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El inicio de 2026 trajo malas noticias para los inquilinos en la Ciudad de Buenos Aires, confirmando una tendencia que preocupa al mercado inmobiliario.
Tras meses de cierta moderación, los precios de los alquileres volvieron a acelerarse y rompieron una nueva barrera psicológica: conseguir un departamento para una familia tipo ya supera las siete cifras mensuales, complicando aún más el acceso a la vivienda en los barrios más demandados.
De esta forma, la presión sobre los valores locativos no cede y vuelve a ganarle la carrera al costo de vida general, recortando el poder adquisitivo de quienes deben renovar contrato o buscar un nuevo techo en el arranque del año.
Subas por encima de la inflación
Según el último Index de Zonaprop, los alquileres en CABA registraron un alza del 2,7% en enero. Si bien la diferencia con el IPC parece leve, consolida una tendencia anual: en los últimos doce meses, los valores subieron un 34,9%, superando tanto a la inflación acumulada (31,2%) como al ajuste por ICL (34,8%), el índice que regula los contratos vigentes.
Los precios, barrio por barrio
El dato más impactante del relevamiento es el costo de los departamentos de tres ambientes, que alcanzaron un promedio de $1.026.674 por mes.
Por su parte, quienes buscan un dos ambientes deben desembolsar unos $763.818, mientras que los monoambientes, la unidad de entrada al mercado, se ubican en $659.331 mensuales.
La brecha geográfica sigue siendo determinante. Puerto Madero se mantiene como el barrio más exclusivo con alquileres que promedian $ 1.240.723.
Le siguen Palermo ($858.364) y Núñez ($652.670), Parque Avellaneda y Floresta, donde los valores rondan los $660.000.
En el mercado de compraventa, precios estables y escrituras firmes
En el mercado de compraventa, el escenario muestra mayor calma. El precio del metro cuadrado se ubicó en u$s 2.450 en enero, sin cambios significativos desde octubre del año pasado. Tras la recuperación de precios vista en 2024 y 2025, los valores parecen haber encontrado un techo, aunque acumulan una suba interanual del 4,75%.
El volumen de operaciones valida este nivel de precios. Diciembre de 2025 cerró con 7646 escrituras, manteniendo el ritmo de noviembre. Esta cifra representa 2,5 veces más actividad que en el piso histórico de 2020.
Un dato a seguir es el crédito hipotecario: representó el 12% de las compras, mostrando una leve baja de tres puntos respecto al mes anterior.
Casas y costos de construcción
Para quienes buscan casas en la Ciudad, el ticket de entrada es alto. Una propiedad de tres dormitorios promedia 301.813 dólares, mientras que una con cuatro dormitorios se ubica en casi 488.000 dólares.
Aunque el metro cuadrado de las casas bajó levemente este mes, en el último año subió casi un 6%, superando la apreciación de los departamentos.
Por el lado de los desarrolladores, el costo de construcción medido en dólares subió un 0,2% en enero. Construir hoy cuesta tres veces más que en octubre de 2020 y un 29% más que el promedio histórico 2012-2025, lo que pone presión sobre los precios de las unidades a estrenar.
La buena noticia para los propietarios viene por el lado de la renta. La relación alquiler/precio subió al 5,09% anual. Hoy se necesitan 19,6 años de alquiler para recuperar la inversión de compra, un 3,2% menos de tiempo que hace un año.
Para quienes buscan invertir con foco en la renta, el norte no está en los barrios más caros, sino en el sur y el oeste. Lugano (9,6%), Nueva Pompeya (7,6%) y La Boca (7,3%) ofrecen los retornos brutos más altos. Curiosamente, Puerto Madero, pese a tener los alquileres más altos nominalmente, ofrece la peor rentabilidad del mercado, con apenas un 3,3%.