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El mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires muestra un escenario más estable que en años anteriores. La oferta disponible ronda las 14.000 unidades publicadas en distintas plataformas inmobiliarias y una gran parte corresponde a departamentos chicos, que concentran la mayor demanda de quienes buscan alquilar.
De ese total, más de 9.500 propiedades son monoambientes, dos y tres ambientes. Este tipo de unidades representa el segmento más activo del mercado y el que marca la referencia de precios para los nuevos contratos.
Según explicó Germán Gómez Picasso, titular de Reporte Inmobiliario, el volumen de departamentos disponibles se mantiene prácticamente igual que hace un año, con una leve baja.
“Este comportamiento configura un mercado más equilibrado, donde la cantidad de unidades disponibles funciona como un freno natural a subas más abruptas en los valores de publicación”, señaló.
En este contexto, la competencia entre propietarios también se volvió más visible, especialmente en los segmentos medios, donde los inquilinos comparan más opciones antes de tomar una decisión.
En qué barrios hay más departamentos en alquiler
El liderazgo lo mantiene Palermo, seguido por Recoleta, Belgrano, Caballito, Puerto Madero y Barrio Norte.
De acuerdo con especialistas, esta concentración responde a factores como la conectividad, la cercanía a centros comerciales y la presencia de universidades o polos gastronómicos.
También existen diferencias según el tipo de vivienda:
- Monoambientes: mayor presencia en Palermo, Recoleta y Belgrano.
- Dos ambientes: predominan en Palermo, Belgrano y Caballito.
- Tres ambientes: se concentran sobre todo en Caballito, Palermo y Recoleta.
Cuánto cuesta alquilar en abril de 2026
Los valores promedio actuales muestran menos diferencias entre barrios que en años anteriores.
De acuerdo con relevamientos de Reporte Inmobiliario, los precios aproximados son:
- Monoambiente: alrededor de $ 465.000 por mes.
- Dos ambientes: cerca de $ 600.000 mensuales.
- Tres ambientes: unos $ 782.500.
Otros análisis del mercado ubican los valores algo más altos, con referencias cercanas a:
- $ 500.000 para monoambientes.
- $ 620.000 para dos ambientes.
- $ 850.000 para tres ambientes.
Más allá de estas diferencias, los especialistas coinciden en que el mercado muestra una mayor homogeneidad en los precios.
Los barrios más accesibles para alquilar
Aunque los valores tienden a acercarse entre zonas, la ubicación sigue siendo un factor clave.
Entre los barrios más accesibles aparecen Villa Lugano, Floresta, Constitución, Parque Avellaneda y San Cristóbal.
En el otro extremo del mercado se ubican Puerto Madero, Palermo, Núñez y Belgrano, donde la combinación de infraestructura, espacios verdes, conectividad y oferta gastronómica empuja los valores hacia arriba.
Entre las zonas más caras y las más económicas la diferencia puede superar el 100%, lo que confirma que la ubicación sigue siendo uno de los factores más importantes al definir el precio de un alquiler.
Contratos de alquiler y negociación más flexible
El proceso de alquilar también cambió en los últimos años. Hoy las condiciones varían más entre propiedades.
Los contratos pueden diferir en aspectos como:
- Duración del acuerdo.
- Monto del depósito.
- Tipo de garantía.
- Forma de actualización del precio.
- Moneda de pago.
Esto hace que cada operación tenga condiciones particulares y que la negociación entre propietario e inquilino tenga un papel más importante.
Al analizar el costo total de una vivienda, el alquiler no es el único factor relevante. Las expensas también tienen un peso significativo.
En la Ciudad de Buenos Aires, distintos análisis privados estiman que el promedio supera los $ 270.000 mensuales. En algunos edificios con servicios o seguridad, ese monto puede acercarse incluso al valor del alquiler. Por ese motivo, los especialistas recomiendan evaluar siempre el costo completo antes de cerrar un contrato.