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La legislación relacionada con el arrendamiento urbano en Colombia establece un aspecto esencial que muchos arrendatarios ignoran: el canon de arrendamiento no puede ser modificado en múltiples ocasiones dentro del año, sino exclusivamente una vez cada doce meses de vigencia del contrato.
Cualquier intento de aumento trimestral o semestral carece de legitimidad, ya sea a través de cláusulas contractuales abusivas o por demandas informales por parte del propietario.
Ley 820 de 2003: cómo aplicar el aumento del canon de arriendo
El artículo 20 de la Ley 820 establece que, transcurrido un periodo de doce meses bajo el mismo precio, el arrendador tiene la facultad de implementar un ajuste que no supere la variación del IPC del año anterior. No se contempla autorización legal para incrementos más frecuentes ni para aumentos que excedan dicho límite.
Asimismo, la ley impone al propietario la obligación de notificar por escrito el reajuste, especificando el monto y la fecha en que comenzará a ser efectivo. En ausencia de una notificación válida -ya sea por medio de servicio postal autorizado o mediante el mecanismo acordado-, el arrendatario tiene la posibilidad de impugnar el aumento.
Cómo afecta el límite legal a inquilinos y propietarios
Para los propietarios, el marco legal establece un contexto de seguridad jurídica: tienen claridad sobre cuándo pueden llevar a cabo un incremento en el canon y cuál es el límite máximo permitido. Esto contribuye a una mejor planificación de ingresos y reduce la posibilidad de conflictos por aumentos inadecuados.
Por su parte, para los inquilinos, la norma de ajuste anual proporciona previsibilidad financiera: elimina intentos de aumentos ilegales y permite planear los gastos de vivienda sin alteraciones inesperadas.
Sin embargo, el arrendador tiene la obligación de comunicar de manera adecuada el ajuste. En caso de incumplimiento, el inquilino tiene el derecho de exigir que se mantenga el canon anterior o entablar un proceso de reclamación si el aumento es ilegal o no se ha notificado correctamente.
Además, en la negociación de renovación del contrato, ambas partes pueden acordar un aumento inferior al IPC, lo cual es común cuando hay abundancia en la oferta de vivienda o cuando el arrendador desea asegurar la continuidad del inquilino.
Inquilinos: qué hacer ante un aumento injusto del alquiler
En el supuesto caso de que el arrendatario sea objeto de un aumento en el canon que sobrepase el IPC o que se presente con una periodicidad mayor a la de doce meses, este posee el derecho a:
- Exigir la notificación formal del aumento.
- Revisar si la cláusula contractual contradice el artículo 20 de la Ley 820.
- Acudir a la Superintendencia de Notariado y Registro o a un juez civil para reclamar ajustes ilegales.
- Solicitar que se mantenga el canon anterior cuando la notificación no cumple los requisitos legales.
