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Desarrolladores en alerta ante cambios del Gobierno porteño en el plan del reconversión del Microcentro

Desarrolladores urbanos expresaron su disconformidad ante los recientes cambios del GCBA en el plan del microcentro, Qué ocurrirá con los desarrollos propuestos por el sector privado.

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Las entidades más representativas de desarrolladores urbanos expresaron su disconformidad ante los recientes cambios anunciados por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires para la reevaluación de los beneficios previstos en el plan de revitalización del microcentro.

El Gobierno de la Ciudad anunció por resolución ministerial suspender los efectos de una ley para la revitalización del microcentro porteño que permitiría su reconversión parcial en zona de viviendas con el incentivo de otorgar beneficios fiscales, por la cual muchos desarrolladores encararon proyectos en el área.

Aún cuando no se conoce en detalle el alcance de la revisión integral que decidió encarar el gobierno porteño, la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) y la Asociación Empresaria de la Vivienda (AEV) anticiparon que para las empresas "es claro que el impacto negativo de la medida será grande".

Se trata de una veintena de proyectos, de los cuales algunos de ellos son emblemáticos del microcentro porteño y de sus años de esplender.

En la lista se destacan el Edificio del Plata, sobre la calle Cerrito a metros del Obelisco -donde semanas atrás IRSA anunció las obras de reconversión-, el elegante Edificio Tornquinst, en Bartolomé Mitre al 500; el Edificio Athaus, en Bartolomé Mitre 400; o la torre de la ex sede central del Banco Santander, en Bartolomé Mitre y San Martín.

También tienen proyectos de transformación el Palacio Rams, en Chacabuco al 100, el más antiguo de los vinculados al programa, los edificios de oficinas de Avenida de Mayo 852, Maipú 241 o Perón 456, que pertenecían a una entidad bancaria hasta los esqueletos de hormigón de Maipú 232 y de Alsina 902.

No hay plata

El presidente de la CEDU, Damián Tabakman, dijo en diálogo con El Cronista que "el Gobierno no hace referencia a una cuestión de fondo ni que se opongan a los planes de incentivo para el microcentro, pero argumentan que no hay planta para subsidiar una actividad de este estilo a pesar de contratos firmados y derechos adquiridos".

Se trata de 22 proyectos presentados en los plazos indicados por la convocatoria del entonces jefe de Gobierno Horacio Rodríguez Larreta, de los cuales Tabakman asegura "diez estaban empezando las obras, y el resto tenía ya los proyectos listos para arrancar, pero el cambio de reglas de juego los afecta muy negativamente".

Para el directivo, "la suspensión de la desgravación impositiva cambia los números de todos los proyectos, lo que hace necesaria una mesa de diálogo que permita reformular esos incentivos y facilitar que pueda continuar el plan sin que le cueste tanta plata como el Gobierno pretende".

"De esta forma se vuelve muy difícil invertir en proyectos como los inmobiliarios, que son a plazos muy largos. Y esto naturalmente va más allá del microcentro y de inversores argentinos. ¿Cómo le explicamos algo así a un inversor extranjero?" cuestionaron las empresas.

Es que para las autoridades porteñas el programa tendría un costo fiscal de unos $ 215.000 millones, lo que implica que casi el 60 % de la inversión total la aporta el Estado, algo difícil de considerar en tiempos de retracción económica y de una política que busca priorizar la participación mayoritaria de los privados.

Diálogo antes que Justicia

Los desarrolladores, al respecto, se manifestaron "abiertos al diálogo con el Gobierno de la Ciudad para llegar a un punto de equilibrio que posibilite la continuidad de estas obras para la necesaria revitalización del centro porteño, como así también para la imprescindible generación de empleo que la construcción siempre conlleva". 

El Microcentro busca una revitalización para superar los efectos de la pandemia

Las entidades reafirmaron la necesidad de abogar siempre por "la continuidad de las reglas para que ello sea la base del accionar y de las decisiones" de cada una de las empresas.

Tabakman señaló que desde el Gobierno porteño expresaron la intención de "analizar proyecto por proyecto, a lo que la CEDU reclamó "una discusión abierta y general, es decir con todos los actores, para dar más transparencia con una fórmula general".

"Es sabido que la seguridad jurídica no solo facilita las inversiones y el crecimiento económico, sino que también fortalece el compromiso con las normas y la transparencia, pilares esenciales para el desarrollo sostenible y equitativo de nuestra sociedad", expresaron la CEDU y la AEV.

Los antecedentes

Entre 2021 y 2022, el Gobierno porteño impulsó políticas públicas y acciones para que el área deje de funcionar exclusivamente como un centro financiero y se transforme en un lugar para vivir, con espacios públicos de calidad y comercios de cercanía.

Se trata de un área comprendida entre Av. Santa Fe, Crucero General Belgrano, Av. Del Libertador, Av. Leandro N. Alem, Av. Paseo Colón, Av. Belgrano, Bernardo de Irigoyen y Carlos Pellegrini.

En principio para generar más oferta de viviendas, se dispusieron beneficios impositivos para quienes inviertan en proyectos de ampliación, reforma o refacción de inmuebles y que tengan como destino los usos de vivienda o actividades complementarias.

Además, se dispusieron ajustes normativos en el Código de Edificación que fueron aprobados por la Legislatura, los que permitían que se incorporen más unidades con destino vivienda.

La mirada desde el sector

La reconversión también tiene otros canales y proyectos ya en marcha más allá del programa del Gobierno, tal como los que lleva adelante el Estudio Kohon, responsable de la construcción del Paseo de la Cisterna, sobre la calle Moreno al 500, y que refleja la reconversión de viviendas y residencias de alquiler turístico temporario tras el corrimiento de los últimos años de la zona del microcentro.

Martín Flachsland, gerente de Marketing de Estudio Kohon, explicó que "como polo turístico con un patrimonio histórico de mucho valor, la zona permitió un modelo de negocio de Avenida de Mayo hacia el sur donde se viene dando una propagación de atractivos con el adicional de tener un costo de adquisición de propiedades o de terrenos bajos. Esto permite trabajar unidades de metraje chico que le da una capacidad de costo por metro cuadrado atractivo y muy buena rentabilidad postventa".

Así, el estudio además de ser el desarrollador del emblemático Paseo de la Cisterna con 400 unidades de un ambiente que funciona prácticamente como un hotel, tiene a pocos metros de distancia otros dos emprendimientos en obra. El primero de ellos es Paseo Bolívar, entre Moreno y Alsina frente a la puerta del Colegio Nacional Buenos Aires que está totalmente vendido, y el otro Paseo Chacabuco al 100 de esa calle, en donde adquirieron un esqueleto con planos aprobados sobre los cuales le aplican el know how para su finalización.

Estas experiencias les permiten "no recibir en nada el impacto de la revisión del programa del Gobierno de la Ciudad, porque estos proyectos no dependen de beneficios fiscales y están basados en un modelo de negocios por rentabilidad o financiamiento", reseñó Flachsland.

Por su parte, Martin Potito, director de la División Oficinas de LJ Ramos, señaló que "tras el mayor interés en una zona de la ciudad que ha sido muy afectada por la pandemia y la post-pandemia, con esta noticia sobre la revaluación aparece nuevamente el factor incertidumbre en el horizonte, y no solo para quienes presentaron proyectos (22 propuestas), sino también para quienes estaban analizando proyectos en la zona".

"Desde la perspectiva del mercado, la zona sigue teniendo mucho atractivo. Edificios emblemáticos, actividad de las entidades públicas nacionales y del gobierno de la ciudad, bancos y servicios financieros, excelente conectividad y servicios públicos, servicios, centros de estudios y de salud. Sin embargo, todavía no logra tener los niveles de movimiento y actividad que tuvo hace unos años", agregó el directivo. 

En ese sentido, Potito entendió que "la problemática de la transformación del microcentro posee muchas otras variables que se deben considerar a la hora de lograr resultados, muchos de los cuales van de la mano de la situación económica en general. La ayuda puede ser buena pero si el contexto general no mejora difícilmente se puedan conseguir resultados positivos".

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