WeWork después de la cuarentena: el nuevo plan para ser rentable en el país

Tomás Calusio, director de la compañía de coworking en la Argentina, explica por qué redujeron sus edificios y habla sobre el futuro del negocio de alquiler de oficinas compartidas.

En la flamante Torre Odeón de 38 pisos ubicada en Corrientes y Esmeralda no hay gente en la puerta entrando y saliendo, pese a que son las 12 del mediodía. Claro, pleno microcentro y sin retornos masivos a las oficinas, se podría pensar con razón. Pero la imagen anticipa algo más que una situación teóricamente coyuntural: los hábitos de trabajo y los horarios están cambiando más allá de la discusión presencialidad-virtualidad. Y los modelos de coworking buscan adaptarse a las nuevas tendencias para hacer pie.

WeWork inauguró a escala global el segmento de las oficinas compartidas. Fundada en 2010 en Nueva York por Adam Neumann, nació como un espacio cool pensado para la interacción de emprendedores y profesionales ligados al sector tecnológico. Creció vertiginosamente multiplicando sus edificios pero las pérdidas acumuladas y una apertura a bolsa fallida en 2019 derivaron en una crisis que terminó con la salida ruidosa del fundador y un conflicto con su principal accionista, la japonesa Softbank. Con nuevo management, la compañía inició un proceso de ajuste en todo el mundo y al poco tiempo estalló la pandemia del Covid.

Tomás Calusio está al frente de la operación local. Proveniente de American Express, se unió a WeWork desde el día uno de su desembarco en el país, en 2016, y dirige la empresa desde 2018.

¿Cómo está WeWork hoy?

A nivel global, prepandemia, atravesamos un momento de cambio en el que se redefinió el negocio y cuál es la propuesta de valor. Luego del ingreso de Sandeep Mathrany como CEO global, que trae mucha experiencia en real estate y en dar vuelta una compañía, se dejaron de lado otras unidades de negocios que se habían abierto y se puso el foco en WeWork comunidad de negocios. También el involucramiento de Marcelo Claure como parte de Softbank y chairman de la compañía trajo ese cambio de liderazgo, luego de la salida del founder Adam (Neumann). En la medida en que empezamos a definir cuál era el tamaño correcto del negocio, en el mundo y en la Argentina mismo, cayó la pandemia. En el nivel local definimos que necesitamos por ahora cuatro edificios: dos en el centro y dos en zona norte. Esa decisión no fue por la pandemia, la tomamos justo antes para que el negocio sea rentable en la proyección a futuro.

¿Cuántos edificios llegaron a operar en el nivel local?

Seis. Los cuatro actuales más la torre Bellini (Paraguay y Esmeralda) y el edificio en el nodo de Panamericana y General Paz, que no llegó a abrir. En diciembre de 2019 se definió el ajuste en el negocio a lo que pueda rendir. Con la apertura de nuevos edificios (como el de Corrientes y Esmeralda) trajimos el nuevo modelo evolucionado de WeWork.

¿Por qué dejaron la Torre Bellini?

El edificio Bellini fue el primero en la Argentina (se inauguró en 2016) y el tercero en América latina. Hay muchas cosas que toman luego el sabor y el color locales. Lo que aprendimos en Bellini nos permitió hacer edificios mucho mejores en cuanto diseño de los espacios, confort para los ocupantes y expectativas para el trabajo. Nos quedamos con los cuatro mejores edificios tanto por nivel edilicio y su preparación.

¿La pandemia aceleró el cambio de modelo de negocios en cuanto al alquiler de espacios?

La pandemia aceleró cambios para los que estábamos bien parados. Partíamos de un modelo muy flexible, de renovación mensual del alquiler, previo a la pandemia. Nuestra ventaja era esa: poder ir creciendo o decreciendo en el alquiler en función de las necesidades, sin tener que atarse a tres, cinco o 10 años de contrato. Esto nos permitió atravesar la pandemia, porque además de esos contratos tenemos a grandes clientes multinacionales con contratos más largos que mantuvieron sus espacios con pisos privados y customizaciones específicas para ellos. En la Argentina, el corporativo siempre fue un segmento muy importante para nosotros, arriba del 80 por ciento del total. En el segmento más pequeño, con contratos de renovación mensual, mucha gente dejó el alquiler porque debía quedarse en su casa y dijo: cuando pasen las restricciones, vuelvo. Y es lo que está pasando ahora. Del edificio de torre Bellini logramos retener al 85 por ciento de los ocupantes, que se mudaron a otros edificios.

¿Cuál fue la caída de los clientes en el segmento individual?

No más del 20 por ciento, en las membresías de coworking. En nuestro estado de resultados el impacto fue mucho menor. Los edificios siguieron abiertos en medio del confinamiento, solo para empresas con actividades esenciales, y desde fines de marzo de 2020 ya los teníamos listos con todo lo necesario en cuanto a distancia y señalización. La base de grandes clientes nos permitió sostener el negocio.

Nueva demanda

¿Qué porcentaje de ocupación tienen hoy?

En la Argentina estamos en el 50 por ciento, bastante en línea con la región. Brasil está un poco por arriba pero el resto de los países está en ese nivel. Tenemos 6000 escritorios en el país, y 3000 están ocupados. Lo que está pasando es que, por los cambios en la demanda que trajo la pandemia, las empresas y las personas están eligiendo trabajar de manera diferente. Lanzamos un producto que se llama All Access, que permite acceder a cualquier edificio en todo el mundo por un valor mensual, mediante una reserva. No le asignamos un edificio fijo, esa medida de ocupación empieza a tener ciertos grises. Con los 3000 escritorios ocupados hoy, estamos en el nivel prepandemia ya.

¿Y cuál es el porcentaje al que aspiran llegar, en función de que muchas empresas ya planean formatos híbridos de retorno a las oficinas?

Por eso decía que las medidas de ocupación tienen distintas tonalidades de gris. Un escritorio que antes era de una persona hoy lo pueden usar dos en distinto momento. También está cambiando mucho el uso que le da la gente a los espacios. Antes uno iba a un edificio a las 9 de la mañana y había una gran afluencia de gente, lo mismo que a las 13, el horario de almuerzo. Hoy estamos viendo que se va por un motivo puntual a la oficina, dentro de los esquemas rotativos y con los distintos productos, como el All Access. Tienen una reunión, individual o de equipo, y van para eso. Esto traerá otros cambios en los modelos de real estate corporativo y de coworking, además de cambios en la forma como la gente elige trabajar.

¿Qué otros cambios prevén?

Otro servicio que estamos por lanzar es el on demand, pagar por uso. A través de la aplicación, una persona puede reservar un escritorio por dos horas y se le cobra cuando se retira. Ya está disponible en Estados Unidos y Europa y lo vamos a traer a la región. Esa flexibilidad permite atravesar estos tiempos de incertidumbre sin la carga de los costos fijos. En lo que va de este año, el 80 por ciento de las nuevas membresías que vendimos corresponde a pequeñas empresas y profesionales independientes, muy distinto a lo que pasaba antes.

¿El porcentaje de clientes corporativos e independientes se mantiene en 80/20?

No, estamos 70/30, por lo que decía que se reactivó la demanda de los segmentos más chicos. La demanda ahí la veo por encima de prepandemia, porque el modelo flexible vino para quedarse. Una empresa puede ir creciendo sin estar atada a un contrato de tres años. Además, hay muchos profesionales que están trabajando para el exterior. El mundo de la oficina está cambiando y hay una demanda demográfica de trabajar más cerca de las casas, en ciudades de 15 minutos. Por eso, los espacios se empiezan a pensar en forma desconcentrada. Desde WeWork estamos yendo a lugares no tradicionales. En Nueva York se instalaron oficinas en (la cadena de almacenes) Saks, no en la quinta avenida sino en las afueras. Es un acuerdo de colaboración en el que Saks aprovecha espacios ociosos y WeWork acerca un lugar al que quiere trabajar cerca de su casa en vez de viajar al centro de Manhattan. Esto va a llegar y ya tuvimos contactos de clubes de fútbol e hipermercados ofreciendo espacios.

¿Ese tipo de alternativas impulsará el crecimiento a futuro?

Hay muchos modelos que empezaron a surgir. No solo el tradicional de alquilar un edificio entero y transformarlo en un WeWork, sino entrar a operar uno para un cliente que quiere montar sus oficinas en determinado lugar. Eso también va a llegar. El camino de crecimiento en la Argentina tiene que ver primero con una expansión a otros lugares de la ciudad (puede ser el distrito tecnológico, Belgrano o Palermo) y al interior (Rosario, Córdoba, Mendoza).

¿Tienen definido ya lugares?

No, todavía no hay ningún proyecto en concreto pero estamos en conversaciones con gente que nos ofrece espacios. El nuevo WeWork va ser un negocio rentable para fin de año en la Argentina, estamos superencaminados para eso. En este escenario, el IPO a nivel global planeado para la segunda quincena de octubre es una señal de que la compañía cambió y tomó las decisiones para corregir el rumbo.

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