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El Decreto de Necesidad y Urgencia que congela los alquileres, suspende los desalojos y extiende el plazo de vigencia de los contratos no tendrá un nuevo capítulo. Así lo adelantaron desde el Gobierno que aseguraron que su vigencia será hasta fin de mes. La noticia que fue celebrada por los inmobiliarios traerá coletazos a un mercado que ya viene fuertemente golpeado. Según los especialistas, a partir del 31 de marzo habrá mayor demanda pero con una marcada disminución de la oferta lo que generará un nuevo aumento en los valores. "Tendremos inquilinos endeudados y propietarios que deciden volcarse a mercado de la venta", resumieron.
La pandemia, la flamante ley de alquileres -que entró en vigencia a mediados del año pasado- y el DNU generaron un combo explosivo para el sector. Según datos relevados por Zonaprop el 2020 finalizó con un incremento del 64% en los alquileres, lo que significó 25 puntos porcentuales por encima de la inflación y la mayor suba en los últimos nueve años.
Pero para quienes se ajustaron al decreto, el 2020 no tuvo aumentos. Sin embargo, a partir del 31 de marzo deberán someterse a un plan de pago. ¿De qué se trata?: aquellos que durante todo el año abonaron las cuotas congeladas en su totalidad ahora deberán pagar los incrementos postergados.
Es decir, si en marzo 2020 el alquiler era de $ 20.000, pero en junio se ajustaba a $ 25.000, acumularon de junio a marzo una deuda de $ 45.000 que podrán abonar -según cada propietario- en entre 3 y 12 cuotas sin interés. Ahora bien, en el caso de los propietarios que no pudieron abonar de forma total la cuota del alquiler, la financiación será con interés.
"Hay muchos contratos que se fueron prorrogando durante todo el año pasado y que ahora el 31 de marzo van a terminar. La mayoría de los propietarios no van a querer renovar. Eso hará que la demanda de búsqueda de alquileres en marzo y abril sea muy alta y, por lógica, a mayor demanda mayor valor de los alquileres", resumió Daniel Bryn titular de Invertire Real Estate.
Lo cierto es que en muchos casos la relación entre propietario e inquilino se tensó y eso generó incomodidades por parte de ambas partes. "No solamente está el inquilino que tiene que salir a buscar una nueva vivienda sino que ahora el propietario no quiere poner el inmueble nuevamente en alquiler", explicó Soledad Balayan de Maure Inmobiliaria.
"No tenemos el número de cuántos alquileres se rigieron con el DNU, pero sin lugar a dudas va a impactar en el mercado", agregó Balayan.
Todos los inmobiliarios aseguran que hoy muchos propietarios que tenían sus inmuebles en alquiler, deciden volcarse a la venta. Y es que para muchos, volver a buscar un inquilino puede ser un riesgo. "Hay que tener en cuenta que los inquilinos que hoy son morosos no se ve reflejado en el veraz. Para nosotros debería haber un banco de datos de la gente que incumple con los alquileres o en todo caso de aquellos cumplidores para que las operaciones sean más sencillas", argumentaron.
Alquileres e ingresos
Según los datos relevados por Balayan, la oferta de alquileres "acumula 11 meses de baja" mientras crece mes a mes el stock de inmuebles disponibles para la venta. "Sólo en febrero registramos una caída del 7% en la oferta de alquileres contra el mismo mes del año pasado", detalló la especialista. "Hubo meses en donde el pico alcanzó entre el 12 y 14%. Ahora, como consecuencia del fin del DNU, habrá número similares", aseguró.
En septiembre del año pasado el gobierno decidió extender el decreto 766/2020 hasta el 31 de enero de 2021, para luego prorrogarlo hasta fin de marzo. Por lo que quedaron suspendidos los desalojos, se extendió el plazo de vigencia de los contratos, se congelaron los precios de los alquileres. Además, en el marco de la emergencia sanitaria por el Covid, las cuotas de los créditos hipotecarios UVA quedaron congeladas con los precios establecidos en marzo del 2020 antes de la llegada de la pandemia al país. Ahora, el mercado parece volver a auto-regularse.
Ley de Alquileres
Por su parte, para darle aún más dinamismo al sector, desde el Colegio Profesional Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires buscan derogar la ley de alquileres que entró en vigencia a mediados del año pasado.
La Vicepresidenta del Colegio, Marta Liotto, se reunió con el Diputado Nacional Alberto Asseff (PRO, Provincia de Buenos Aires) quien presentó el 18 de enero pasado un proyecto que busca derogar la Ley N° 27.551. "La propuesta es muy integral. Los funcionarios deberían prestarle atención a estos puntos. Tiene ítems interesantes en cuanto a los desalojos y señala a los créditos como un factor necesario", remarcó Liotto al El Cronista.
"Para nosotros la Ley fracasó. Proponemos libertad de las partes, que los acuerdos sean libres, de forma trimestral, semestral, o anuales. Y esto es posible porque son contratos privados. La libertad de mercado es súper importante", detalló. "Buscamos un mercado más flexible", remarcó la especialista que siempre se mostró en contra de la ley, "Nosotros anticipamos que iba a suceder lo que sucedió, pero no nos escucharon", concluyó,
