Fuente: Archivo
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Ya está reglamentado. A partir del 1° de marzo los propietarios de cualquier inmueble en alquiler, ya sea para vivienda, para comercio, para uso industrial deberá registrar la operación ante la AFIP reglamentó el registro de contratos de locación de inmuebles y las Cámaras que nuclean a las inmobiliarias advirtieron que la oferta de propiedades para alquilar volverá a sufrir una caída al mismo tiempo, y en consecuencia, que seguirá el aumento de precios.
"En los meses siguientes a la Ley de Alquileres la cantidad de inmuebles en alquiler cayó un 50%", señala Armando Pepe, presidente del Colegio único de corredores inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba). Y agrega: "Esta reglamentación seguramente provocará una nueva caída porque se sigue avanzando en controles sobre el ciudadano y sobre la propiedad privada".
Además, según el responsable de Cucicba, la medida "espanta definitivamente a inversores de 1, 2 y 3 ambientes de proyectos de pozo que aprovechaban a invertir en pesos".
Si bien la iniciativa no toma por sorpresa a ninguno de los actores del mercado inmobiliario, el hecho de que sea reglamentada en este momento y con retroactividad al 1° de julio enciende varias alarmas.
"En sí no es algo nuevo. Es una resolución, la 2820, que existe desde 2010 tanto para operaciones de venta como de alquiler aunque el año pasado se colocó en el Código Civil y Comercial", explica Claudio Vodanovich, secretario general de la Cámara Inmobiliaria Argentina.
Además de los cuestionamientos que las inmobiliarias hacen a la Ley de Alquileres en general por la cual aseguran subieron los precios y cada vez hay menos oferta, suman el hecho de que esta reglamentación, específicamente, sea retroactiva a julio 2020.
"Me pregunto como ciudadano cómo hace un propietario para pagar impuestos sobre un inmueble del que hace 12 meses no cobra alquiler. Los impuesto se cobran por deuda devengada, no por deuda cobrada", analiza Pepe.
"Las medidas que está tomando el Gobierno tienden a buscar la regulación del sistema como es lógico. Sin dudas hay un probema grave con el pago de impuestos, la gente no está pagando. Y lo lógico sería que la gente pague impuestos normalmente. El tema es que los números no cierran y con estas trabas cada vez menos propiedades van a estar en el mercado", afirma Oscar Puebla, arquitecto y corredor inmobiliario, quien cree que la medida es negativa en función del momento en que la están sacando. "Si se quiere reactivar el mercado de alquileres para que haya propiedades, lo menos que se puede hacer es sacar planes de regulación, trabas o medidas que terminan siendo contraproducentes", señala.
Sin embargo, el hecho que los tradicionales inversores en real estate ya no vean al sector atractivo es lo que más preocupa a los profesionales que ya vivieron un año con caída histórica de escrituras -44 % en 2020-, según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires y 13.000 locales cerrados también en CABA.
"Es muy sencillo, si a un inversor le aumentan los costos los pasa a precios. En el caso que la rentabilidad sea negativa sale del negocio e invierte en otro", resume Vodanovich, quien recuerda que la reglamentación no es solo para alquileres de vivienda incluso temporales, sino también para comercios, inmuebles de uso industrial. Y asegura: "Y es lo que está sucediendo".
Para Horacio Ludigliani de la desarrolladora homónima "la disposición espanta cada vez más a inversores que buscan negocios mas redituables. La rentabilidad toca su mínimo histórico y parece seguir en caída libre"
Según un informe de Zonaprop, durante 2020, el precio de los alquileres subió un 62%, el mayor incremento en los últimos nueve años. La causa, también según el relevamiento, la nueva norma sancionada en julio del año pasado.
"Creo que los próximos contratos van a contemplar también este costo", señala Daniel Zampone, asesor inmobiliario. Según el profesional, por supuesto que nose puede estar en contra de una medida que es legítima. Sin embargo, agrega: "Ojalá lo recaudado le vuelva a la gente, por ejemplo, en un sistema de créditos que le permita llegar a la casa propia. Hay que buscar una forma de que los argentinos tengan la posibilidad de dejar de ser inquilinos para convertirse en propietarios".
A la vez, la rentabilidad de alquileres residenciales es una de las más bajas de la región. Según datos de Reporte Inmobiliario, la tasa rentabilidad mostró una leve alza en el último trimestre de 2020 y llegó en CABA a 2,23% anual luego de estar en 1,75% a principios de 2020.
Lo que ofrecen otras ciudades de países vecinos ronda el 5, 6% similar a lo que sucedía en Buenos Aires cuatro años atrás.
"Hoy es muy difícil convencer a los inversores que inviertan en una propiedad a través de la rentabilidad. Sin embargo, si tomamos en cuenta el valor del dinero en el mundo con tasas negativas, sacar una rentabilidad de 2, 3% no está mal. El tema es que es antes de impuestos", analiza Puebla.
Y Ludigliani suma: "Estamos muy lejos de aquella época en la cual un trabajador aspiraba a vivir de rentas una vez que se jubilara porque la rentabilidad hoy es irrisoria. El que invierte en propiedades verdaderamente lo hace por seguridad pero sabe que no constituye un buen negocio".
"No está mal que se blanquee el mercado pero si va a tener su impacto tanto en la oferta como en el precio como ya se viene viendo", remata Vodanovich, quien señala que la Cámara está en charlas con el Gobierno y presentando ideas para que el sector pueda salir de la crisis.
