Viviendas por oficinas

El fin del microcentro: el éxodo de empresas y el home office transformaron la Ciudad

Qué puede pasar con el microcentro y la configuración de Buenos Aires en la pospandemia. La visión de expertos en economía urbana, arquitectos y especialistas en recursos humanos. Los planes que vienen y el paisaje que asoma.

Oficinas vacías. Negocios cerrados. Centros financieros desolados. A más de un año de la irrupción de la pandemia, y con buena parte de los oficinistas trabajando desde sus hogares, las ciudades comenzaron una transformación que promete tener efectos duraderos en la manera en la que vivimos y trabajamos.

El fenómeno del trabajo remoto, que venía avanzando tímidamente, dio un vuelco con la crisis del Covid-19, que forzó casi de un día para el otro un pasaje masivo a modalidades virtuales en todas las grandes urbes del planeta.

"Es una tendencia cada vez más presente, aunque al mismo tiempo aparece la necesidad de la presencialidad para ciertos procesos y recuperar parte del capital social", dice Alejandro Melamed, director general de Humanize Consulting y especialista en relaciones laborales. "Creo que habrá múltiples modelos que irán conviviendo hasta encontrar la mejor opción para cada industria y cada actividad".

El autor de Historias y mitos de la oficina se entusiasma con la posibilidad que este nuevo escenario logre disminuir los niveles de tráfico y contaminación causados por los largos viajes al trabajo. "Posiblemente se imponga el working from anywhere, trabajar donde te resulte más cómodo, más significativo y donde se genere más impacto. Tal vez lleguemos a un modelo de oficinas satélite, más pequeñas y espacios cercanos a donde viven las personas, o bien que las personas se trasladen a zonas no urbanizadas", explica Melamed.

El arquitecto Mike McCormack, socio del Estudio McCormack Asociados, tiene una mirada más crítica. "El trabajo remoto es un arma de doble filo. El porcentaje de la población que se puede ver beneficiado es muy pequeño y puede perjudicar a los sectores de menores recursos, que por no contar con la tecnología adecuada quedan en desventaja", asegura. 

Un dato ilustra esta tendencia. A poco de la llegada del Covid, un informe del Centro de Implementación de Políticas Públicas para la Equidad y el Crecimiento (Cippec) calculó que menos del 29 por ciento de los empleos tenían potencial para realizarse desde la casa, cifra que bajaba al 18 por ciento si se corregía la estimación por el uso de computadoras en los hogares.

Pero incluso entre los empleos teletrabajables, sostiene McCormack, el full remote difícilmente sea una realidad. La pandemia, en todo caso, servirá para poner a prueba el sistema de trabajo a distancia y que al final termine permaneciendo aquel modelo que pruebe ser más eficiente en el largo plazo. "Creo que lo presencial es irremplazable en casi todas las actividades. Lo que sí está ocurriendo es la flexibilización de la manera en que se produce la presencialidad."

El downtown en crisis

Cualquiera que haya estado viendo las noticias pudo comprobar que los momentos de parate obligado por el coronavirus derivaron en postales casi posapocalípticas. De Wall Street a la City londinense, del Bankenviertel en Fráncfort al área de La Défense en París, el corazón de los distritos financieros se detuvo durante varios meses mientras los brokers y otros empleados permanecían en sus hogares. 

Tras casi un año y medio de pandemia, algunas tendencias parecen irreversibles. Una de ellas es el fuerte golpe al comercio y al retail en los centros urbanos, afectados por una menor circulación de turistas y oficinistas, su público natural.

"La historia nos dice que todos los cambios profundos en costos de transporte y telecomunicaciones, los ‘costos de transacción', inducen cambios en las preferencias de localización", dice Cynthia Goytía, directora de la maestría en Economía Urbana de la Universidad Torcuato Di Tella (UTDT). "La evidencia sugiere que la caída de los costos de transacción ayuda a facilitar la concentración de las actividades de ‘oficina principal' en los centros de la ciudad, mientras que las actividades de back office se trasladan a los suburbios". 

Si mañana desapareciera la pandemia y se levantaran las restricciones, un 49,9% de los profesionales porteños elegirían una combinación entre trabajo remoto y presencial. Se desprende de una encuesta realizada para una tesis de maestría de Economía Urbana en la UTDT.

Si este es el caso, asegura Goytía, el Covid fortalecerá estas tendencias y causará un cambio semejante dentro de la geografía de las grandes ciudades, con un mayor desarrollo de los suburbios a expensas de los centros. Esto va en línea con estudios recientes que prueban que muchas de las personas que dejaron ciudades como Nueva York o San Francisco lo hicieron a los suburbios o ciudades cercanas con alquileres más económicos.

Los impactos en la Argentina posiblemente sean menos extremos por el cepo cambiario y la larga crisis económica que viene atravesando el país, que mantienen a la cantidad de operaciones inmobiliarias en niveles relativamente bajos a pesar del creciente interés por mudarse a las afueras. Sin embargo, ya bien entrado el segundo año de la pandemia, el golpe a los niveles de actividad en el área central de negocios de Buenos Aires es inocultable. ¿Qué va a pasar, entonces, con el microcentro porteño?

"Una decisión clave es qué roles van a potenciarse para complementar las actividades del área central, como por ejemplo, una mayor concentración residencial de jóvenes, que poseen una menor aversión al riesgo y una alta valoración de las interacciones cara a cara", dice Goytía. En junio, el Gobierno de la Ciudad lanzó un programa para reconvertir el casco histórico con residencias estudiantiles, que le permitirá a las desarrolladoras recuperar hasta el 60 por ciento de la inversión en nuevas residencias universitarias.

En ese contexto, el otro gran punto que se discutió por estos meses fue la posibilidad de reconvertir oficinas en viviendas, algo que genera entusiasmo entre los desarrolladores que buscan alquilar o vender unidades hoy vacantes. "Parte de las oficinas del Microcentro deberían ser residencias, pero no todas pueden transformarse en eso", advierte Álvaro García Resta, secretario de Desarrollo Urbano de la Ciudad. "Hay que tener en cuenta que hoy, el público objetivo para esas viviendas no es el tipo de familia para el que fueron creados los edificios de Diagonal Norte. Para que se produzca una transformación real, hay que crear una demanda real. No por construir viviendas, la gente volverá a vivir en el Centro".

Goytía también pide avanzar con cautela: "A medida que las empresas comienzan a experimentar, se necesita precaución para hacer predicciones sobre el mercado de oficinas y sobre cómo se puede desarrollar esta transición. Por ejemplo, en las empresas podríamos ver mucho trabajo a distancia a tiempo completo o patrones más mixtos. En el primer caso, la demanda total de espacio de oficina será inferior al nivel pre-Covid. Pero en un caso más híbrido, la demanda total podría ser la misma o incluso superior si la mayoría de las empresas mantienen algún personal en oficinas más socialmente distanciadas".

La ciudad como gran atractor

La gran lección a extraer es que si bien es posible que mayores niveles de teletrabajo debiliten el vínculo entre lugar de residencia y lugar de trabajo, el coronavirus no causará un éxodo urbano masivo como el que se temió en un primer momento. 

Desde ya, fenómenos como la dificultad que encuentran las inmobiliarias para alquilar o vender propiedades sin vistas o balcón sugieren que los aspectos no laborales desempeñarán un papel más relevante en las decisiones de vivienda

"Pero no es posible generalizar, ya que las preferencias de localización están determinadas además por otros factores, como la edad y el ciclo de vida", explica Goytía, y agrega: "En parejas jóvenes con niños, quizás pesen más las preferencias por áreas suburbanas, con mayor espacio y menores costos de vivienda, mientras que en los centros, las caídas en la demanda al parecer aliviarán la presión sobre los precios de los inmuebles, permitiendo que más jóvenes se localicen en áreas centrales, beneficiándose de las interacciones que permite la ciudad y las amenidades urbanas", como un happy hour con amigos a la salida del trabajo o de la universidad. 

Todo esto sin contar que los niveles de trabajo remoto vistos en los momentos de cuarentena estricta difícilmente vayan a ser los de la nueva normalidad. En empleos con tareas más rutinarias, como el de data entry o los call centers, el full remote es sin dudas una posibilidad. Pero en otros sectores dinámicos de la economía del conocimiento, las interacciones cara a cara continuarán jugando un rol clave.

Las respuestas más populares entre los que prefieren volver a un esquema presencial fueron: separar el trabajo de la vida doméstica (64,5%), el tipo de trabajo a realizar se hace mejor de esta manera (58,9%) y socializar con compañeros (47,1%).

"Esto no es el fin de las ciudades", asegura Richard Florida, autor de The Rise of the Creative Class. Para este profesor de la Universidad de Toronto, existen factores que empujan a ciertos grupos fuera de las ciudades, pero también otros que atraen a las personas de vuelta a ellas. 

Sin dudas algunos grupos elegirán vivir más lejos de los centros urbanos, entre ellos familias con hijos pequeños, jubilados y otros grupos vulnerables. Pero también están aquellos jóvenes que se fueron a vivir con sus padres a los suburbios tras el cierre de los campus y que ahora están "inundando de vueltas las ciudades" luego de aburrirse de la vida por Zoom.

Justo antes de la pandemia, explicó Florida, los jóvenes profesionales de 25 a 34 años representaban más de la mitad del incremento poblacional en centros urbanos. "La gente joven regresa a las ciudades tras las pandemias por las oportunidades de trabajo, pero también porque es el lugar para conocer y salir con otros jóvenes", explica.

También puede esperarse una mayor presencia entre semana de jóvenes profesionales que anime la vida de los barrios. "Lo valorable hoy en día es que todo quede lo más cerca posible: la vivienda, los servicios, los lugares de trabajo, el esparcimiento, el espacio verde. Que una persona pueda funcionar con desplazamientos cortos, al alcance, en lo posible a pie", enumera McCormack. Acaso sea el aspecto más amable y deseable de esta nueva normalidad urbana. 

La versión original de esta nota se publicó en el número 332 de revista Apertura.


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