El mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires atraviesa una etapa de ajuste luego de la derogación de la Ley de Alquileres hace dos años.
Con más propiedades disponibles y un ritmo de aumentos más controlado, los precios empiezan a moverse con menor velocidad, aunque todavía se mantienen por encima del poder de compra de la mayoría de los inquilinos.
Según los datos de portales inmobiliarios, el alquiler promedio de un departamento de dos ambientes ronda los $ 729.000 mensuales, con una variación del 2,2% en noviembre. En lo que va de 2025, la suba acumula 32,6%, superando la inflación general del período, que fue del 27,2%.
Este diferencial implica un aumento real del 5,1%, que golpea directo a los ingresos urbanos.
Un mercado con más disponibilidad, pero aún caro
Uno de los cambios más importantes se dio en la oferta. Hoy hay cerca de 6000 departamentos de dos ambientes en alquiler en la Ciudad, y alrededor del 30% mantiene su precio en dólares, una práctica que persiste en zonas de alta demanda.
Entre alquiler y expensas —que ya rondan los $ 230.000— los inquilinos destinan más del 30% de sus ingresos solo para sostener la vivienda.
La derogación de la ley en enero de 2024 impulsó un rebote inmediato de la oferta: ese mes la disponibilidad creció 62% respecto al mes previo. Hoy, la cantidad de departamentos en alquiler es más de tres veces superior al mínimo histórico registrado en febrero de 2023.
¿Qué tipo de inmuebles buscan los inquilinos?
Los departamentos de dos ambientes siguen al frente de la demanda. Representan el 32% de las búsquedas y atraen sobre todo a jóvenes profesionales, parejas y personas que priorizan vivir cerca del lugar de trabajo o con buena conexión al transporte.
El contexto económico también influye. La inflación y la pérdida de poder adquisitivo llevan a que más inquilinos busquen unidades que no superen los 50 metros cuadrados, lo que ordena la demanda hacia opciones más accesibles.
Señales de moderación, pero sin alivio real
El Instituto de Estadística y Censos de la Ciudad detalla que los alquileres desaceleraron su ritmo en el tercer trimestre de 2025. Las variaciones interanuales fueron de 37,4% en monoambientes, 38,3% en dos ambientes y 37,1% en tres ambientes. Los valores promedio quedaron en $ 454.388, $ 618.452 y $ 939.565, respectivamente.
El crecimiento del metro cuadrado casi empata la inflación porteña del mismo período (37,7%). Aun así, la carga sobre el salario no baja: muchos inquilinos deben sumar gastos en dólares, actualizaciones por índices internacionales o contratos que dependen del tipo de cambio.
¿Cuánto cuesta un dos ambientes en cada barrio de CABA?
Valores promedio por 50 m² en los principales barrios porteños:
- Puerto Madero: $ 1.200.336
- Palermo: $ 788.408
- Belgrano: $ 768.043
- Nuñez: $ 794.185
- Recoleta: $ 733.026
- Villa Urquiza: $ 755.260
- Colegiales: $ 750.568
- Villa Crespo: $ 728.764
- Villa Ortúzar: $ 753.662
- Villa Devoto: $ 670.156
- Caballito: $ 716.655
- Almagro: $ 699.665
- Boedo: $ 642.300
- Flores: $ 662.461
- Parque Chas: $ 751.683
- Chacarita: $764.096
- Saavedra: $800.941
- Liniers: $640.262
- Constitución: $623.781
- Nueva Pompeya: $551.986
- Paternal: $744.603