar más de $ 900.000 entre alquiler, expensas y servicios implica comprometer una parte muy elevada del ingreso mensual. A eso todavía hay que sumarle alimentos, transporte, salud, conectividad y gastos personales.
El origen de la regla del 30%
La regla del 30% tiene su origen en las políticas de vivienda pública de Estados Unidos. Después de la Gran Depresión de 1929, el acceso a la vivienda se convirtió en un problema crítico para los sectores de menores ingresos. Por eso, el Estado federal estadounidense creó programas de alquiler subsidiado para las familias que no podían acceder al mercado privado.
Con el tiempo, se volvió necesario establecer cuánto debían pagar los inquilinos para que el sistema tuviera una fuente de financiamiento. En 1969 se fijó que los hogares beneficiarios destinaran como máximo el 25% de sus ingresos al alquiler. Más tarde, ese límite se elevó al 30%.
Desde entonces, ese porcentaje se extendió como una referencia para medir la carga que representa la vivienda sobre los ingresos. Sin embargo, no es una regla absoluta, ya que para quienes tienen ingresos bajos, incluso destinar el 30% puede dejar poco margen para cubrir necesidades básicas; mientras que quienes tienen ingresos más altos podrían destinar una proporción mayor sin comprometer su calidad de vida.
Cómo funciona la regla del 30% para pagar el alquiler
Para aplicar la regla, hay que tomar el ingreso mensual neto, es decir, el dinero que efectivamente queda disponible después de descuentos, y multiplicarlo por 30%.
La fórmula es la siguiente:
Ingreso mensual neto x 0,30 = alquiler máximo recomendado
Por ejemplo:
- Con un sueldo de $ 1.000.000, el alquiler no debería superar los $ 300.000.
- Con un sueldo de $ 1.500.000, el alquiler recomendado sería de hasta $ 450.000.
- Con un sueldo de $ 2.000.000, el límite sugerido sería de $ 600.000.
- Con ingresos de $ 2.500.000, el alquiler podría llegar a $ 750.000.
Sin embargo, antes de usar esa cifra como límite definitivo, es clave tener en cuenta que el alquiler no es el único costo de vivienda. Las expensas, los servicios, internet, el seguro del hogar y algunos gastos de mantenimiento también impactan en el presupuesto. Por eso, una alternativa más prudente es que el conjunto de gastos de vivienda no supere el 30% o, como máximo, el 35% de los ingresos mensuales.
Además del alquiler: los gastos que hay que contemplar para vivir solo
El alquiler es apenas una parte del presupuesto de independencia. Una vez firmado el contrato, aparecen otros costos mensuales que pueden modificar por completo la cuenta.
Según el relevamiento de Focus Market, además de la vivienda, una persona que vive sola debe contemplar gastos aproximados de:
- Alimentos y supermercado: $ 466.299.
- Salud: $ 288.377.
- Transporte: $ 143.123.
- Servicios y conectividad: $ 202.600.
A estos valores se les deben sumar gastos personales, educación, indumentaria, ocio, salidas, mascotas, imprevistos y ahorro. Por eso, el presupuesto total supera los $ 2.000.000 mensuales y elevarse todavía más según el barrio, el tipo de vivienda y el estilo de vida.
¿Conviene alquilar o comprar?
La decisión entre alquilar o comprar no depende solamente de si se cuenta con ahorro para un anticipo. También hay que considerar el costo de oportunidad de usar ese dinero para adquirir una propiedad.
Si una persona tiene $ 30.000.000 ahorrados y los destina a un anticipo, ese capital deja de estar disponible para invertir en otros instrumentos. El rendimiento que podría haber generado en bonos, fondos o plazos fijos forma parte del costo de comprar.
Por eso, la comparación no debería limitarse a “pagar alquiler” versus “pagar una cuota”. También hay que analizar si el inmueble puede valorizarse, cuánto cuesta financiarlo, qué gastos de mantenimiento implica y qué rendimiento se podría obtener invirtiendo el capital.
Una forma de hacer una primera comparación es la regla precio-alquiler. Consiste en dividir el valor de la propiedad por el alquiler anual:
- Si el resultado es mayor a 25, el inmueble puede estar caro en relación con el alquiler y, en términos financieros, podría convenir seguir alquilando.
- Si el resultado es menor a 20, la balanza empieza a inclinarse hacia la compra.
Por ejemplo, un departamento valuado en u$s 120.000 que se alquila por u$s 600 mensuales genera un alquiler anual de u$s 7.200. Al dividir el precio por el alquiler anual, el resultado es 16,6. En principio, esa relación sugiere que comprar podría tener sentido, aunque la decisión final depende de los ingresos, el acceso al crédito, el horizonte de permanencia y las expectativas sobre el mercado inmobiliario.