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El mercado de créditos hipotecarios muestra una recuperación en los últimos meses, pero los números todavía están lejos de reflejar una normalización. Y es que, entre enero y septiembre de 2026 se otorgaron 20.900 préstamos, 37% menos que en igual período de 2025, después de una fuerte corrección que se extendió entre octubre del año pasado y mayo de este año.
Los datos surgen del Monitor de asequibilidad de la vivienda de octubre de 2026, elaborado por el Observatorio Federal de Acceso a la Vivienda Argentina (OFAVA). El informe señala que la caída comenzó a revertirse en junio y que, para septiembre, el nivel de desembolsos ya se acercaba más al máximo de 2025 que al piso registrado durante este año.
El repunte, sin embargo, llega después de varios meses de contracción y todavía no permite recuperar el terreno perdido. En septiembre se otorgaron aproximadamente 3600 créditos, pero OFAVA estima que, aun si la tendencia positiva continúa, el total de 2026 será inferior al de 2025.
No recuperó el terreno perdido
Los datos mensuales muestran un mercado que estuvo lejos de sostener el ritmo de comienzos de año. Entre enero y julio se otorgaron 14.237 créditos, con un promedio de 2034 operaciones por mes. El año comenzó con 2430 préstamos en enero y 2408 en marzo, pero el volumen cayó hasta un mínimo de 1477 en abril y mayo.
Recién después comenzó una recuperación más marcada. Entre junio y septiembre, la cantidad de desembolsos mostró una tendencia ascendente que llevó al mercado a niveles más cercanos a los registrados durante el pico de 2025.
El propio informe estima que, de mantenerse ese ritmo, las variaciones interanuales podrían volver a ser positivas desde noviembre. Pero ese dato no alcanza para revertir el balance anual: 2026 terminaría con menos créditos que el año anterior.
La fotografía, por lo tanto, es menos la de un mercado que volvió a despegar que la de un segmento que intenta recomponerse después de una fuerte contracción.
Dos bancos concentran ocho de cada diez créditos
Otro de los problemas que revela el informe es el elevado nivel de concentración. Entre enero y julio, Banco Nación otorgó 9.375 préstamos, el 65,9% del total, mientras que BBVA sumó 1.999, equivalentes al 14%. Entre ambas entidades explicaron ocho de cada diez créditos hipotecarios. Octubre 2026 - Monitor de asequ…
La participación de Nación bajó de forma marcada durante el año. En enero explicaba el 86% de las operaciones, en marzo el 75%, en mayo el 54% y en junio llegó a un mínimo de 46,5%. En julio volvió a ganar participación y otorgó 1.327 préstamos, el 52,5% del total mensual.
La banca privada, mientras tanto, ganó espacio. El caso más marcado fue BBVA, que pasó de representar el 3,5% de los créditos en enero a más del 20% en mayo y junio. En julio otorgó 501 préstamos y se consolidó como el segundo banco con mayor participación. También crecieron ICBC, Santander y Banco Ciudad. Octubre 2026 - Monitor de asequ…
La mayor participación de los bancos privados es una señal de competencia, pero el mercado continúa dependiendo de un grupo reducido de entidades. Esa concentración limita el alcance de cualquier recuperación y deja una parte importante de la oferta atada a las decisiones de pocos bancos.
Buenos Aires y CABA concentran casi dos de cada tres hipotecas
La concentración geográfica es todavía más marcada. Entre enero y julio, la provincia de Buenos Aires acumuló 4.874 créditos, el 34,2% del total, mientras que la Ciudad de Buenos Aires sumó 4.228, el 29,7%.
En conjunto, ambos distritos explicaron casi dos de cada tres préstamos hipotecarios otorgados durante los primeros siete meses del año. El peso de CABA resulta particularmente significativo porque la Ciudad concentra menos del 7% de la población del país. Octubre 2026 - Monitor de asequ…
Después aparecen Santa Fe, con el 9% de los créditos; Córdoba, con el 6,4%; y Mendoza, con el 5,6%. Las cinco jurisdicciones concentraron el 85% de todas las operaciones.
En el otro extremo aparece el norte argentino. Las diez provincias del NOA y el NEA reunieron apenas 561 créditos en siete meses, menos del 4% del total. Catamarca registró 13 operaciones, La Rioja 16, Formosa 17 y Santiago del Estero 18. Ninguna llegó a 20 créditos en todo el período. Octubre 2026 - Monitor de asequ…
El problema combina factores de demanda y oferta. Según OFAVA, en esas provincias pesan los ingresos y la formalidad laboral, pero también la disponibilidad de inmuebles aptos para ser utilizados como garantía. Existe una mayor proporción de propiedades que no pueden respaldar un crédito por problemas de documentación o falta de escritura. Octubre 2026 - Monitor de asequ…
La baja de tasas todavía no alcanza para masificar el crédito
La reducción del costo financiero aparece como uno de los pocos factores favorables dentro de un mercado que todavía tiene fuertes restricciones. Entre julio y septiembre, la tasa promedio ofrecida para los créditos hipotecarios UVA cayó de 8,7% a 7,7%.
De las 20 entidades relevadas, nueve redujeron sus tasas, diez las mantuvieron y solo una las aumentó. Siete de los bancos que recortaron llevaron su tasa al 7,5%, que pasó a consolidarse como referencia del mercado. En total, ocho de las 20 entidades ofrecían ese nivel al momento del relevamiento del 22 de septiembre. Octubre 2026 - Monitor de asequ…
El movimiento coincidió con las colocaciones de recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS). En las primeras dos licitaciones, realizadas el 7 de septiembre y el 6 de octubre, se colocaron $400.000 millones en plazos fijos en el sistema bancario.
En esas dos licitaciones, el FGS colocó el equivalente a USD 264 millones, un monto que, según OFAVA, sería suficiente para originar aproximadamente 3.500 créditos. Los bancos accedieron a esos recursos a un costo compatible con tasas finales cercanas al tope del 7,5%. Octubre 2026 - Monitor de asequ…
La competencia también se reflejó en la banca privada. Entre las 13 entidades privadas relevadas, ocho redujeron sus tasas y el promedio pasó de 9,5% a 8%. La tasa máxima bajó de 15% a 12%, mientras que la mínima se mantuvo en 6,9%. Entre los siete bancos públicos analizados, el promedio pasó de 7,4% a 7,2%. Octubre 2026 - Monitor de asequ…
La tasa que efectivamente pagan los hogares ronda el 7%
La baja de las tasas ofrecidas tampoco se trasladó por completo al costo de los créditos que efectivamente se concretan.
El informe señala que la tasa efectivamente pactada se mantuvo alrededor del 7% durante todo el período analizado, con registros de entre 6,7% y 7,2%. La diferencia entre la tasa ofrecida y la pactada se redujo de 1,7 a 0,7 puntos porcentuales. Octubre 2026 - Monitor de asequ…
Esto sugiere que una parte relevante de las operaciones ya se concentra en entidades que ofrecen tasas más bajas. Por eso, el recorte de las tasas de lista todavía tiene un impacto limitado sobre el costo promedio de los préstamos que llegan a los hogares.
El escenario que deja el informe es, entonces, bastante más complejo que una simple recuperación del crédito hipotecario. Hay más operaciones desde junio y las tasas bajaron, pero el mercado sigue 37% debajo del año pasado, depende de pocos bancos, está concentrado en Buenos Aires y CABA y prácticamente desaparece en buena parte del norte del país.
La recuperación reciente puede marcar un cambio de tendencia, pero los datos todavía no permiten hablar de una normalización del mercado hipotecario.
Por Pilar Wolffelt
Editora de Finanzas y Mercados
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