Los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires marcan una nueva brecha entre el norte y el sur. En zonas como Villa Lugano, Nueva Pompeya o Parque Avellaneda, la rentabilidad que obtienen los propietarios duplica a la que se logra en barrios tradicionales como Palermo, Recoleta o Belgrano.

De acuerdo con el último relevamiento de Reporte Inmobiliario, la rentabilidad bruta anual de los departamentos usados en la Ciudad promedia 5,24%, aunque en varios barrios del sur supera el 8%.

La diferencia se explica principalmente por el valor del metro cuadrado. En los sectores más caros, los precios de compra son tan altos que el margen de ganancia se reduce al mínimo. En cambio, en los barrios con precios más bajos, los retornos son de los más altos del mercado porteño.

Los barrios con mejor retorno

El relevamiento señala que el sur porteño concentra las mayores oportunidades de renta. Villa Lugano lidera el ranking con un rendimiento bruto del 8,5 % anual, seguida por Nueva Pompeya con 8,1 %, Parque Avellaneda con 7,5 % y Floresta con 7,2 %.

En todos los casos, se trata de zonas con valores de compra más bajos y demanda constante, donde el alquiler representa una porción importante del precio total del inmueble.

Un escalón más abajo se ubican La Boca y Parque Patricios, con retornos del 6,9 %, y Balvanera, que alcanza el 6,6 %, según un informe elaborado por Reporte Inmobiliario. En el extremo opuesto aparecen los barrios del norte, como Belgrano, Núñez, Palermo y Recoleta, donde las rentabilidades se mueven entre 3,5 % y 5 %, los niveles más bajos de la Ciudad. En esos casos, el valor de entrada al mercado es tan alto que la ganancia para el propietario se vuelve mucho más acotada.

Si se compara el valor anual del alquiler con el precio de venta, el estudio estima que un inversor necesita entre 19 y 20 años para recuperar el capital invertido, siempre que no existan gastos adicionales ni períodos de vacancia.

Qué tipo de propiedad conviene

El tipo de unidad también incide en la rentabilidad. Según el informe, los departamentos de dos y tres ambientes son los que hoy ofrecen el mejor equilibrio entre inversión y demanda de alquiler. En cambio, las unidades más grandes, de cuatro ambientes o más, presentan retornos más bajos porque los precios de compra son altos, la demanda es menor y el tiempo de recuperación del capital se alarga.

Un dos ambientes en una zona media puede rendir incluso por encima del promedio general de la Ciudad, mientras que una propiedad similar en un barrio premium difícilmente supere el 4 % anual.

De acuerdo con Zonaprop, el valor promedio del metro cuadrado en la Ciudad se ubica en u$s 2449, con una suba interanual del 5,5 %. Un tres ambientes ronda los u$s 178.000, un dos ambientes de 50 m² cuesta en promedio u$s 129.000 y los monoambientes se consiguen por unos u$s 107.000.

Tras varios años de retracción, los valores empiezan a mostrar una leve recuperación. Los precios se ubican 13,9% por encima del piso de junio de 2023, impulsados por una mayor actividad en el mercado y un incremento del 36% interanual en el número de escrituras registradas en septiembre de 2025. También se observa el regreso del crédito hipotecario, que ya explica el 21 % de las operaciones concretadas, siete puntos más que un año atrás.

Los factores que hoy definen la rentabilidad

La ganancia que deja un alquiler depende del valor del contrato, de los aumentos que se aplican durante el año, de los meses en que la vivienda puede quedar vacía y de los gastos de mantenimiento o expensas que reducen el ingreso final.

En los últimos meses, los alquileres volvieron a moverse. Con la derogación de la Ley de Alquileres y la posibilidad de pactar contratos de forma más flexible, muchos propietarios que habían retirado sus departamentos decidieron volver a ofrecerlos y la cantidad de unidades disponibles aumentó. Ese cambio generó un reacomodamiento de valores y ajustó los márgenes de ganancia para quienes destinan sus propiedades a la renta.

La ubicación del inmueble también pesa en el resultado. Los departamentos que están cerca de avenidas, medios de transporte o zonas con movimiento comercial se alquilan más rápido y casi no quedan vacíos, mientras que los que están más alejados o necesitan arreglos tardan más en ocuparse y generan menos ingresos durante el año.

El estado general del inmueble incide en el tiempo que tarda en alquilarse. Un departamento en buenas condiciones, recién pintado y con el mantenimiento al día suele atraer más consultas y se ocupa antes. En cambio, las propiedades que requieren refacciones o presentan desgaste pierden atractivo frente a otras opciones y terminan ajustando el precio para no quedar fuera del mercado.