Ante la falta de créditos hipotecarios, varias desarrolladoras comenzaron a ofrecer financiamiento propio, con anticipos y planes de pago acordados directamente con el comprador. Hoy la oferta bancaria sigue siendo muy limitada y los pocos cupos disponibles llegan con tasas más altas y requisitos que muchas familias no pueden cumplir, en especial al momento de demostrar ingresos formales. Para quienes buscan comprar, el principal freno aparece cuando intentan calificar para una cuota compatible con lo que realmente ganan.

Una de las pocas que incorporó tasa cero es Brickell Developers, que ofrece un esquema de 60 meses sin interés, con anticipos desde el 30% y cuotas fijas mientras avanza la obra.

Los departamentos se comercializan entre u$s 2000 y u$s 2500 el metro cuadrado. “Financiamos a 60 meses sin interés con un anticipo del 30%. No es un crédito a 20 años, pero permite llegar. Se paga durante la obra y parte de las últimas cuotas puede cubrirse con el alquiler”, explicó Daniel Szylder, socio fundador de la compañía.

Otras desarrolladoras también ampliaron sus alternativas, aunque otras condiciones. Alton Desarrollos incorporó planes de hasta diez años, con una tasa anual del 10% y pagos en dólares o pesos. En Pringles 707 (Almagro), un monoambiente de u$s 108.350 se comercializa con un anticipo del 50% y 120 cuotas desde u$s 716. En Villa Devoto, las cuotas comienzan en u$s 592, y en Pilar, un dos ambientes con cochera valuado en u$s 121.300 requiere un anticipo equivalente a la mitad del valor y pagos desde u$s 801.

“La idea es funcionar como un puente hasta que vuelvan los créditos formales. Cuando el edificio esté en condiciones de escriturarse, quienes cumplan los requisitos podrán pasarse a un préstamo bancario”, sostuvo Martín Piantoni, CEO de Alton Desarrollos.

En esa misma línea, ED-FAN Constructora extendió plazos y sumó opciones de pago durante la obra, sin tasa cero. Su gerente general, Sebastián Mato, indicó que el modelo se apoya en aportes de inversores privados que cubren el diferimiento de ingresos a cambio de una renta. En el desarrollo de Beláustegui 924 (Villa Crespo), una unidad de u$s 107.048 puede adquirirse con un anticipo del 30% y el saldo en cuotas: en pesos ajustados por CAC o en dólares sin interés.

Grupo Ecipsa, a través de su marca Natania, afirma que cerca del 80% de sus ventas se concreta mediante este sistema, con planes en pesos orientados a ingresos medios. Las cuotas arrancan en torno a $ 180.000, con un promedio cercano a $ 340.000 en la etapa de anticipo. Una vez cubierto entre el 40% y 60 % del valor, los compradores acceden a la posesión y continúan pagando mientras ya habitan la unidad. “El financiamiento para vivienda prácticamente no existe y la clase media queda fuera. Nuestro esquema busca cubrir esa brecha”, señalaron desde la empresa.

A estas modalidades se sumó el primer Fondo Común de Inversión Cerrado (FCIC) del país orientado a hipotecas, que canaliza capital de inversores hacia préstamos para la compra o ampliación de viviendas. Se trata de una vía de financiamiento por fuera del sistema bancario, regulada por la Comisión Nacional de Valores.

Costo de construcción

La construcción en la Argentina atravesó fuertes variaciones en la última década. En 2015, levantar una vivienda media costaba menos de u$s 600 por metro cuadrado, mientras que en 2018, tras la devaluación, el valor superó los u$s 1400. Durante la pandemia de 2020, con la obra pública paralizada y las restricciones cambiarias, el costo medido en dólares volvió a caer a su nivel más bajo.

A partir de 2021, los precios comenzaron a subir y en 2023 superaron los u$s 1700 por m2, para luego mantenerse en los valores actuales.

Hoy construir una vivienda tipo de 100 m2 ronda los $ 186 millones, sin incluir terreno ni impuestos. Las construcciones básicas parten desde los u$s 1000 por m2, mientras que una obra con materiales de mayor calidad puede alcanzar los u$s 2000. En proyectos de nivel premium, el metro cuadrado puede superar los u$s 2500.