Murió la ley de alquileres: los propietarios ya no podrán echar a los inquilinos, aunque dejen de pagar

La reciente reforma de la ley de alquileres en España, aprobada en 2024, introduce un cambio significativo para los arrendatarios. Con esta nueva legislación, las personas que alquilan una vivienda podrán quedarse en ella, incluso si el propietario decide no renovar el contrato o si dejan de pagar.

La modificación establece un derecho de permanencia, que permite a los inquilinos continuar viviendo en la vivienda una vez que el contrato haya expirado o en casos en los que no hayan realizado los pagos correspondientes.

¿Qué implica la nueva ley de alquileres para los inquilinos?

La legislación del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana establece que, para contratos firmados después del 6 de marzo de 2019, si la duración acordada es menor a cinco años (cuando el propietario es una persona física) o siete años (si es una persona jurídica), el contrato se renovará automáticamente hasta completar esos cinco o siete años, respectivamente.

Durante ese tiempo, los inquilinos tienen asegurado el derecho de seguir en la vivienda, siempre y cuando mantengan los pagos al día y respeten las condiciones del contrato original, como se menciona en el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Esta medida busca dar estabilidad a los inquilinos en un mercado cada vez más volátil.

¿Cómo afectará esta normativa al mercado inmobiliario?

Desde la perspectiva de los propietarios, esta nueva ley restringe su libertad de disponer de sus propiedades una vez que el contrato haya finalizado. Aquellos que planeaban vender la vivienda o aumentar la renta deberán adaptarse a las nuevas regulaciones y, en algunos casos, negociar con el inquilino sobre el precio, que estará regulado por la ley.

Las asociaciones de propietarios han expresado su preocupación, ya que afirman que esta reforma podría desincentivar la oferta de viviendas en alquiler. Muchos propietarios podrían optar por invertir en otros activos que no estén tan regulados. Además, consideran que esta restricción afecta su derecho a decidir qué hacer con su propiedad, lo que ha generado un intenso debate en el sector inmobiliario.

Por otro lado, algunos especialistas advierten que el derecho de permanencia podría reducir la cantidad de viviendas disponibles para alquilar. En lugar de renovar contratos a largo plazo, algunos propietarios podrían retirar sus inmuebles del mercado, lo que ocasionaría una disminución de la oferta y, como consecuencia, un aumento de los precios en el futuro.

¿Quiénes podrán seguir viviendo en la vivienda, aunque no paguen el alquiler?

1. Inquilinos con dificultades económicas:
   Según la Ley 24/2015, si el inquilino acredita que no puede pagar el alquiler debido a circunstancias graves (desempleo, enfermedad, etc.), un juez podría suspender temporalmente el desahucio.

2. Inquilinos con contratos de larga duración:
   En los contratos de alquiler que excedan los 5 años (si el propietario es una persona física) o 7 años (si es una persona jurídica), el contrato puede renovarse automáticamente otorgando al inquilino tiene derecho a continuar en la vivienda, siempre que cumpla con el resto de las condiciones.

3. Personas en situación de vulnerabilidad extrema:
   Las personas con hijos pequeños, personas mayores o con discapacidades, que no cuenten con otra vivienda adecuada, pueden beneficiarse de una suspensión temporal del desahucio.

4. Ocupación ilegal (okupas):
   Los okupas pueden quedarse en la vivienda hasta que se resuelva el proceso judicial de desalojo, aunque no son considerados inquilinos legales.

5. Moratorias temporales en desahucios:
   En situaciones excepcionales, como ocurrió durante la pandemia, se han implementado moratorias que permiten que los inquilinos sigan en la vivienda, incluso si no pagan el alquiler.

6. Contratos con cláusulas especiales:
   Algunos contratos de alquiler pueden incluir cláusulas que permiten que los inquilinos permanezcan más tiempo en la vivienda, aunque no estén al día con los pagos.