La presentación del proyecto de ley de “modernización laboral” por parte del Gobierno de Javier Milei volvió a poner en foco la carga impositiva que enfrentan los alquileres de viviendas y su impacto sobre la rentabilidad de la inversión inmobiliaria. El estudio lo compara también con la rentabilidad que ofrecería un plazo fijo.
Entre los cambios propuestos, se destaca la exención del impuesto a las ganancias para los ingresos derivados del alquiler de inmuebles con destino a casa-habitación.
Un informe del Instituto Argentino de Análisis Fiscal (IARAF) analizó cómo incide hoy la estructura tributaria sobre los alquileres y qué cambios se generarían si se aprueba la eliminación de Ganancias para este tipo de ingresos.
El objetivo oficial de la medida es mejorar la rentabilidad del sector, incentivar la inversión y aumentar la oferta de viviendas en alquiler.
Qué carga impositiva paga hoy un alquiler
El estudio parte de tres casos testigo de propietarios que poseen cinco viviendas cada uno, con un alquiler mensual de $550.000 por unidad y un valor del inmueble de US$70.000. En todos los casos se supone la intervención de un corredor inmobiliario que cobra una comisión del 10%.
El primer caso corresponde a un propietario inscripto en Ganancias que tributa una alícuota efectiva del 13%. El segundo, a un contribuyente con otros ingresos que queda alcanzado por la alícuota marginal del 35%. El tercero, a un propietario que solo percibe ingresos por alquiler y está inscripto en el régimen de monotributo.
Según IARAF, en el primer caso la carga tributaria total —sumando impuestos nacionales, provinciales y municipales— representa el 20,8% del valor del alquiler. En el segundo, el peso impositivo se eleva al 40,6%, principalmente por el impacto del impuesto a las ganancias. En el caso del monotributista, la carga tributaria se reduce al 10% de los ingresos.
En los dos primeros perfiles, Ganancias explica la mayor parte del peso impositivo: el 56% del total en el primer caso y el 77% en el segundo. En cambio, en el esquema de monotributo predominan el impuesto inmobiliario provincial y el componente impositivo del propio régimen simplificado.
De cuánto es la rentabilidad de un alquiler
Con los valores asumidos en el informe, la rentabilidad bruta anual del alquiler asciende al 6,46% en dólares. Una vez descontada la comisión inmobiliaria, la rentabilidad baja al 5,8%. Luego de restar impuestos, el rendimiento neto anual queda en 4,47% para el propietario que tributa Ganancias al 13% y en apenas 3,19% para quien enfrenta la alícuota del 35%. El monotributista, en cambio, alcanza una rentabilidad neta del 5,17%.
Qué cambia si se elimina Ganancias
De aprobarse la exención del impuesto a las ganancias para los alquileres de vivienda, la carga tributaria total caería de manera significativa para los propietarios inscriptos en el régimen general. Según IARAF, en ese escenario los impuestos pasarían a representar solo el 9,1% del valor del alquiler, mientras que el propietario conservaría el 80,9% de los ingresos, frente a menos del 50% en algunos casos actuales.
Con la reforma, la rentabilidad neta anual del alquiler se ubicaría en torno al 5,22% tanto para propietarios autónomos como para aquellos que hoy tributan la alícuota máxima de Ganancias. En el caso de los monotributistas no habría cambios relevantes, ya que continuarían pagando el régimen simplificado, salvo que opten por pasarse al régimen general.
Alquiler vs plazo fijo en dólares
El informe también compara la inversión inmobiliaria con un plazo fijo en dólares. En la situación actual, una renta anual del 5,25% en un plazo fijo, gravada con una alícuota del 35% de Ganancias, deja un rendimiento neto del 3,41%, similar al de un alquiler alcanzado por la alícuota máxima.
Sin embargo, si se aprueba la exención de Ganancias para los alquileres, la rentabilidad del inmueble quedaría más de un 50% por encima de la del plazo fijo que sigue tributando. En un escenario en el que ambos instrumentos queden exentos, los rendimientos volverían a equipararse, con un aumento relevante de la renta neta en ambos casos.
