El incremento de los precios de la vivienda para compra o alquiler continuará en 2025
La escasez de oferta seguirá presionando los precios al alza en ambos mercados. El precio de venta subirá un 5,7% mientras los alquileres lo harán otro 8,6%.
En 2025, el mercado de la vivienda profundizará aún más la crisis en el que está inmerso desde que estallara el crac de la burbuja inmobiliaria. El deseo de dormir bajo un techo propio o alquilado no parece que será mucho más sencillo que en 2024, ya que la curva ascendente del mercado se afianzó en el año que termina y, según los expertos y estudios del sector, esta tendencia continuará en los próximos doce meses. Este diagnóstico obedece a la lenta evolución de construcción de casas nuevas, lo que agrava la crisis de oferta ante una demanda cada vez más numerosa.
Así las cosas, las estimaciones para 2025 indican que la escasez de oferta seguirá presionando los precios al alza en ambos mercados, sobre todo en el de arrendamiento, donde se estima que el precio del alquiler seguirá creciendo, mientras se mantenga el significativo desajuste entre oferta y demanda, que sin duda continuará por un largo tiempo más.
Con todo, los más optimistas no descartan que el negocio de la compra-venta de viviendas pueda reactivarse gracias a la bajada de tipos dispuesta por el Banco Central Europeo (BCE), con el consiguiente abaratamiento de las hipotecas que conlleva.
Veamos. Más allá del respiro que podría significar la bajada del euríbor -cierra 2024 por debajo del 2,5%- , el punto de partida para el próximo ejercicio no es alentador.
De acuerdo a la estadística de precios que hoy lunes publica Tinsa, la sociedad tasadora de referencia de España, en 2024 los valores de las casas crecieron un 4,4%, tanto de viviendas terminadas como de segunda mano. Otro dato aportado por los tasadores, pone en evidencia la gravedad del problema: 26 provincias y 38 capitales superan la tasa de esfuerzo teórico del 30%, el límite de los ingresos que una familia debe destinar al pago de la hipoteca, de acuerdo a la ley de vivienda.
Por su parte, la Sociedad de Tasación asegura que las casas a estrenar se encarecieron a diciembre un 5,5% mientras el importe medio supera los 3000 euros por metro cuadrado. Para colmo, la Sociedad de Tasación vaticina que precio de la vivienda nueva continuará al alza durante el primer trimestre de 2025, "con un aumento interanual previsto del 5,7%".
Como consecuencia del desequilibrio entre la oferta y la demanda, mucho peor lo tienen aquellos que se mueven en el mercado de alquiler. En concreto, para 2025 se esperan subas superiores a las que se registrarán para la adquisición de nuevas viviendas a tenor de los cálculos de los analistas, quienes apuestan por un incremento del 8,6%.
¿Existe un margen para sorpresas en 2025?
Hay que tener en cuenta que de lo que se está hablando es de previsiones, y si bien éstas se apoyan en datos contrastados que permiten dibujar con cierta certeza el escenario futuro, tampoco no es conveniente descartar posibles sorpresas.
En caso, y todo apunta a ello, que el euríbor continúe su racha bajista iniciada este verano, las ventas de viviendas podrían aumentar a pesar de la suba de precios prevista para el próximo ejercicio. Si bien es cierto que al tiempo que el consenso de los expertos arriesga un incremento de los valores de poco más de un 6% para 2025, también lo es que apuesta a una suba algo inferior a la registrada en 2024.
¿Qué sucederá entonces si el interés de las familias por la compra de una vivienda aumenta para aprovechar el abaratamiento de las hipotecas? El interrogante surge porque si sube la demanda en un contexto en el que la construcción o liberación de viviendas de segunda mano para alquiler sigue siendo deficitaria, este fenómeno acentuará el desequilibrio entre la oferta y la demanda.
Así las cosas, y según las proyecciones que maneja el mercado, se espera que ante la escasez de oferta de casas a entrenar, el déficit de vivienda pase del medio millón actual a las 700.000 residencias. Esto en un contexto, repetimos, en el que la demanda va a seguir fuerte, por lo que perjudicará aquellos que quieran alquilar o comprar, promoviendo aún más el malestar de los potenciales inquilinos o propietarios.
A esta realidad debe sumársele esa parte muy importante de la demanda que no está compuesta por personas y familias que no necesitan una vivienda. "Son actores que la usan como activo y vehículo de inversión, lo que tiene efectos inflacionarios en los precios", añade, un nuevo elemento, Jaime Palomera, analista del instituto de investigación urbana La Hidra.
Por su parte, Gonzalo Bernardos, profesor de la Universidad de Barcelona, dice que en numerosas promociones, el incremento del precio de la vivienda nueva superará el 15%. "El gran protagonista del mercado será la clase media-baja y los menores de 40 años, debido a la existencia de una gran demanda embalsada (más de un millón de hogares), la mejora de las condiciones crediticias y la ayuda de los padres", explica.
Punto seguido, sigue, en las grandes áreas metropolitanas, la subida de precios será mayor en las viviendas más baratas que en las más caras, pues la gran beneficiada de las facilidades crediticias de los bancos será la clase media-baja. "Por eso", afirma, "la vivienda aumentará más su precio en Leganés y Parla que en Madrid. Lo hará también más en Usera que en Chamberí".
Entre quienes ponen una ficha en un escenario que puede dar la sorpresa, está María Matos, directora de Estudios de Fotocasa. De acuerdo a Matos, el mercado inmobiliario afronta 2025 con optimismo tras el descenso de tipos de interés. Aunque enseguida matiza al señalar que "persiste la tensión por la escasez de oferta disponible, que mantiene los precios en aumento, con ritmos de crecimiento muy abultados y con las principales capitales llegando a máximos".
En cuanto al alquiler, la experta vaticina más subidas y precios récord en 2025, "debido al complicado momento de desestructuración por el surgimiento de nuevas tendencias como viviendas compartidas y temporales", concluye.
Con la idea de esclarecer el confuso, y por momentos contradictorio panorama del sector inmobiliario español, vale recordar, como lo hace Bankinter, que España arrastra una década de encarecimientos y una apreciación próxima al 56% desde mínimos de 2014, mientras las distintas administraciones, regionales o central, miraban hacia otro lado.
La consecuencia de este comportamiento, además del incumplimiento del artículo 47 de la Constitución española, que declara que todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, es el drama que viven muchos ciudadanos para alcanzar la casa propia o el alquiler de una vivienda digna a un precio aceptable por el grueso de la ciudadanía. Todo indica que 2025 no será la excepción. Salvo sorpresas.